Экономическая (кадастровая) оценка земельного участка района

 

Оценка земли, как составная часть земельного кадастра обеспечивает решение одной из важнейших проблем – учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране. Успешное решение многих государственных, отраслевых, региональных и внутрихозяйственных задач невозможно без изучения качества земли и формирования ее сравнительной оценки.

В системе оценки земли, большое значение имеет экономическая (кадастровая) оценка земли. В современных условиях земельно-оценочных работ экономическая стоимостная оценка земли получила название кадастровой оценки в связи с внесением ее результатов в государственный земельный кадастр.

Государственную оценку земель сельскохозяйственного назначения проведен на основе капитализации расчетного рентного дохода.

При этом расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциальной земельной ренты и абсолютного рентного дохода.

В соответствии с постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценки земель» от 25 августа 1999 года на территории РФ предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Следует отметить, что государственная кадастровая оценка земель проводится в централизованном порядке Федеральным государственным унитарным предприятием «Южный федеральный центр «Земля»». В настоящее время проведена кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по всем областям, краям и административным районам. Оценка проведена так же и по районам Краснодарского края на основе нормативов, доведенных Росземкадастром. В результате проведенных работ средняя кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий по Краснодарскому краю с учетом индексации в 2007 году составляет 82 764 рубля и является самой высокой в стране.

Естественной основой при проведении кадастровой оценки земли послужила бонитировка почв, устанавливающая их относительную пригодность для возделывания сельскохозяйственных культур по основным факторам естественного плодородия. В этой связи расчеты оказывают, что между бонитировкой почв земельных участков и их кадастровой стоимостью существует тесная зависимость. Это дает основание рассчитать кадастровую стоимость отдельного земельного участка, если в централизованном порядке он не оценен, используя материалы бонитировки почв и материалы кадастровой оценки земель в конкретном районе.

Зная бонитировочный балл конкретного земельного участка по плодородию можно рассчитать коэффициент сравнительного достоинства земли по следующей формуле:

 

К _с.д. = Б _{уч.пр.с.} Б _р.пр.с.

 

где К _с.д. – коэффициент сравнительного достоинства;

Б _{уч.пр.с.} – почвенный балл по природным свойствам конкретного земельного участка;

Б _р.пр.с. – почвенный балл по свойствам почв по району.

Так, если в Щербиновском районе Краснодарского края балл бонитета составляет 62, а по земельному участку АКХ «Передовик» - 68, то коэффициент сравнительного достоинства составляет 1, 096 (68:62). Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий в Щербиновском районе, с учетом индексации 2007 года, составляет 79 864 рубля.

Исходя, из коэффициента сравнительного достоинства земли можно рассчитать примерную кадастровую стоимость 1 гектара сельхозугодий по конкретному земельному участку по формуле:

 

К _с.з.у. = К _с.р. К _с.д.(4.3)

 

где К _с.з.у. – кадастровая стоимость 1 га. земельного участка, руб.;

К _с.р. - кадастровая стоимость 1 га. сельхозугодий района, руб.;

Исходя из данной формулы кадастровая стоимость 1 га. земельного участка АКХ «Передовик» составляет 87 530 руб. (79 864 1, 096)., то есть экономическая (кадастровая) стоимость данного участка превышает краевую и районную стоимость благодаря высокому уровню плодородия почв.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в форах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Введена плата за пользование землей. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Все это требует принципиально новых методов государственного управления, способных обеспечить функционирование рыночных механизмов в сфере земельных отношений. В этих условиях резко возрастает роль государственного земельного кадастра как единой многоцелевой информационной системы, направленной на обеспечение органов управления всех уровней о состоянии земельного фонда в Российской Федерации, а также на удовлетворение информационного спроса на рынке недвижимости.

Особое значение в ведении государственного земельного кадастра имеет государственный кадастровый учет земельных участков, при выполнении которого осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр земель об объектах кадастрового учета, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки, признать факт его существования государством.

Дипломный проект содержит основные разделы, характеризующие государственный земельный кадастр порядок ведения государственного кадастрового учета земельных участков на примере Щербиновского района Краснодарского края.

В теоретической части проекта сформулированы основные понятия земельного кадастра, его задачи и содержание, а также особое положение земельного кадастра в ряду кадастров природных ресурсов и его народнохозяйственное значение.

Объектом земельного кадастра на уровне рассматриваемого Щербиновского района является земельный фонд района независимо от форм собственности на земельные участки и характера их использования. В этой связи в дипломном проекте представлена характеристика земельного фонда района, распределение его по категориям, угодьям, формам собственности, а также изложены основные задачи и функции органов, осуществляющих управление земельными ресурсами района.

Изложение научно-методических основ кадастра составили в дипломном проекте необходимую теоретическую и методическую основу для решения конкретных вопросов технологии ведения земельного кадастра на муниципальном уровне, определили порядок ведения государственного кадастрового учета. В системе проведения государственного кадастрового учета важное место занимает кадастровое деление территории района и присвоение кадастровых номеров земельным участкам.

Особое место в структуре государственного кадастрового учета занимает единая система технологической документации земельного кадастра. При этом основными документами земельного кадастра, представленными в дипломном проекте, являются Единый государственный реестр земель, составной частью которого выступает государственный реестр земель кадастрового района, дежурная кадастровая карта и кадастровые дела.

Таким образом, теоретическая и методическая части дипломного проекта отдельные вопросы технологии ведения государственного кадастрового учета, его документация дают полное представление о ведении государственного земельного кадастра на территории Щербиновского района и осуществлении государственного кадастрового учета в современных условиях.

И в итоге дипломного проекта важно отметить, что наличие целостной системы управления земельными ресурсами страны, составной частью которой является государственный земельный кадастр, создает необходимые гарантии прав, позволяет планировать деятельность, исходя из зафиксированных характеристик земельных участков. Тем самым создается необходимая ясность в отношениях по распоряжению земельными участками, повышается инвестиционная привлекательность земли по сравнению с иными вариантами инвестирования, снижаются издержки при проведении сделок с земельными участками, что делает земельный рынок более мобильным.

Органы власти посредством создания государственного земельного кадастра упорядочивают отношения по поводу использования недвижимости, получают необходимую информацию о тенденциях в поведении пользователей недвижимостью, тенденциях развития рынка земли и иной недвижимости, что дает им возможность принимать управленческие решения, корректировать их, а при необходимости изменять свою политику коренным образом.