Отчуждение здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, покупателю следует знать, что ЗК установлены определенные ограничения для таких вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. В ЗК для права постоянного (бессрочного) пользования установлены ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, казенных предприятий, в указанный перечень не входят. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, ЗК вообще не допускается (ст. 21 ЗК).

По этим же причинам после вступления в силу ЗК исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не могут предоставить покупателю здания земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК.

В этом случае необходимо руководствоваться следующими положениями п. 12 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 1 января 2006 г.*(226) надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.

Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Продажа жилого дома или иного здания в данном случае осуществляется без земельного участка. Предметом договора купли-продажи является только здание. Покупатель недвижимости, зарегистрировав свое право на здание в ЕГРП, может по своему выбору оформить права на землю: или приобрести земельный участок в собственность, или оформить его в аренду.

Кроме здания, являющегося предметом договора купли-продажи, на земельном участке могут быть расположены иные здания, находящиеся у продавца в собственности. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК, к покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Представляется необходимым перед продажей недвижимости осуществить раздел земельного участка и определить земельный участок, право на который подлежит передаче по договору одновременно с недвижимостью, и земельный участок, остающийся в пользовании продавца, необходимый для эксплуатации находящихся у него в собственности строений.

Для определения земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, нужно осуществить землеустройство (межевание) и кадастровый учет образованных в результате раздела земельных участков. Решение о разделе земельного участка, используемого на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией с согласия или по заявлению субъекта ограниченного вещного права (ст. 11.3 ЗК). В этом случае оформление права на земельный участок, занятый недвижимостью, предполагаемой к отчуждению, и необходимый для ее использования, включает следующие действия:

- обращение продавца к собственнику земельного участка или в орган местного самоуправления, если земельный участок относится к неразграниченной государственной собственности на землю, с ходатайством принять решение о разделе земельного участка;

- решение уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления о разделе земельного участка;

- межевание и кадастровый учет вновь образованных земельных участков, получение кадастровых паспортов этих участков;

- внесение в ЕГРП записей о правах на вновь образованные земельные участки: ограниченном вещном праве и праве собственности, в случае если право собственности на земельный участок разграничено;

- внесение в ЕГРП записи о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости (заявления о регистрации права на образованный земельный участок и прекращении права на него должны быть поданы одновременно (п. 7 ст. 22.2. Закона о регистрации прав)).

Оформление прав покупателя недвижимости на занятый этой недвижимостью земельный участок включает следующие действия:

- регистрацию права собственности покупателя на приобретенный объект недвижимости;

- обращение покупателя в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок;

- решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок покупателю;

- заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка;

- регистрацию права собственности покупателя (в случае выкупа земельного участка) или регистрацию договора аренды земельного участка (в случае аренды) в ЕГРП.

Говоря о приобретении покупателем здания земельного участка в собственность, следует отметить, что в этом случае земельный участок передается в собственность за плату по договору купли-продажи. При этом стоимость земельного участка определяется в соответствии со ст. 2 Закона о введении в действие ЗК.

В случае если гражданин приобрел объект недвижимости, расположенный на земельном участке, предоставленном продавцу до вступления в действие ЗК, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, ИГС или ИЖС, то он как покупатель такой недвижимости приобретает право собственности на земельный участок на основании правоустанавливающих документов продавца на земельный участок и договора приобретения недвижимости, обратившись за регистрацией права в порядке, установленном ст. 25.2 Закона о регистрации прав. С момента государственной регистрации права собственности покупателя недвижимости на земельный участок, ограниченное вещное право продавца на этот земельный участок прекращается в силу прямого указания закона (п. 9.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК).