Залог и залоговое право

Понятие залога

Залог – способ обеспечения обязательства, при котором залогодержатель приобретает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными законом. Эти изъятия предусмотрены ГПК РСФСР, в частности, в ст. 419-426 ГПК установлена очередность удовлетворения требований кредитов. Поэтому обеспеченные залогом требования удовлетворяются после полного взыскания долгов первой и второй очереди, т.е. после того, как из стоимости реализованного имущества удовлетворены требования, вытекающие из трудовых отношений, уплате обязательных платежей государству и др. Эти изъятия и очередность взыскания применяются на основе решений судебных органов.

Залог представляет собой дополнительное право, являясь лишь способом обеспечения основного требования. Для банка основным требованием при кредитовании должно быть обеспечение своевременности и полноты возврата кредита.

При принятии конкретного имущества в залог следует учитывать следующие моменты:

Предметом залога не могут быть требования, носящий личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом (например, передача в залог имущества, находящегося на праве оперативного управления).

Предметом залога может быть всякое имущество, которое залогодатель вправе отчуждать, т.е. все, что может быть продано, заложено или отчуждено другим законным способом.

Если на отчуждение определенного имущества необходимо получить разрешение (лицензию) соответствующих государственных органов или лиц, то эти правила распространяются на залог. Поэтому лицензия должна быть у залогодателя как к моменту заключения договора залога, так и к моменту исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом.

Законодателем может быть только лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности полного хозяйственного ведения.

Имущество, передаваемое в залог, должно быть четко обозначено и выделено из остального имущества залогодателя.

Залог имущества, находящегося в совместной (общей) собственности, требует согласия всех других собственников. Но в случае реализации своей доли одним собственником остальные собственники имеют право на приобретение этой доли.

Если залогодатель не сообщил залогодателю о предшествующих залогах имущества, договор о последующем залоге считается действительным, но возможность полного удовлетворения требований за счет заложенного имущества значительно ссужается.

Чтобы избежать этого неведения, следует требовать книгу записи: залогов, ведущуюся у залогодателя; выписки из реестров от органов, осуществляющих государственную регистрацию имущества.

Взыскание на предмет залога осуществляется по решению суда или третейского суда, если иное не установлено законом.

Поэтому недопустимо в соответствии с Законом РФ «О залоге», чтобы в случаях невыполнения обязательств должником, кредитор обращал заложенное имущество в свою собственность без решения суда. Залог не является способом приобретения права собственности, а лишь удовлетворения требований кредита из стоимости заложенного имущества.

Содержание и форма договора залога.

В соответствии со ст. Закона РФ «О залоге» залог возникает силу договора или закона.

Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме. Нотариальное удовлетворение договора залога требуется в случаях:

Когда это прямо предусмотрено законом. Когда договор об основном обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального удостоверения.

Удостоверение договора залога могут совершать нотариусы государственных нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой в соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах, нотариусом производится при условии предоставления залогодателем документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса.

В случаях, когда законом установлена государственная регистрация договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации, по запросу заинтересованных лиц – выписки из реестра.

Перед принятием решения о получении в залог того или иного имущества следует знать специфические особенности залога конкретного имущества.

При принятии в залог здания, сооружения, строения следует внимательно изучить учредительные документы залогодателя, выписки из которых следует прилагать к договору, а также документы, подтверждающие права собственности и непорочности предлагаемого в залог имущества (т.е. свобода его от ареста, залога и др.):

Книга записи залогов. Технический паспорт на домовладение, формируемый БТИ. Свидетельство о праве собственности на строение, либо другие документы, подтверждающие эти права (наличие указания в законе, договор купли-продажи строения и т.д.) Государственный акт на земельный участок, на котором находится здание. Выписка из подземельной книги по месту нахождения имущества, а также другие необходимые документы, касающиеся конкретного нежилого помещения.

В случае, если передаваемое в залог здание (строение, сооружение) является арендуемым третьим лицом, следует изучить договор аренды и только после этого принять решение о заключении договора залога на данное нежилое помещение, например, нет ли в договоре запрета на передачу в залог здания, нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в собственность арендатора и др. препятствий.

Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение и государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация залога предусмотрена ст. 11 Закона РФ «О залоге» и при залоге иного имущества, подлежащего государственной регистрации в органе, осуществляющем такую регистрацию. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ, договор залога жилых домов регистрируется в БТИ с отметкой в соответствующем государственном реестре.