Градостроительная оценка территории

Организация землепользования и застройки территории поселений

Организация землепользования и застройки территории поселений включает в себя ряд самостоятельных и достаточно крупных мероприятий.

Важнейшим из них являются градостроительные планы земельных участков, которые составляются на основе определенных нормативно-правовых и методических требований.

1. Градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке:

1) в составе проектов межевания – в целях установления границ застроенных и незастроенных земельных участков на застроенных территориях и установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, на подлежащих застройке территориях;

2) в виде отдельного документа – подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, применительно к которым отсутствуют градостроительные планы земельных участков, либо ранее утвержденные градостроительные планы земельных участков не соответствуют требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В случае необходимости строительства или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке, имеющем объекты капитального строительства, построенные в соответствии с ранее выданным градостроительным планом, правообладатель земельного участка обязан обратиться в орган местного самоуправления за выдачей нового градостроительного плана.

2. Для подготовки градостроительного плана в виде отдельного документа физическое или юридическое лицо, являющееся правообладателем ранее сформированного земельного участка, обращается в мэрию городского округа с заявлением о выдаче ему градостроительного плана с приложением документов, необходимых для подготовки градостроительного плана. Мэрия городского округа в течение 30 дней со дня поступления обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка в виде отдельного документа и утверждает его. Градостроительный план предоставляется заявителю без взимания платы.

3. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется по форме, устанавливаемой уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

4. Утвержденный в составе проекта межевания градостроительный план земельного участка является основанием для установления границ земельного участка на местности.

5. Градостроительные планы земельных участков являются обязательными документами, необходимыми для:

- подготовки проектной документации для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства;

- выдачи разрешений на строительство.

Градостроительные планы земельных участков составляются на основе градостроительной оценки территории.

 

Градостроительная оценка территории

Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой.

Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.

Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения.

К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель изпод существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале).

Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, уличнодорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).

Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций. Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений. Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим - тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./м²). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления.

В современных практике применяются определенные подходы к оценке территорий.

1. Традиционный подход к оценке территории В практике градостроительного проектирования задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории.

Решению этой задачи применяют два подхода:

- дифференциации территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется пофакторная оценка. Применение этого подхода на практике является пересечением пофакторных ареалов пригодности. Этот метод на практике позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается;

- пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов – путем усреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Бальный подход ничем принципиально не отличается от оценки по пригодности и наследует все его недостатки.

Еще одной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценки территории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможно использование территории.

В таблице 4.1 представлена развернутая характеристика экспертных подходов к градостроительной оценке территории.

 

Таблица 4.1 - Градостроительная оценка территории: экспертные подходы

 

Общие недостатки экспертных подходов градостроительной оценки территории отражены в таблице 4.2.

 

Таблица 4.2 - Общие недостатки экспертных подходов

 

2. Стоимостной подход в градостроительной оценке территории Стоимостной подход к оценке территории состоит в подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительная оценка территории представляет собой матрицу с числом строк, равным числу элементов территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовых функций.

Компоненты стоимостной затратной оценки:

-локализационные компоненты – учет физико-географических, инженерно-геологических, экологических факторов и инженерные особенности территории;

- коммуникационные компоненты – учет существующего ФИТ, системы препятствий, мостов и путепроводов, системы УДС и городского транспорта;

- буферные компоненты – учет ущербов реципиентам со стороны источников загрязнения окружающей среды.

При стоимостном подходе в градостроительной оценке территорий следует соблюдать ряд методических принципов:

- для расчетов все карты и планы представляются в дискретной, гридовой форме, т.е. в отображении на сетку с квадратной ячейкой;

- в качестве конечного оцениваемого элемента территории принимается городской квартал, в качестве промежуточного - ячейка гридовой сетки.

Оценка территории является адресной, т.е. выполняется с точки зрения каждой из базовых функций и выполняется непосредственно в стоимостной форме.

Адекватность и точность учета всех факторов обеспечиваются расчетами по математическим моделям и компьютерным программам.

Промежуточные и конечные результаты работы представляются в максимально прозрачной, обозримой и наглядной форме.

Обеспечивается высокий уровень автоматизации, трудосбережения и ресурсообеспеченности технологии проведения работ.

Кадастровая и градостроительная оценка территорий В основных законодательных актах, регулирующих вопросы кадастровой оценки земель, нет определения кадастровой стоимости, нет четкого разграничения терминов «кадастровая оценка», «экономическая оценка», «градостроительная ценность».

Четкое и ясное определение кадастровой стоимости содержится в п.9.1 Временных методических рекомендаций по кадастровой оценке стоимости земельных участков, утвержденным заместителем председателя Комитете РФ по земельным ресурсам и землеустройству (письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 14.06.1996г № 116\1240).

Этот пункт определяет, что: "Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления". "Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них)". Это - весьма точное и полное определение кадастровой стоимости, но эти рекомендации не имеют силы федерального закона, обязательного к всеобщему исполнению.

Основные характеристики кадастровой и градостроительной оценок представлены в таблице 4.3.

 

Таблица 4.3 - Взаимосвязь и отличия кадастровой и градостроительной оценок

 

Главное отличие кадастровой стоимости от градостроительной ценности проходит по линии разграничения двух фундаментальных понятий экономической теории - ценности (стоимости) и цены.

Градостроительная оценка осуществляется в двух вариантах. Первый вариант - оценка выгод и потерь (затрат) при освоении новых участков под застройку и перепланировке старых территорий. Второй вариант - оценка существующего использования земли. Для существующего использования земли определение ценности сводится по сути дела к оценке затрат - капитальных вложений в обустройство городской инфраструктуры.

При таком подходе оцениваются предшествующие вложения в элементы инженерной инфраструктуры, находящиеся в границах оцениваемой территории ("зарытый капитал"): чем выше стоимость этих элементов, тем выше ценность земли. В этом случае ценность (стоимость) земли далеко не всегда переходит в рыночную цену, воспринимаемую рынком.

Прохождение по участку транзитных магистральных сетей заведомо не увеличивает стоимость земли, а уменьшает ее, так как создает серьезные трудности в строительстве на участке. Во-вторых, имеющиеся на участке локальные (разводящие) сети востребуются застройщиком далеко не всегда в полном объеме: он готов оплачивать лишь те из них, которые ему

требуются для обеспечения его деятельности. Для землепользователя существенно только то, чтобы все виды инженерного обеспечения исправно работали. С этих позиций стоимость инфраструктуры не увеличивает стоимости земель, то есть землепользователю неважно по чугунным или золотым трубам поступает вода к нему на участок.

Градостроительная оценка также не учитывает фактор престижности отдельных участков городской территории. При градостроительном подходе считается, что элитные коттеджные поселки на окраинах городов имеют низкую ценность, так как расположены на значительном удалении от центра города, не обеспечены школами, больницами и общественным транспортом. На самом деле цена земли в таких поселках намного выше цен многих городских районов с развитой инфраструктурой.

Ценность участка земли далеко не обязательно адекватна его рыночной стоимости в силу проблемы неполной информированности участников рынка. Например, при градостроительной оценке фактор состояния окружающей среды влияет на величину ценности района города. Чтобы этот фактор ценности трансформировался в рыночную цену земли, необходимо, чтобы он был воспринят "средним" покупателем. Но опыт показывает, что рядовой покупатель квартиры или коттеджа редко располагает достаточно полной информацией о реальном состоянии окружающей среды. Для того чтобы этот фактор ценности в полной мере отразился в рыночной цене нужна информационная система, которая бы позволяла быстро и с незначительными издержками получить сведения о загрязнении окружающей среды в интересующей территории.

Смешение понятий «кадастровая оценка» и «градостроительная оценка» часто возникает по той причине, что при кадастровой оценке проводится анализ влияния факторов ценности городской территории на рыночную цену земли.

Таким образом, градостроительная оценка территории проводится с целью выявления наиболее эффективного использования территории, под ту или иную функцию, а так же для получения максимальной выгоды от использования территории.