Принципы и методы оценки жилой недвижимости

Будущие доходы от недвижимости наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Сами объекты недвижимости существенным образом отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Все это приводит к тому, что нет единого рецепта, как оценивать различные объекты недвижимости, как и нет универсальной формулы, по которой возможно рассчитать стоимость имущества. Вместе с тем существуют общие принципы оценки объектов имущества, в частности недвижимого имущества.

В основе оценки жилой недвижимости лежат принципы оценки недвижимости, которые необходимо соблюдать при выполнении любого задания по оценке и при составлении отчета об оценке.

Принципы оценки делятся на четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Можно выделить несколько наиболее методов оценки жилой недвижимости:

1.Затратный метод. Оценка жилой недвижимости, основанная на определении затрат на создание, реорганизацию собственности с учетом амортизации. В ходе оценки учитывается стоимость участка земли, определяется замещающая стоимость зданий, величина амортизации. При подобной оценке стоимость земли считается вместе со стоимостью возведенных или улучшенных сооружений, а сама земля отдельно оценивается другими методами.

Применение этого метода удобно в том случае, когда определить конечную стоимость трудно из-за устаревших способов строительства или других осложняющих причин. Наиболее часто подобный метод используется для оценки реконструируемых зданий, для применения в налогообложении, страховании, оценки последствий стихийных бедствий.

2.Сравнительный метод. В основе метода лежит сравнение объекта недвижимости с его аналогами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.

Главная задача оценщика - проанализировать существующий рынок недвижимости и земли, сравнить аналогичные продажи и, на основе полученных данных, определить рыночную стоимость объекта. При оценке жилых помещений не допускается арифметическое усреднение выведенных данных, но возможно применение математической статистики при наличии достоверной рыночной информации.

3.Доходный метод или метод капитализации доходов. Способ оценки недвижимости, согласно которому выявляется возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за период времени.

В процессе реализации метода происходит прогнозирование будущих доходов и их планируемая капитализация. Возможные доходы делятся на два вида: доходы от эксплуатационной деятельности в результате арендных отношений и доходы от реверсии.

Подобный метод наиболее интересен для потенциальных покупателей, когда уже до покупки есть возможность увидеть окупаемость и эффективную работу вложенных средств.

 

 

Раздел 2 Процесс оценки трехкомнатной квартиры.

Характеристика место положения объекта оценки.

Орел – это город первого салюта. Общая площадь городских земель в пределах городской черты составляет 12,2 тыс. га. В Орле 655 улиц и переулков общей протяженностью 405 км. На территории города 47 скверов, 12 мостов,5 из них пешеходных. Так же 16 лечебно-профилактических учреждений,140 образовательных учреждений и т.д.

Современное развитие застройки Орла отражено в двух ключевых градостроительных документах - Генеральном плане города, утвержденном в 2008 году и рассчитанном на долгосрочную перспективу – до 2025 года, и Правилах землепользования и застройки, утвержденных в том же году.

Рассмотрим местоположение оцениваемого объекта в таб.1.

 

Таблица № 1 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Район	Советский
Местоположение в районе	Окраина района
Преобладающая застройка микрорайона	Жилые застройки 9-ти этажных домов
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая. Троллейбусные линии. Наличие маршрутных такси.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая. Вблизи дома расположены торговые магазины: «Европа», «Пятачок», «Орловский каравай»
Экологическая обстановка	Хорошая.
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее (двор обустроен детской площадкой, наличие автостоянки).

2.2 Характеристика объекта.

 

Характеристика оцениваемого здания представлена в виде таблицы 2

 

Таблица № 2 Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный жилой дом
Год постройки	2007г. (из Техпаспорта)
Материал наружных стен	Панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее (здание пригодно к дальнейшей эксплуатации)
Техническое обеспечение здания	Местное отопление, горячее и холодное водоснабжение, телевидение, естественная вентиляция, канализация.
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж	имеется
Количество этажей в здании	9
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее. (Подъездная дверь оборудована домофоном).
Дополнительная существенная информация	Реконструкция или снос не предполагаются.

   

 

Характеристику оцениваемого объекта(квартиры) мы можем рассмотреть в таблице 3.

Таблица № 3 Характеристика объекта оценки

 

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	1
Площадь, кв. м: общая	71,1
Количество жилых комнат	3
Санузел	раздельный
Высота помещений, м	2,65
Вспомогательные и подсобные помещения	Прихожая, коридор, ванная, туалет, кухня
Лоджия (балкон) у объекта оценки	имеется
Состояние объекта (субъективная оценка)	Хорошее (в квартире не было ремонта)
Видимые дефекты внутренней отделки	Не имеются
Данные о перепланировке	Нет