Анализ рынка складской недвижимости города Новосибирск

● Логистическая инфраструктура: С точки зрения логистики, Новосибирск обладает уникальным географическим и экономическим положением. Город расположен на пересечении: Западно-Сибирской железной дороги; автомобильных дорог федерального значения Челябинск-Иркутск («Байкал») и Новосибирск-Ташанта (Чуйский тракт); воздушных трасс международного, федерального и регионального значения и судоходной реки Обь. В городе расположены крупнейшая железнодорожная станция Евразии – «Инская» и крупный контейнерный терминал – станция «Клещиха», обрабатывающий все виды международных контейнеров, есть речной порт, речной вокзал и 8 остановочных пунктов на Оби. Кроме того, Новосибирск является окружным авиационным центром округа. Город вписывается в систему международных транспортных коридоров, как действующих, так и перспективных.

Территориально аналитики делят Новосибирск на четыре области. Наиболее интенсивно развивается западное направление, так как именно западная зона обладает наиболее развитой транспортно-складской инфраструктурой. Здесь расположены склады Толмачево, Машкомплекта, расположена станция Клещиха, есть необходимые транспортные развязки для движения грузопотоков. Поэтому и новые склады игроки рынка стремятся возводить здесь же.

● Прежде чем перейти к анализу рынка складских помещений города Новосибирск, дадим классификацию складским помещениям, что позволит в дальнейшем сделать значимые выводы:

Классификация складов

Склады различаются по местоположению, размерам, инфраструктуре на несколько типов

Класс D Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары, открытые склады.

Класс C Капитальные производственные помещении или утепленные ангары, высота потолков различная (от 3, 5 м), пол – асфальт или бетонная плитка, ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения. Не позволяют обрабатывать грузы

Класс B – Одно- или многоэтажное капитальное здание, высота потолков 5–10 м, пол – асфальт или бетон без покрытия, пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения, пандус для разгрузки, офисные помещения, телефонные линии, охрана, территория для маневрирования автотранспорта. Из-за низких потолков, которые не позволяют поставить современное складское оборудование, даже этот класс складов не позволяет использовать современные складские технологии.

Класс A Одноэтажное здание из высококачественных материалов, потолки от 10 метров, антипылевое покрытие полов, автоматическая система пожаротушения, регулируемый температурный режим, тепловые завесы на воротах, автоматические ворота докового типа, гидравлический пандус, кондиционирование, система охранной сигнализации и видеонаблюдение, офисные площади, оптико-волоконные телефонные линии, большая зона парковки для всех видов автомобилей, удобная транспортная доступность. Это, как правило, новые здания со стеллажным хранением, что позволяет манипулировать товаром.

Итак, в настоящее время в городе Новосибирск сложилась следующая ситуация со складами класса A: услуги коммерческого хранения (аренда или ответственное хранение) возможны только на площади порядка 20 тыс. кв. м. При этом есть еще склады класса A/B+, которые построили крупные производители для собственных нужд, их площади – около 80 тыс. кв. м. Все остальные складские помещения – до 500 тыс. кв. м – это склады класса C/D, оставшиеся с социалистических времен или расположенные в приспособленных помещениях.

Для сравнения: Новосибирск – третий город страны по численности населения, обеспечен складскими помещениями в расчете на 1000 жителей всего на 15 кв. м, а в сопоставимой по численности Праге обеспеченность складами достигает 660 кв. м на 1000 жителей, то есть выше в разы.

Выводы: Из анализа рынка можно сделать следующие выводы. Благоприятное географическое месторасположение города, развитая инфраструктура и существующие возможности переработки грузов позволяют городу играть важную роль транспортного центра Сибирского региона. Тем не менее, существующая транспортная и складская база не отвечают требованиям крупных международных и российских компаний.

Спрос на складские помещения в Новосибирске значительно превышает предложение. Рынок Новосибирска характеризуется почти полным отсутствием свободных складских площадей класса А/В+ и В при постоянно растущем спросе на такие площади как со стороны логистических операторов, так и со стороны прямых арендаторов (производители, торговые сети).

Ограниченность предложения складских помещений класса А, В+ и высокий спрос на расширение объемов хранения и обработки со стороны клиентов приведут к удержанию цен на высоком уровне.

Рост спроса на складские площади напрямую связан с ростом розничного товарооборота в Новосибирске. Тенденции развития торговли говорят о том, что складские услуги будут востребованы и в будущем [www.logistics.ru/index.html]

Наибольшее количество складской недвижимости на продажу было выставлено в Ленинском районе – 22,3%. На втором месте Дзержинский район – 18,2%, немного отстает от него Кировский район -16,9% и Калининский район – 13,7%. 9,8% от общего предложения складских помещений пришлось на долю Железнодорожного района, 7,5% – Заельцовского района, 6,8% – Октябрьского района. Минимальное предложение складской недвижимости в Первомайском районе, в Центральном районе предложение отсутствовало.

Максимальная средняя стоимость 1 кв. м. складских помещений в III квартале 2010 г. была в Октябрьском районе – 18 900 руб. На 225 руб. от него отстал Калининский район, в нем средняя стоимость 1 кв. м. составила 18 675 руб. На третьем месте расположился Дзержинский район – 18 360 руб. Минимальная средняя стоимость в III квартале 2010 г. была в Первомайском районе около 9 400 руб. за 1 кв. м. Выборка на рынке складской недвижимости в III квартале 2010 г. была мала, поэтому при рассмотрении динамики цен в отдельно взятом районе появление и исчезновение вариантов с различной ценой дают большую погрешность результатов.

Наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м. за III квартал 2010 г. наблюдалось в Ленинском и Кировском районах – на 7,88% и 7,47% соответственно. На 4,56% снизилась средняя стоимость 1 кв. м. складской недвижимости в Дзержинском районе, на 4,29% – в Железнодорожном районе, на 3,26% – в Калининском районе, на 2,98% – в Заельцовском районе. В Советском районе наблюдался рост средней стоимости складской недвижимости на 3,73%. По Центральному району данных нет из-за отсутствия в предложении достаточного количества вариантов, расположенных в этом районе.

Первое место по количеству предложенных вариантов заняли складские объекты площадью более 2000 кв. м. -34,5%. Меньше всего предлагалось помещений площадью менее 100 кв. м. – 3,8 стоимость 1 кв. м. наблюдалась у складских помещений площадью от 100 до 500 кв. м., она составила почти 21 500 руб. Варианты площадью менее 100 кв. м. стоили 19 500 руб. за 1 кв. м. Наименьшая средняя цена была у объектов площадью более 2 000 кв. м. – около 16 500 руб. за 1 кв. м.

В III квартале 2010 г. наибольшее снижение средней стоимости 1 кв. м. наблюдалось у складских помещений площадью от 100 до 500 кв. м. – почти на 8%. Минимальное изменение средней стоимости было у объектов площадью более 2 000 кв. м. – рост на 0,03%.

72,5% предложенных вариантов являлись теплыми складами. На долю холодных складов пришлось 27,5% выставленных на продажу объектов складской недвижимости.

Наибольшая цена была у теплых складов 18400 рублей за 1 кв. м. складской недвижимости. У холодных складов средняя стоимость 1 кв. м. в I квартале 2010 г. составила 16078 руб.

На рынке складской недвижимости г. Новосибирска в III квартале 2010 г. снижение средней цены наблюдалось как на холодные помещения – на 5,76%, так и на теплые – на 3,31%.