Механизм приобретения права собственности на недвижимость по договору

Тема 5.

Проблемные вопросы приобретения и прекращения права собственности: анализ судебной практики. Принцип неприкосновенности права собственности и его гражданско-правовое значение. Оценка добросовестности приобретения права собственности на недвижимое имущество: проблемы и противоречия, анализ судебной практики. Способы возникновения вещных прав на недвижимое имущество. Приобретение права собственности на недвижимое имущество. Механизм приобретения права собственности на недвижимое имущество на основании договора. Приобретение права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности: проблемы правоприменения, анализ судебной практики. Условия давностного владения. Приобретение муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество: проблемы теории и практики. Критерии отнесения постройки к самовольной. Легализация самовольных построек. Признание права собственности на самовольную постройку. «Дачная» амнистия.

 

Проблемные вопросы (?)

Тревогу вызывает вопрос, заключающийся в том, что большинство рассмотренных дел по взысканию компенсации за незаконно изъятое имущество, в судебном порядке было удовлетворено. Это говорит о том, что на сегодня сама система оценки и такой важной составляющей, как процесс целесообразности и правомерности процесса изъятия собственности, находится на низком уровне. Также стоит учитывать, что в данном виде, большое значение имеет то, что мы не рассматриваем «возможные дела», когда процесс незаконного изъятия был совершен, но в силу юридической неграмотности или же нежелания, судопроизводство по данному вопросу не было начато.
Рассматривая гражданские правонарушения по прекращению права собственности среди дел, где истцом является физическое лицо, выделяется около 50 % исковых заявлений, которые не доходят до судебных разбирательств. Так же значительную роль в прекращении судебных исков досрочно играет и частичная правовая неграмотность заявления истца, по которой для возбуждения гражданского правонарушения не хватало оснований; по аналогичным категориям дел, где истцом является юридическое лицо – 23 %.
Так как во многих случаях сам процесс прекращения прав собственности происходит без учета некоторых особенностей. Так как если для постройки части дороги либо административных зданий имеются незастроенные территории в том же районе, важным фактором к проведению такого рода изъятия будет, согласие или несогласие большинства жильцов с выдаваемыми компенсациями.

 

Принцип неприкосновенности права собственности и его гражданско-правовое значение.

Неприкосновенность собственности может интерпретироваться несколькими способами.

Во-первых, как свойство права собственности, предполагающее невозможность для кого-либо оказывать воздействие на объект собственности помимо воли собственника.

Во-вторых, как свойство права собственности, вменяющее в обязанность другим лицам не чинить собственнику препятствий в реализации своего права собственности, выражающегося в осуществлении правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом.

В-третьих, как один из принципов государственного строя, при котором право собственности внесено в список базовых прав человека и защита этого права гарантируется законом, что закреплено в Конституции.

Значение данного принципа состоит в том, что его расширительное толкование позволяет избежать злоупотреблений в сделках с недвижимостью, ценными бумагами и иным имуществом.

 

Добросовестность

Объективное понимание добросовестности предполагает необходимость оценки субъективных представлений участников сделки о правилах добросовестности. Так как с нравственной точки зрения добросовестность подразумевает, что субъект не мог знать о совершении им юридически уязвимой сделки. Кроме этого, для установления недобросовестности приобретателя, недостаточной будет являться простая неосмотрительность, а требуется наличие умысла или грубой неосторожности.

В соответствии со статьей 261 ГК РК, собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

 

Способы возникновения вещных прав на недвижимое имущество

В группе первоначальных способов находятся такие основания, в соответствии с которыми право собственности у данного субъекта возникает независимо от прав предшествующего собственника, в том числе, когда первоначального собственника не было вовсе.

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся изготовление новой вещи, переработка, сбор или добыча общедоступных для сбора вещей, приобретение права собственности на бесхозяйные вещи или на вещи, от которых собственник отказался, самовольная постройка, приобретательная давность и др.

К производным относятся такие способы, при которых право собственности па определенный объект основывается на праве собственности предыдущего собственника. Производные способы возникают при заключении договоров об отчуждении вещей, при правопреемстве, реорганизации или наследовании, при национализации, конфискации, реквизиции, приватизации и др.

Механизм приобретения права собственности на недвижимость по договору

Система традиций порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и ее передачи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На основе системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-либо пороков договора об отчуждении имущества.

 

Приобретение права собственности в силу приобретательной давности

Анализ имеющейся в настоящее время практики федеральных арбитражных судов округов свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают. Причинами отказа являются отсутствие (недоказанность) одного из элементов юридического состава, необходимого для приобретения права собственности по ст.234 ГК РФ (несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения – порок владения, либо отсутствие факта истечения установленного законом срока приобретательной давности).

Условия давностного владения:

§ добросовестность

Согласно п. 15 данного ПП ВС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», добросовестное владение, это такое давностное владение, при котором лицо, получившее владение попросту не знало и не имело возможности знать о факте отсутствия основания возникновения прав собственности у него на данное имущество.

§ открытость

Открытым давностным владением является такое владение, при котором лицо владеющее имуществом не намеривается, а также не пытается скрыть тот факт, что в его владении находится данное имущество.

§ непрерывность

Владение давностного характера, в случае, когда данное владение не имела прекращения за весь период приобретательной давности владением данным имуществом.

§ владение чем-либо, как своим собственным

Лицо фактически не является собственником имущества, но на протяжении не менее пяти лет владел им, как своим собственным, на полноправной основе становится собственником имущества.