Принцип единства юридической судьбы недвижимости в германском и российском праве

УДК 67.0

ББК340.011

А43

Рекомендовано к печати

Учебно-методическим советом юридического факультета СГУ

(протокол № 2 от 28 декабря 2017 г.)

 

Редакционная коллегия:

д.пл.н, доцент С.В. Петрова,

к.ю.н., доцент Н.А. Воробьева,

к.ю.н., доцент Е.В. Ивнева,

к. и. н., доцент С.Д. Багдасарян (отв. редактор)   А43 Актуальные проблемы российского государства и права: сб. материалов III Всерос. студ. научн. – практ. конф. Сочи, СГУ, 11-12 декабря 2017 г. – Сочи: РИУ ФГБОУ ВО «СГУ», 2017. –   Включает статьи и тезисы, продолжающие обсуждение актуальных проблем развития российской государственности и ее правовой системы. Сборник предназначен для преподавателей, аспирантов, студентов, интересующихся состоянием и функционированием институтов государства и права.   .

УДК 67.0 ББК 340.011

ФГБОУ «СГУ»,2017

Коллектив авторов, 2017

Оформление. РИЦ ФГБОУ ВО «СГУ», 2017

 

Научное издание

 

Материалы

III Всероссийской студенческой научно-практической конференции

«Актуальные Проблемы российского государства и права»

11 – 12 декабря 2017 г.

 

 

Подписано в печать 2017.

Формат 29,7×42/4. Бумага офсетная.

Печать трафаретная. Гарнитура Times New Roman.

Уч.-изд. л. …. Усл. печ. л….. Тираж экз

.

Редакционно-издательский центр ФГБОУ ВО «СГУ».

354003, г. Сочи, ул. Пластунская, 94. Тел. 268-25-73.

Отпечатано с готового оригинал-макета в типографии РИЦ ФГБОУ ВО «СГУ».

354003, г. Сочи, ул. Пластунская, 94

 

 

В авторской редакции

 

ПРИНЦИП ЕДИНСТВА ЮРИДИЧЕСКОЙ СУДЬБЫ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНСКОМ И РОССИЙСКОМ ПРАВЕ

Штумак Р.А., бакалавр,

Казарян К.В., к. ю. н., доцент

кафедры гражданского права

ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия»,

г. Ростов-на-Дону, Россия

Аннотация. В статье кратко предоставлена позиция автора в понимании развития принципа superficies solo cedit в германской и российской правовой системе.

Abstract. The article briefly given the author's position in the understanding of the development of the principle of superficies solo cedit in the German and the Russian legal system.

Ключевые слова: единая юридическая судьба; superficies solo cedit.

Keywords: single legal fate; superficies solo cedit.

 

Рассмотрим проблему соотношения единой юридической судьбы строения и земельного участка, на котором оно возведено. Считается, что это рецепция принципа superficies solo cedit.

Принцип римского права superficies solo cedit означает, «что сделанное над поверхностью следует за поверхностью» [1]. В римском частном праве он характеризовал в первую очередь соотношение земельного участка и расположенных на нем построек. Здания или строения рассматривались в качестве составной части земельного участка.

Однако данный принцип воспринят только частично. Поэтому, необходимо рассмотреть основные моменты, касающиеся закрепление данного процесса.

Попытка рецепции правила superficies solo cedit проявляется в российском законодательстве путем законодательного закрепления в п. 5 ст. 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Кроме этого, можно найти во многих положениях ЗК РФ и в других законодательных актов. Например, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которым отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. П. 1 ст. 552 ГК РФ также отражает данный принцип. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 

Не смотря, на это в России здание (сооружение) и земельный участок сохраняют режим самостоятельных объектов недвижимости. Земельные участки и здания участвуют в гражданском обороте не как одна вещь, а как две вещи: сделки совершаются как по поводу зданий, так и по поводу земельных участков. Переход прав регистрируется также на два объекта. Исторически установление раздельного правового режима земельных участков и строений в России было обусловлено объективными условиями развития правовой системы страны: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. В подобных условиях предоставление отдельного права собственности на здания и сооружения являлось единственно возможным способом вовлечения недвижимости в оборот [2].

Считается, что принцип superficies solo cedit в конечном итоге должен привести к вещному единству земельного участка и объектов, прочно с ним связанных, поскольку, данный процесс уже завершился в отношении ряда объектов, например леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты были исключены из ст. 130 ГК РФ. Как следствие, перечисленные объекты перестали быть самостоятельными объектами недвижимости, а значит, стали составными частями земельных участков.

В связи с этим, я считаю целесообразно рассмотреть, как принцип superficies solo cedit повлиял на Германское право.

В Германии данный принцип получил свое развитие в § 94 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ), в силу которого к существенным составным частям земельного участка относятся вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, а также продукты земельного участка, пока они соединены с почвой. Семя становится существенной составной частью земельного участка с момента посева, растение – с момента посадки.

При этом прочность связи определяется исходя из понимания оборота. Критериями являются: уничтожение вещи после отделения от земли; затраты, которые требуются для отделения; признак частичного включения в землю и большой собственный вес вещи.

Важно отметить, что в Германии в силу того, что право собственности может существовать только на земельный участок, но не на здание, земля и здание всегда находятся в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь [3].

В Германской юридической литературе постоянно подчеркивается, что с единством земельных участков и зданий, строений, сооружений, насаждений возникает ответственность собственника земельного участка за рациональное использование и заботу обо всех таких объектах. Такое единство упрощает документацию на объекты недвижимости, делает их более ясными, понятными и удобочитаемыми, а также снижает управленческие расходы, связанные с возникновением, переходом и прекращением права собственности на объекты недвижимости [4].

В соответствии с § 94 ГГУ собственность на земельный участок распространяется на связанные с ним существенные составные части. Имеется в виду, что собственник вещи непременно является и собственником существенной части этой вещи. Например, при купли-продажи строения предметом договора является застроенный земельный участок: дом следует правовой судьбе земельного участка автоматически. А решающим фактором является не значение составной части для ценности функции всей вещи, а ее делимость.

Исходя из этого, считается что, оптимальной моделью правового режима земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости является создание единого объекта недвижимости. Германское право, закрепляя такое единство, позволяет решить ряд проблем, порожденных делением недвижимости на земельные участки и здания.

Поскольку, генетически с романо-германским правом связанно российское право, то важно учитывать опыт других юрисдикций. В кодексах Германии, Швейцарии, Голландии земельный участок, единственный вид недвижимости, а здания и сооружения рассматриваются, не как самостоятельные вещи, а как составная часть этого участка. Классическое гражданское право других стран решила проблемы связанные с вопросом единой юридической судьбы здания и участка.

В это время в России проявления данного принципа двойственно, с одной стороны по принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а с другой, уникальный не имеющий аналогов, принцип единства судьбы прав на землю и прав на здания, а нарушения этого правила несет ничтожность сделки. Последовательные прецеденты высшего арбитражного суда сформировали подход что, далеко не всё то, что является сооружением неразрывно связанное с участком, можно и нужно регистрировать как самостоятельную вещь.

Суды также признали, что укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда и стоянки автомобилей или его благоустройства не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом указанное покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей (извлечение из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.09.2013 по делу № А33-19524/2012).

Можно прийти к выводу, что практика ведет к тому, что когда собственник земли законно возводит здание, на этом земельном участке и вводит его в эксплуатацию, постройку не нужно будет регистрировать. Под это правило не будет подпадать, объекты повышенной промышленной опасности, где требуются свидетельство в силу норм публичного права, а также, объекты недвижимости, где для продажи спиртных напитков необходима лицензия, для получения которой, обязательно наличие свидетельство на право собственности.

Главным доказательством этой идеи, будет служить ст. 133.1. ГК РФ которая, косвенно закрепляет «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс…. либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.». Которая, хоть и обязывает пошаговую регистрацию земли и всех зданий, но создаёт возможность, в дальнейших реформах ГК, упростить порядок и произвести полную рецепцию принципа superficies solo cedit.

 

Библиографический список

 

1. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М., 2008. С. 161.

2. Грехова Е.А. Земельный участок как объект недвижимого имущества // Право и политика. 2007. № 5. С. 143.

3. Герасин С.И. Правовой режим земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости // Государство и право. 2006. № 5. С. 119.

4. Герасин С.И. Анализ отдельных проблемных вопросов в проекте концепции развития законодательства о вещном праве // Закон. 2009. № 5. С. 104.

 

 

Штумак Р.А. Принцип единства юридической судьбы недвижимости в германском и российском праве

234