Органы управления и оценки

Раздел 1. Оценочная деятельность в РФ и её роль на современном этапе развития.

Лекция 1. Понятие оценочной деятельности, её субъекты и объекты.

С переходом экономики России на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребности общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

· земельные участки;

· участки недр;

· обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плаванья, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). По закону к недвижимости может быть отнесено и другое имущество.

Согласно ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому предприятие можно отнести к недвижимости. Ранее в законодательстве понятие "юридическое лицо" нередко отождествлялось с понятием "предприятие". ГК РФ исходит из того, что предприятие является не субъектом, а объектом юридических прав. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды, других сделок.

В ГК РФ дано следующее определение понятия юридического лица. Юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственном, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету (ст. 48 ГК РФ).

Развитие рынка недвижимости тесно взаимосвязано с оценкой имущества и бизнеса.

Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта.

Оценка - важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки принятия решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость - значит, определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке.

Оценка предприятия (бизнеса) - это более сложный и трудоемкий процесс по сравнению с оценкой имущества.

Сложность оценки предприятия (бизнеса) заключается в том, что предприятие в этом случае рассматривается как единый имущественный комплекс, способный производить продукцию (работы, услуги), т.е. приносить определенный доход. И в этом случае надо учитывать множество факторов, которые имеются на момент оценки и которые появятся в будущем. А это очень сложно сделать.

Иное дело, когда мы оцениваем отдельное транспортное средство, оборудование, здание или сооружение. В этом случае больше определенностей.

Бизнес - это определенная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, обладающим всеми признаками товара. Но этот товар особого рода.

Оценку бизнеса необходимо рассматривать с двух позиций.

1. Оценка как процесс.

2. Оценка как результат.

Оценка бизнеса - это совокупность действий оценщика, направленных на определение объективной рыночной стоимости предприятия.

Оценка как результат. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена прав на собственность, по которой она может быть продана.

Оценка стоимости - наше представление или мнение о реальном, истинном по сути неизвестном значении стоимости.

Органы управления и оценки

Во всех странах с рыночной экономикой существуют и активно функционируют общественные организации оценщиков. Например, в США сейчас действуют 32 такие организации. Наиболее известные из них это Фонд оценки и Институт оценки США, в которых насчитывается примерно 40 000 специалистов. Большой известностью за рубежом пользуются Американское общество оценщиков и Национальная ассоциация магистров оценки. Во Франции - это Ассоциация лицензированных экспертов по оценке для страхования, в Германии – Ассоциация общественных экспертов и т. д.

Со становлением профессии оценщиков в России также образовались различные общественные организации оценщиков. Это, в первую очередь, Российское общество оценщиков (создано в 1993 г.), Санкт-Петербургское общество оценщиков, Межрегиональное общество экспертов-оценщиков, Московское общество оценщиков, Московское областное общество оценщиков и др. В 1996 г. появилась Национальная коллегия оценщиков, в которую входят юридические лица и предприятия.

Главные задачи обществ оценщиков состоят в контроле над деятельностью своих членов и лоббировании своих интересов в законодательных и исполнительных органах государства.

Для контроля над деятельностью оценщиков в большинстве стран с рыночной экономикой предусмотрена система сертификации и лицензирования, как со стороны государства, так и со стороны обществ оценщиков.

Стандарты оценки

Оценочная деятельность в Российской Федерации за последние годы достигла вполне конкретных и значимых результатов. Анализ текущего состояния и перспектив отечественной практики показывает, что ближайшие годы должны характеризоваться углублением качественной стороны оценочной деятельности. В частности, первоочередной задачей является стандартизация всех аспектов оценочной деятельности с учетом обеспечения ее соответствия международным требованиям и потребностям отечественного рынка, идущего по пути интеграции в мировую экономику. Зарубежный опыт свидетельствует о сложности и трудоемкости процедуры разработки и согласования стандартов оценки, так как они затрагивают множество смежных областей деятельности – бухгалтерский учет, аудит, ипотечное кредитование,страхование, налогообложение и т. д.

Российское общество оценщиков с 1994 г. является ассоциированным членом Европейской группы ассоциаций оценщиков (TEGOVA) и может использовать европейские стандарты оценки для разработки собственных стандартов и общероссийских стандартов (ГОСТ Р).

На сегодняшний день российские оценщики используют в качестве основных стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».