Описание объекта и оформление купли-продажи

 

Оцениваемое жилое помещение расположено на втором этаже десятиэтажного панельного дома постройки 2006 года, в этот же год он был сдан в эксплуатацию.

В строительном отношении дом, в котором находится данная квартира характеризуется следующими показателями: наличие чердака, подвала, лифта, отопление лестничных площадок, наличие домофона.

Оцениваемая квартира характеризуется следующими показателями: наличие трех лоджий, раздельный санузел. Общая площадь – 101,8 м², жилая площадь – 66,1 м², подсобная площадь – 35,7 м².

Для совершения сделки собственнику (продавцу) необходимо иметь следующие документы:

1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, - технический паспорт.

Для получения таких документов собственнику жилого помещения (продавцу) надо обратиться в территориальное БТИ (Бюро технической инвентаризации). При себе собственник должен иметь документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ), и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности на жилое помещение).

Техническая инвентаризация, а также выдача гражданам документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ.

План жилого помещения выдается после посещения сотрудником БТИ квартиры. Это является внеплановой технической инвентаризацией, которая проводится при совершении с объектом учета (с квартирой) сделок, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации.

Срок действия плана жилого помещения и технического паспорта составляет 1 год со дня его выдачи.

2. Выписку из домовой книги с указанием, кто зарегистрирован в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и товариществе собственников жилых помещений.

3. Финансово-лицевой счет с указанием, что за собственником не числится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в ЕИРЦ (едином информационном расчетном центре).

Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета - 1 месяц с момента выдачи.

После составления и подписания договора купли-продажи жилой недвижимости со всеми согласованными между продавцом и покупателем существенными условиями сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган для регистрации этого договора.

На государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) представляются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Оно составляется в простой письменной форме и представляется отдельно покупателем и отдельно продавцом или уполномоченными представителями сторон.

Заявление представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию договора купли-продажи, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

Государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества установлена с физических лиц в размере 500 руб., с юридических - 7500 руб.

3. Документы о субъектах права (продавца и покупателя).

1) если сторона (продавец или покупатель) является физическим лицом (в том числе его уполномоченным представителем), она предъявляет документ, удостоверяющий личность. Копия этого документа не представляется;

2) если сторона (продавец или покупатель) является юридическим лицом, то она представляет:

- копию свидетельства или другого документа о государственной регистрации юридического лица;

- копии учредительных документов юридического лица с изменениями, дополнениями и со свидетельствами о регистрации данных изменений;

- копии документов, подтверждающих полномочия представителя юридического лица действовать от имени последнего (копии протоколов общих собраний участников юридических лиц либо копии протоколов решения совета директоров (наблюдательных советов) о назначении (об избрании) директора, генерального директора и т. д. или выписок из них, верность которых подтверждена подписями соответствующих руководителей и печатью организации;

- копию документа налоговой инспекции о присвоении ИНН.

- Копии документов о государственной регистрации юридического лица и учредительных документов должны быть нотариально заверены. Не удостоверенные нотариально копии принимаются регистрирующим органам с обязательным предъявлением подлинников этих документов.

4. Подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца по договору на отчуждаемое жилое помещение, если права не зарегистрированы в ЕГРП. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРП, то продавцу необходимо представить копию и подлинник свидетельства о регистрации права собственности на данное жилое помещение.

5. Подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, удостоверенные органами, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории регистрационного округа, а также копии этих документов.

6. Подлинники договора купли-продажи жилого помещения не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается покупателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

7. Подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

8. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение (квартира) находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц или в отчуждаемом жилом помещении (квартире) проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

9. При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение необходимо также представить согласие другого собственника на продажу этого жилого помещения в письменной форме или отказ остальных участников общей долевой собственности от покупки доли в жилом помещении, если жилое помещение находится в общей долевой собственности.

Порядок оформления права собственности на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация права собственности является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В случае, если продаваемая квартира (жилое помещение) приобретена до вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ и нет свидетельства о праве собственности на это жилое помещение, то продавцу необходимо сначала получить свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества (квартиры) и только потом можно зарегистрировать переход права собственности на эту квартиру от продавца к покупателю.

Для того чтобы провести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю, заявителями (покупателем) наряду с документами, которые представлялись для государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, дополнительно предъявляются:

1. Заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за государственную регистрацию перехода права, который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов).

Здесь следует заметить, что государственные пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения и за регистрацию перехода права собственности платятся отдельно друг от друга. При этом в случае перехода права собственности государственную пошлину уплачивает только заявитель, то есть покупатель.

3. Подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий, когда договор продажи совершен под условием. Например, такое условие, как обязательства по договору купли-продажи, возникает только после того, как продавец исполнит свои обязательства по договору залога.

Надо учесть, что стороны могут обратиться в регистрирующий орган одновременно с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение. Тогда в регистрирующий орган представляется пакет документов, установленных разделом II и разделом III инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

Если же вы решили регистрировать договор купли-продажи жилого помещения и переход права собственности на жилое помещение в два этапа, то сначала регистрируется договор купли-продажи. И уже после этого покупатель регистрирует переход права собственности на жилое помещение. Вместе с тем, если договор купли-продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, указанных в разделе II Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора.