2020-07-12
243
Описание земельного участка и оцениваемого строения – обязательная часть отчета об оценке. Основной целью описания является, в первую очередь – выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.
Таблица 1
Описание объекта оценки
| Количественные и качественные характеристики объекта | ||
| Тип здания | Жилой дом | |
| Год постройки | 1980 | |
| Год последнего капитального строительства | Сведения отсутствуют | |
| Объемно-планировочные работы | В плане здание имеет прямоугольную форму | |
| Имущественные права на объект оценки | Частная собственность | |
| Обременения, связанные с объектом оценки | Отсутствуют | |
| Объект оценки | Жилой дом в п. Карла Маркса Саратовской области | |
| Начальное функциональное значение | Жилой дом | |
| Текущее использование объекта оценки | Жилой дом | |
| Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость | ||
| Качество благоустройства двора | Магазин | |
| Транспортная доступность | Маршрутное такси | |
| Физические свойства объекта оценки | ||
| Данные о физическом износе здания в процентах | 15% | |
| Соответствие планировки квартиры поэтажному плану здания | План дома с экспликацией составлен по состоянию на 2013 г. | |
| Данные о внешнем виде фасада дома | Фасад здания находится в хорошем состоянии | |
| Строительный объем квартиры по внутреннему обмеру, кв.м | 152 | |
| Жилая площадь квартиры, кв.м | 59,4 | |
| Внутренняя высота здания в метрах | 2,56 | |
| Санузел | Раздельный | |
| Наличие лоджия/балкон | - | |
| Общее состояние дома | Хорошее | |
| Количественные и качественные характеристики элементов, входящие в состав объекта оценки | ||
| Фундамент | Бетонный ленточный | |
| Стены и перегородки | ж/б панели | |
Продолжение таблицы 1
| Крыша | Рулонная кровля совмещенная с перекрытием |
| Перекрытия | Железобетонные |
| Полы | Бетонные покрытые |
| Проемы | Однополые |
| Внутренняя отделка | Обычная |
| Системы инженерного обеспечения | |
| Водоснабжение | Есть |
| Канализация | Есть |
| Электроснабжение | Есть |
| Газоснабжение | Есть |
| Отопление | Есть |
| Вентиляция | Есть |
Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемого здания и сооружения с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли.
Затратный подход основан на принципе замещения.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму остаточной стоимости зданий и земельных участков.
Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта.
Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
Требуется определить стоимость квартиры, если стоимость 1 кв.м нового строительства составляет 37870 руб., предпринимательская прибыль 30%, общая площадь квартиры 59,4 кв.м.
Стоимость нового строительства определяется по формуле (1)
Снс = Цнс * S + Пр, (1)
где: Снс – стоимость нового строительства, руб.;
Цнс – цена одного кв.м нового строительства, руб.;
S – общая площадь квартиры кв.м;
Пр – предпринимательская прибыль, руб.;
Снс = 37870 * 59,4 = 2249478 руб.
Предпринимательская прибыль рассчитывается по формуле (2)
Пр = хПр * (Цнс * S) / 100, (2)
где: хПр – предпринимательская прибыль, %;
Пр = 0.3 * (37870*59,4) / 100 = 6748 руб.
Проведен расчет физического износа в таблице 2.
Таблица 2
Расчет физического износа
| № п/п | Конструктивные элементы | Удельный вес, % | Стоимость нового строительства, руб. | Износ, % | Износ, руб. |
| 1 | Фундамент | 0,5 | 337400 | 0,15 | 50610 |
| 2 | Стены и перегородки | 0,21 | 14170 | 0,15 | 2130 |
| 3 | Крыша | 0,8 | 53098 | 0,15 | 8010 |
| 4 | Перекрытия | 0,5 | 33704 | 0,15 | 50610 |
| 5 | Полы | 0,8 | 53098 | 0,15 | 8010 |
| 6 | Проемы | 0,1 | 60750 | 0,15 | 1020 |
| 7 | Отделочные работы | 0,1 | 60750 | 0,15 | 1020 |
| 8 | Внутренняя отделка | 0,25 | 168070 | 0,15 | 20540 |
| 9 | Прочие работы | 0,8 | 53908 | 0,15 | 8010 |
| Итого | 100 | 2249478 | 15 | 141130 | |
Стоимость объекта оценки определяется по формуле (3):
С = Снс – И, (3)
где: И – физический износ.
С = 2249478 – 141130 = 2108348 руб.
Расчет стоимости недвижимости доходным подходом.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должен соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость может принести.
Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.
Оценка недвижимости методами доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектов и их анализе, связанных рисков, которые могут спровоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки.
Положительными сторонами объекта недвижимости является ориентация на будущие выгоды, что является приоритетным для инвесторов.
Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогноза доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанной на оценке премии за выявленные риски.
Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 3.
Таблица 3
Расчет чистого операционного дохода
| № п/п | Показатели | Единица измерения | Значение показателя |
| 1. | Размер арендной платы | руб./кв.м | 289 |
| 2. | Площадь оцениваемого помещения | руб. | 59,4 |
| 3. | Потенциальный валовый годовой доход | руб. | 180000 |
| 4. | Убытки от недогрузки помещения – 1% | руб. | 1800 |
| 5. | Действительный валовый годовой доход | руб. | 178200 |
| 6. | Расходы арендодателя: на страхование – 1% от ДВД | руб. | 1782 |
| 7. | Чистый операционный доход | руб. | 176418 |
Определяем стоимость объекта оценки при ставке капитализации 7%. Стоимость объекта оценки определяется по формуле (4):
С = ЧОД / к (4)
С = 176418 / 0,07 = 2520257 руб.
Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом.
Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, то есть на принципе замещения.
Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнение оцениваемой недвижимости с аналогами.
Предпосылкой применения сравнительного подхода является наличие развитого рынка недвижимости.
Данные о сравниваемых объектах приведены в таблице 4.
Таблица 4
