Потенциальные источники финансирования реконструкции и модернизации жилищного фонда

 

Реконструкция и модернизация жилых домов первых массовых серий индустриального домостроения, сыгравших существенную роль в решении жилищной проблемы, являются одним из важнейших направлений реформирования жилищно-коммунального комплекса.

Задержка с их проведением приведет к росту доли ветхих и аварийных жилых домов в жилищном фонде Российской Федерации, что станет главным фактором увеличения эксплуатационных затрат на его содержание и повышения суммарных бюджетных выплат: во-первых, на покрытие расходов на жилищно-коммунальные услуги, не полностью оплачиваемые потребителями, и, во-вторых, на выплату субсидий гражданам с низкими доходами. При переходе к адресной системе субсидирования произойдет перераспределение, а точнее объединение финансовых потоков бюджетной помощи. Однако, на наш взгляд, суммарная нагрузка на бюджет уменьшится незначительно. Следовательно, решение проблемы заключается во всемерном снижении расходов на содержание жилых домов и оптимизации потребления населением ресурсов жизнеобеспечения, что возможно лишь при комплексной реконструкции жилищного фонда.

Анализ зарубежного опыта обновления районов застройки 60-х годов во Франции, Германии и других зарубежных странах показал, что проекты реконструкции жилого фонда являются экономически эффективными и, следовательно, привлекательными для инвесторов, если они осуществляются комплексно в пределах пятна городской застройки в сочетании с реконструкцией инженерной инфраструктуры, созданием новых жилых и нежилых помещений и проведением прогрессивных ресурсосберегающих мероприятий.

Существующие сегодня в России возможности комплексного развития городских территорий характерны для переходного экономического периода, поскольку земля принадлежит городам и не раздроблена по мелким правообладателям.

Консолидация финансовых средств для проведения комплексной реконструкции жилого фонда может охватить ряд жилищных программ, таких как предоставление жилья, очередникам, расселение из ветхих и аварийных жилых домов, обеспечение жильем военнослужащих, молодых семей и других социальных групп. Эти программы в настоящее время реализуются вне связи друг с другом, что ведет к распылению и неэффективному использованию выделяемых на эти цели бюджетных средств.

Вложение средств в комплексную реконструкцию жилой застройки экономически выгодно городу. В результате реконструкции снижаются расходы на ресурсное обеспечение жилищной сферы, повышается плотность застройки территорий, сокращается протяженность инженерных сетей, уменьшаются затраты на создание объектов социальной инфраструктуры.

Отсутствие стабильной финансовой базы по реконструкции устаревшего жилищного фонда в стране на сегодняшний день обусловлено тем, что еще не урегулированы вопросы экономического обоснования тарифов на эти виды расходов с учетом физического износа, технико-экономических показателей по эксплуатации жилых домов, природно-климатических и других факторов. Неопределенная ситуация и с источниками поступления средств для покрытия этих расходов. Например, тарифы на капитальный ремонт в большинстве муниципальных образований устанавливаются не только на основе соответствующих методик по их обоснованию, но и с учетом социально-экономической ситуации в регионе, уровня доходов населения и других факторов. Даже в Москве, передовом в реформировании ценообразования в жилищной сфере регионе, тариф на капитальный ремонт жилья составляет для населения весьма символическую величину - 0,1 руб./м² в месяц.

Усложняет ситуацию отсутствие нормативных документов по жесткой регламентации процедур накопления и расходования средств на капитальный ремонт жилых домов, получаемых службами заказчика с населения, и их обесценение в результате всё ещё высоких темпов инфляции. Практически единственным источником оплаты расходов по содержанию и ремонту жилищного фонда являются местные бюджеты.

Нормативными актами по реформированию жилищно-коммунального комплекса, принятыми на федеральном уровне в начале 1990-х годов, предполагалось, что уже в 2003 г. он будет функционировать в бездотационном режиме, в первую очередь вследствие опережающих инфляцию темпов роста доходов населения, что позволило бы ему полностью оплачивать стоимость жилищно-коммунальных услуг.

Поэтому законодательно не укреплялась база поступлений в муниципальные бюджеты (с обязательным разделением статей расходов на жилищное и коммунальное хозяйство), что в какой-то мере обеспечивало бы органы власти муниципальных образований финансовыми ресурсами для выполнения своих обязательств как по дотированию населения по оплате жилищно-коммунальных услуг, так и по содержанию жилищного фонда. Причем не только той его части, собственниками которой они являются по праву, а в силу действующих региональных норм - практически всего жилищного фонда, находящегося в пределах территории муниципалитета.

Лишь незначительно компенсированы потребности субфедеральных и муниципальных бюджетов в финансовых ресурсах на содержание жилищного фонда при приеме жилых домов от ведомств, поскольку нормативные акты не предусматривают финансовой ответственности ведомственных владельцев за передачу не приведенных в надлежащее состояние жилых домов.

 Не в полном объёме учитываются возрастающие потребности в рамках межбюджетных отношений: выравнивание бюджетной обеспеченности через механизм трансфертов из федерального фонда финансовой поддержки регионов происходит исходя из возможностей федерального бюджета и не может существенным образом повлиять на достаточность, а тем более на устойчивость бюджетного финансирования сохранения и модернизации жилищного фонда, не подлежащего сносу.

Чтобы обоснованно определить размер федеральной помощи, необходимой для покрытия возросших потребностей в средствах на содержание, ремонт и реконструкцию жилья, в качестве первоочередной меры почти во всех субъектах Российской Федерации нужно провести паспортизацию жилищного фонда с выделением муниципальной части и надлежащим образом оформить право собственности на каждую учетную единицу (квартиру, жилой дом, кондоминиум) с внесением соответствующей информации в систему государственного учета жилищного фонда и градостроительный кадастр Российской Федерации.

Однако и такая основа взаимоотношений между центром и территориями, даже при наличии региональных программ реконструкции жилищного фонда, является хрупкой и неформальной. Политику межбюджетных отношений следует изменить коренным образом, поскольку она не только не отвечает требованиям социально-экономических преобразований, происходящих в стране, но и вступает в противоречие с ними.

По Конституции Российской Федерации органы местной власти не имеют статуса государственных, ограничены в экономической деятельности и в правах по решению вопросов развития экономики на своих территориях на основе перераспределения общегосударственных доходов с учетом равного права граждан на природную ренту, вклада населения региона в создание совокупного общественного продукта и т. д.

 В процессе совершенствования Бюджетного кодекса РФ с целью увеличить поступления в федеральный бюджет при одновременном снижении налоговой нагрузки на хозяйствующие субъекты законодательной и исполнительной власти субъектов Российской Федерации надо ставить вопрос перед Правительством РФ о сопряжении целей реформирования жилищно-коммунальной сферы с целями реформирования систем сбора налогов и бюджетного планирования, о необходимости решения на законодательной основе задачи повышения доходов бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципалитетов до уровней, обеспечивающих выполнение этими ветвями власти конституционных обязанностей и других правовых норм в обеспечении жилищных прав граждан России и сохранности жилищного фонда как материальной основы реализации этих прав.

По существующему законодательству финансирование жилищно-коммунального хозяйства осуществляется из местных бюджетов, при том, что значительная часть налогов, собираемых в пределах муниципальных образований, уходит в федеральный бюджет и бюджеты субъектов Российской Федерации. Если бы ряд налогов, включая налоговые выплаты предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства, отчислялся целиком в бюджет муниципального образования, то органы местного самоуправления, используя вдобавок возможности регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги, могли бы более эффективно решать вопросы жизнеобеспечения населения.

С введением второй части Налогового кодекса РФ ухудшились возможности регионов в бюджетном финансировании жилищного хозяйства. Отмена налога с оборота, который предприятия платили регулярно, так как база его исчисления - объём реализации продукции или услуг, лишила регионы одного из стабильных источников содержания жилищного фонда. Хотя взамен увеличена до 16% доля налога на прибыль, отчисляемая в местный бюджет и полученные средства из бюджета можно расходовать на финансирование жилищно-коммунального хозяйства, сложившаяся экономическая ситуация не способствует увеличению доходов муниципального бюджета за счет налога на прибыль. Даже при устойчивом доходе стремление хозяйствующих субъектов всячески снижать налоговую базу и минимизировать налоговые платежи не позволяет муниципалитетам существенно пополнить казну за счет налогообложения прибыли.

В связи с отсутствием нормативных документов, регламентирующих периодичность и масштабы реконструкции жилищного фонда, а также с отсутствием источников и механизма накопления и расходования денежных средств на эти цели, установленных в законодательном порядке, при утверждении местных расходов речь о выделении средств на реконструкцию жилья идет лишь в тех муниципальных образованиях, где приняты соответствующие программы.

А таких регионов по всей России единицы. В результате в целом по стране наблюдается нарастание темпов прироста ветхого и аварийного жилья, ухудшается его возрастная структура и увеличивается доля с высоким уровнем износа.

По экономической логике источником средств для финансирования расходов по капитальному ремонту, реконструкции и модернизации жилых домов должны быть накопления платежей квартировладельцев (нанимателей) за жилищные услуги на спецсчетах балансодержателей в размере амортизационных отчислений на капитальный ремонт, реконструкцию и полное восстановление жилых зданий вместе с внутридомовыми инженерными сетями и оборудованием. На протяжении многих лет капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонд финансировался из госбюджета, естественно, в тарифах на оплату жилья компенсация этих затрат не предусматривалась. О необходимости накопления средств для будущей реконструкции и модернизации жилых зданий вопрос не стоял.

Существенным недостатком государственного планирования капитального ремонта жилищного фонда являлась неадекватность амортизации, предназначенной на капитальный ремонт, действительной потребности в инвестициях на частичное воспроизводство жилищного фонда, необходимых для обеспечения нормального функционирования жилых зданий на протяжении их нормативного срока службы. Действовавшие нормы амортизации на капитальный ремонт жилых домов некоторых групп капитальности были приняты по ряду причин значительно ниже потребной величины.

Долгое время считалось, что в процессе эксплуатации жилых зданий как основных фондов потребительского назначения переноса их стоимости на стоимость услуг, предоставляемых пользователям жилья, в полном объёме не происходит, а источником возмещения их износа служит городской бюджет и средства пользователей и собственников жилья.

На наш взгляд, данный подход верен только, если здания находятся в частной или коллективной собственности. Коммерческому фонду, предназначенному для сдачи в наём, присущи амортизационные процессы, аналогичные другим видам основных фондов, т. е. перенесение стоимости основных фондов на услуги, предоставляемые нанимателям жилья. При этом соответствующая плата жильцов за пользование жилыми помещениями должна возмещать затраты домовладельцев на содержание и воспроизводство жилищного фонда. В государственном и муниципальном жилищном фонде происходят аналогичные процессы, за исключением неполного возмещения жильцами затрат на содержание и воспроизводство жилья. Эти затраты должны компенсировать бюджеты всех уровней, но на практике этого не происходит и поэтому процесс воспроизводства в данном секторе жилищной сферы крайне замедлен.

Кроме того, при исчислении норм амортизации затраты на реконструкцию и модернизацию зданий не вошли в состав затрат на капитальный ремонт, так как, по мнению составителей, не имели отношения к обеспечиваемому капитальным ремонтом простому воспроизводству.

Недофинансирование капитального ремонта носило хронический характер: по оценкам специалистов, потребность в средствах удовлетворялась не более чем на 50%. Таким образом, инвестиционная политика тех лет в ремонтной сфере может характеризоваться как декларирование планово-предупредительного характера ремонтного обслуживания жилой застройки и полное отсутствие эффективной методологии обслуживания в условиях тотального дефицита финансовых ресурсов. Результатом такой политики явилось лавинообразное нарастание "недоремонта" жилой застройки. В наши дни городской жилищный фонд продолжает оставаться в системе централизованного управления и его содержание в значительной мере ориентировано на дотации из бюджетов разных уровней, начиная от федерального и заканчивая местным. Фактически выделяемые бюджетные средства на эти цели ничтожны, поэтому реальных источников средств на проведение воспроизводственных мероприятий в существующей системе нет.

Говоря о современном состоянии финансирования воспроизводства жилищного фонда, необходимо отметить, что постановлением Правительства РФ от 18.06.1996 г. № 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг", которое вышло в развитие ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями от 8 декабря 1995 г.), определен механизм регулирования платежей населения за жилье и коммунальные услуги в период с 1997 г. по 2003 г. в зависимости от уровня затрат предприятий, производящих жилищно-коммунальные услуги, социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. В состав платежей граждан введен платеж за техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда, включая капитальный. Данное положение было продублировано в постановлении Правительства РФ от 02.08.1999 г. № 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения".

Федеральным законом от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" установлено, что порядок возмещения расходов на капитальный ремонт жилья устанавливается Правительством РФ в соответствии федеральным законом (ст. 15), но об источниках возмещения затрат на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда не упоминается. При этом следует отметить, что субъектом регулирования платежей населения являются органы местного самоуправления, которые утверждают нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг, а также ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). Эти функции закреплены за муниципалитетами и в "Концепции ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации". Следовательно, в наличии имеется соответствующая законодательная основа, позволяющая органам местного самоуправления осуществлять эффективную тарифную политику в сфере жилищно-коммунальных услуг, разработку и утверждение территориальных норм амортизационных отчислений для жилых зданий как основных фондов непроизводственного назначения.

В настоящее время согласно положению по бухгалтерскому учету основных средств ПБУ 6/01(п.17) по объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), а следовательно и по оборудованию, которое является технологическим элементом жилищного фонда, и внутриплощадочным инженерным сооружениям (сетям) стоимость не погашается, т. е. амортизация не начисляется и, естественно, отсутствует в себестоимости работ (коммунальных услуг). По указанным объектам определяется износ в конце отчетного года по Единым нормам амортизации основных средств, и суммы его отражаются на забалансовом счете 010 "Износ основных средств". Поскольку износ начисляется на объекты, которые не подлежат амортизации, он является только справочной цифрой, поскольку не влияет на размер себестоимости.

Возникает вопрос: какова цель начисления износа и амортизации и есть ли необходимость знать, каков реальный износ конкретного объекта?

Очевидно, что в целях бухгалтерского учета амортизация служит для списания стоимости объекта на создаваемые с его помощью продукт или услуги и таким образом не может преследовать цели отражать реальный износ объекта (физический и функциональный). Срок амортизации определяется организацией, самостоятельно исходя из определенных условий: ожидаемого срока использования, ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации, системы проведения ремонта и от других нормативно-правовых ограничений использования этого объекта (например, срока аренды).

Однако амортизация является не только средством перенесения стоимости основного средства на продукт, но и источником финансирования простого воспроизводства. С этой точки зрения нахождение адекватного значения износа является необходимым условием.

Как было сказано ранее, жилые здания, которые находятся в собственности государства (или муниципалитета) и таким образом не являются источником дохода (за исключением муниципальных доходных домов), не подлежат амортизации. Только жилые здания, используемые для извлечения дохода (доходные дома), подлежат амортизации как обычные основные средства производственного назначения. Так, по жилищному фонду, который используется организацией для извлечения дохода и учитывается на счете доходных вложений в имущество, согласно приказу Минфина РФ от 20.07.98 г. № 33-н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" установлено, что "амортизация начисляется в общеустановленном порядке". К случаю доходного использования здания можно отнести его передачу в управление по договору доверительного управления с целью сдачи в аренду. Согласно Гражданскому кодексу РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона передает другой стороне на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах указанного им лица.

Амортизация по переданному в доверительное управление имуществу начисляется в общеустановленном порядке и отражается в бухгалтерском учете по дебету счетов учета затрат в корреспонденции с кредитом счета 02 "Амортизация". При этом амортизация переданного в доверительное управление имущества продолжает начисляться способом и в пределах срока полезного использования, которые были приняты учредителем управления.

Другим аспектом износа является его уменьшение после капитального ремонта. Если органы БТИ производят пересчет физического износа после капитального ремонта здания, то в бухгалтерском учете этого не происходит, хотя очевидно, что рыночная стоимость объекта после капитального ремонта будет выше. Таким образом, информация бухгалтерского баланса по ряду объективных причин дает весьма приближенную характеристику состояния объектов основных фондов жилищной сферы. В отличие от бухгалтерского учета Налоговый кодекс РФ вводит понятие "амортизируемое имущество", определяемое как имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем амортизации. Однако согласно п. 2 ст. 256 НК РФ указанные объекты ЖКХ и объекты внешнего благоустройства не подлежат амортизации.

Мы разделяем мнение ряда ученых, что расходы на воспроизводство объектов ЖКХ и расходы на благоустройство территории организации должны включаться в себестоимость для целей налогообложения прибыли. Это правомерно и экономически целесообразно, тем более что ст. 270 НК РФ не устанавливает прямого запрета на их включение в состав затрат. Такой подход позволит организациям и предприятиям ЖКХ уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и, следовательно, увеличить чистую нераспределенную прибыль для целей восстановления основных фондов и создания резервного фонда для их капитального ремонта.

Следует обратить внимание на то, что тарифы на приобретаемые предприятиями ЖКХ энергоресурсы (свет, газ, воду, тепло и др.) учитывают амортизационные отчисления. Таким образом, предприятия ЖКХ, оплачивая приобретаемые энергоресурсы, способствуют формированию амортизационного фонда на предприятиях естественных монополий, не имея возможности создать его у себя. Достоверное обоснование размеров амортизационных отчислений и расходов на благоустройство и восстановление жилищного фонда и территории позволит сбалансировано подходить к проблеме тарифообразования в сфере ЖКХ. При проведении переоценки основных фондов возможно некоторое увеличение налогооблагаемой базы по налогу на имущество. Но при этом увеличится амортизационный фонд как собственный источник финансирования инвестиций, уменьшится налогооблагаемая база по налогу на прибыль. Включение амортизационных отчислений в тарифы на услуги ЖКХ позволит создать дополнительный источник финансирования развития производственной базы ЖКХ. Невысокий же удельный вес амортизации как статьи расходов в структуре тарифов может быть компенсирован за счет экономии по другим статьям, особенно при проведении мероприятий по энергосбережению, введения страхования объектов ЖКХ, а также за счет дотационных средств бюджетов субъектов Российской Федерации.

Необходимо усовершенствовать в соответствии с выдвигаемыми ходом реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве требованиями общероссийскую методику разработки норм амортизационных отчислений по отрасли "Жилищное хозяйство". При этом следовало бы предусмотреть разработку комплекса норм с учётом дифференциации накапливаемых средств по видам затрат: на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию, полное восстановление (реновацию). При разработке и утверждении норм необходимо также учесть требование Положения по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 "Учет основных средств", в соответствии с которым единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект со всеми приспособлениями и принадлежностями. Для жилых зданий это отдельные конструктивные элементы или обособленный комплект конструктивно сочлененных предметов (например, оконные и дверные блоки, лифтовое оборудование, кровля), предназначенные для выполнения самостоятельных функций. Характерной отличительной особенностью инвентарного объекта является срок его эксплуатации, отличный (как правило, меньший) от срока службы основных конструкций здания. Нормативы отчислений на реконструкцию и модернизацию жилых зданий должны рассчитываться в соответствии с предполагаемыми сроками проведения этих мероприятий, учетом прогнозируемых темпов инфляции и возможности совмещения по времени финансирования расходов по разным статьям затрат. Финансовые ресурсы, которые расходуются на восстановление потребительной стоимости жилых домов, составляют в результате проведения реконструкции величину прироста стоимости основных фондов. Естественно, и источником покрытия указанных затрат должны быть средства в виде амортизационных отчислений, накапливаемых после введения в эксплуатацию основных фондов. Поэтому в состав тарифов по оплате жилищных услуг предлагается ввести норматив отчислений в амортизационный фонд, методология расчета которого должна быть единой для всего жилищного фонда, но при этом конкретные нормативные показатели должны учитывать, кроме приведенных выше факторов, территориальные условия, категории и типы (серии) жилых зданий, особенности инвентарных объектов в их составе. В случае, когда собственником жилья является муниципалитет, тарифы по амортизации можно включить в состав платы за найм, что допускается рядом федеральных нормативных документов, прежде всего, упомянутым выше постановлением Правительства РФ № 887 от 02.08.99 г. и Указом Президента РФ № 425 от 28.04.97 г. "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации". Для накопления средств у собственников жилых помещений или уполномоченных ими лиц (балансодержателей) должны быть открыты специальные счета в банках, куда регулярно будут (лучше ежемесячно одновременно с платежами за другие жилищно-коммунальные услуги и по единой квитанции) поступать соответствующие суммы. Для обеспечения гарантий целевого использования средств необходимо разработать положение об амортизационном фонде и соответствующем ему спецсчете, открываемом собственнику жилья в банковском учреждении.

Следует также учитывать, что сумма накопленных амортизационных отчислений, рассчитываемая исходя из балансовой стоимости основных средств и нормы амортизационных отчислений, в условиях нестабильной экономики не будет соответствовать реальной потребности в финансах, необходимых для проведения мероприятий по восстановлению эксплуатационных свойств конструктивных элементов здания или оборудования. Потребуются дополнительные источники покрытия дефицита средств или механизмы защиты накоплений от инфляции.

В связи с отсутствием на сегодняшний день амортизационных накоплений по жилищному фонду нам представляется, что на переходный период источниками финансирования работ по капитальному ремонту, реконструкции, модернизации жилых домов государственного и муниципального фонда и новому строительству жилья, предоставляемого населению по социальными нормам в обеспечение конституционных прав граждан на жилище и по другим обязательствам государства (например, при выселении из ветхих и аварийных зданий или в случае разрушения домов в результате стихийных бедствий и т.п.), должны стать целевые средства из федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и поступления в местный бюджет. До тех пор, пока не определены и законодательно не закреплены стабильные источники, решение вопросов финансирования инвестиционных программ и проектов реконструкции жилых домов, не подлежащих сносу, напрямую зависит от инициативности и способности органов местного самоуправления привлечь для решения проблемы необходимые средства из внебюджетных источников.

Очевидно, что восстановление устаревшего жилищного фонда является многоаспектной задачей, которая требует согласованных действий ряда субъектов: населения, инвестиционно-кредитных компаний, строительных фирм, федеральных, региональных и местных органов власти.

В процессе реформирования предстоит решить комплекс взаимосвязанных и взаимозависимых задач по вовлечению в инвестиционно-строительный процесс внебюджетных средств, созданию свободного рынка инвестиционных ресурсов, в том числе земельных, изменению налоговой политики с предоставлением льгот организациям и лицам, занятым инвестиционно-строительной деятельностью, принятию необходимых законодательных и нормативно-правовых актов, регулирующих отношения участников инвестиционно-строительной сферы деятельности между собой и с внешними партнерами, а также по государственному регулированию инвестиционно-строительной деятельности в стране.

В связи с этим актуальным представляется исследование важнейших аспектов развития инвестиционной системы жилищной сферы, характеризуемой качественными и количественными изменениями объема инвестиций и источников покрытия затрат, их структурой и соотношениями, коммерческими условиями и организацией привлечения инвесторов, динамики платежеспособного спроса населения на жилье. Без тщательной проработки взаимосвязей и отражения прав и обязанностей участников процесса инвестирования, проведения реконструкции, накопления и возврата привлеченных средств в период эксплуатации обновленных жилых домов будет затруднена практическая реализация схем финансирования. Необходимо отметить, что сегодня инвестиционный процесс в жилищной сфере происходит в условиях значительного сокращения бюджетных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, снижения доли прибыли предприятий, направляемой на развитие социальной инфраструктуры, увеличения разрыва между ценами жилья, его состоянием, а также продолжающейся инфляции.

Реформирование системы инвестирования жилищной сферы состоит в изменении механизмов и источников привлечения средств. Кроме федерального и городского бюджетов, необходима также аккумуляция средств организаций, предприятий, банковских и риэлторских структур, личных средств граждан, размеры которых, по данным официальной статистики и различных маркетинговых исследований, оцениваются примерно в 60-70 млрд. долл. США. Проблема состоит в том, что этот капитал, во-первых, сильно дифференцирован по разным доходным группам семей, а во-вторых, в - основной своей массе является "мелкодисперсным". В силу относительно малого размера единичного сбережения капиталовладелец не может распорядиться им для улучшения своих жилищных условий. Задача рыночных механизмов жилищного сектора состоит в том, чтобы заставить эти капиталы работать, при этом подход к держателям малых и крупных сбережений должен быть разным. Первоочередное значение для средних слоев населения должны приобрести меры, направленные на снижение стоимости жилья (в том числе совершенствование инвестиционной политики и развитие финансово-кредитной системы в сфере жилищного строительства), создание привлекательных финансовых инструментов (кредиты на приобретение жилья с льготным процентом и др.).

Эффективной формой привлечения крупных капиталов могли бы быть специализированные жилищные инвестиционные фонды с участием государства. Условиями, обеспечивающими приток средств в эти фонды, могли бы стать высокая доходность (превышающая процент по депозитам для коммерческих банков или, по крайней мере, сопоставимая с ним) и наличие гарантий возврата средств на государственном уровне (поручительства Минфина России и т. п.). Другой вариант - эмиссия специализированных высокодоходных государственных ценных бумаг и последующая продажа их крупными и мелкими пакетами с введением налоговых льгот на доходы. При такой форме привлечения средств обеспечивается прямая связь денежных ресурсов населения с инвестициями в жилищный сектор, исключая посредническую деятельность банков, предполагающую отчисление доходов в виде банковской маржи.

модернизация жкх источник инвестирование