Сущность договора инвестирования и его отграничение от смежных гражданско-правовых договоров

На первый взгляд из числа договоров, определенных Гражданским кодексом РФ, к договору инвестирования наиболее близок по своей сути договор простого товарищества (гл.55 ГК РФ). Однако это не так. Дело в том, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. При этом сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации (ст.1041 ГК РФ).

На практике почти всегда для финансирования строительства жилья привлекаются физические лица. Кроме того, стороны не осуществляют совместной деятельности по инвестированию, и, как правило, действия инвесторов ограничиваются перечислением денег на счет застройщика, в то время как необходимым элементом договора о совместной деятельности является не только внесение взносов, но и совместные действия (п.1 ст.1041 ГК РФ). В связи с этим в чистом виде договоры простого товарищества практически не встречаются.

Сейчас принято говорить о договорах инвестирования, под которыми, как правило, понимают сделки, прямо не предусмотренные гражданским законодательством, которые заключены на основании ст.421 «Свобода договора» ГК РФ. Согласно этой статье стороны могут подписать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Кроме того, если условия договора не определены сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Таким образом, в ряде случаев договоры, заключенные на основании положений ст.421 ГК РФ, даже высокопрофессиональным юристам трудно квалифицировать.

В этой связи следует напомнить, что к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых в нем содержатся, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа этого договора. Далее такие договоры будут называться инвестиционными.

Гражданский кодекс РФ не дает описание договора инвестирования. На практике заключаемые инвесторами договоры нередко носят черты различных договоров: агентского, строительного подряда, купли-продажи, простого товарищества. В этой ситуации у бухгалтера инвестиционной организации нередко возникают сомнения, как отразить те или иные хозяйственные операции. Автор рассматривает отношения инвестора с застройщиком, соинвесторами, администрацией муниципального образования, на территории которого проводится строительство, и дает рекомендации по отражению операций в бухгалтерском и налоговом учете.

На первый взгляд из числа договоров, определенных Гражданским кодексом РФ, к договору инвестирования наиболее близок по своей сути договор простого товарищества (гл.55 ГК РФ). Однако это не так. Дело в том, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. При этом сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации (ст.1041 ГК РФ). На практике почти всегда для финансирования строительства жилья привлекаются физические лица. Кроме того, стороны не осуществляют совместной деятельности по инвестированию, и, как правило, действия инвесторов ограничиваются перечислением денег на счет застройщика, в то время как необходимым элементом договора о совместной деятельности является не только внесение взносов, но и совместные действия (п.1 ст.1041 ГК РФ). В связи с этим в чистом виде договоры простого товарищества практически не встречаются. Сейчас принято говорить о договорах инвестирования, под которыми, как правило, понимают сделки, прямо не предусмотренные гражданским законодательством, которые заключены на основании ст.421 «Свобода договора» ГК РФ. Согласно этой статье стороны могут подписать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Кроме того, если условия договора не определены сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. Таким образом, в ряде случаев договоры, заключенные на основании положений ст.421 ГК РФ, даже высокопрофессиональным юристам трудно квалифицировать. В этой связи следует напомнить, что к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых в нем содержатся, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа этого договора. Далее такие договоры будут называться инвестиционными. Рассмотрим учетные проблемы основных участников инвестиционного контракта.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств. Однако перечислением средств на строительство деятельность инвестора не ограничивается, т.к. в процессе строительства он взаимодействует с различными участниками строительства, например с заказчиком, если обе эти функции выполняет не одно и то же лицо. Нередко в процессе строительства объекта средств оказывается недостаточно, и инвестор привлекает средства других юридических и (или) физических лиц. Так появляются новые участники отношений - вторичные инвесторы, или соинвесторы. Необходимо заметить, что привлечение средств от соинвесторов может иметь два и более уровней.

В настоящее время весьма распространена схема инвестиций в строительство жилья, участником которой кроме инвестора, подрядчика и пр. является администрация муниципального образования субъекта РФ. В соответствии с договором администрация предоставляет земельный участок, на территории которого инвесторы планируют вести строительство, при этом доля квартир, приходящаяся на администрацию, оговаривается условиями инвестиционного договора. Администрация не финансирует строительство, и это бремя полностью ложится на плечи инвесторов. В этом случае, по мнению автора, так называемое обременение должно быть включено в стоимость объекта, поскольку только на таких условиях возможно его осуществление. Данный вывод обусловлен также и тем, что условие подобного финансирования строительства, как правило, оговаривается в нормативных документах местных органов власти. Таким образом, с экономической точки зрения понесенные инвестором расходы в виде обременения - это часть его фактических расходов, связанных с осуществлением процесса строительства. Отношения «инвестор - администрация», как правило, обозначены только в договоре и не имеют учетных и налоговых последствий, поскольку передачу объектов недвижимости в адрес администрации осуществляет заказчик (застройщик).

В учете инвестора операции по этим отношениям не отличаются сложностью и требуют только отражения факта инвестиций и впоследствии постановки на баланс объекта недвижимости, переданного застройщиком. Следует обратить внимание, что инвестор должен учитывать квартиры на балансе, используя счет, объективно отражающий назначение этих активов.

Если по условиям инвестиционного договора инвестор имеет право привлекать в качестве инвестиций средства соинвесторов, то возможны следующие варианты отношений: - схема отношений между субъектами на данном этапе является инвестированием, осуществленным соинвестором; - отношения сторон складываются аналогично отношениям, возникающим в ходе агентского договора; - схема отношений между субъектами является уступкой прав требования; - отношения сторон приняли форму сделки купли-продажи. При анализе договорных условий необходимо отличать уступку прав требования от соинвестирования.

В этой связи возможны следующие ситуации. 1. Организация, получившая средства от новых инвесторов (соинвесторов), направляет их на оставшуюся непроинвестированной часть строительства. Правообладателем при этом становится соинвестор. 2. Инвестор, осуществивший инвестиции, привлекает средства других лиц, которые направляются не на строительство, а на покрытие собственных затрат. В данной ситуации происходит передача имущественных прав вторичным (новым) инвесторам или соинвесторам независимо от того, как данные отношения или договор могут называться.

Таким образом, договор, заключенный после окончания строительства, скорее всего будет рассмотрен как договор купли-продажи объекта недвижимости. Данная точка зрения подтверждается полностью, если: - договор содержит существенные условия договора купли-продажи (гл.30 ГК РФ); - экономические отношения сторон не имеют признаков инвестиционной деятельности. Соответственно учет и налогообложение по этой сделке следует осуществлять в соответствии с нормами, применяемыми к сделкам купли-продажи.