Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух и более риэлторов

Участие в исполнении договора с потребителем риэлторских услуг двух и более риэлторов возможно в нескольких организационных формах. Соответственно, правовое регулирование такого участия в каждом конкретном случае будет различным.

В договоре по оказанию риэлторских услуг возможно участие на стороне исполнителя не одной, а нескольких риэлторских фирм. В данном случае имеется в виду та ситуация, когда договором по оказанию риэлторских услуг прямо предусмотрено право риэлтора прибегать к помощи других риэлторских фирм в процессе оказания услуг риэлторской фирмой.

При этом договор может предусматривать условие о том, что риэлторская фирма вправе при наступлении определенных ситуаций обратиться в другую риэлторскую фирму за помощью в оказании риэлторских услуг. Также договором может быть прямо предусмотрена обязанность риэлторской фирмы сотрудничать с другими риэлторскими фирмами при оказании услуг клиенту. Это возможно, например, в случае когда риэлторской фирме поручена деятельность по продаже квартир в жилом доме, недавно законченном строительством.

В договоре по оказанию риэлторских услуг могут быть указаны конкретные организации (риэлторские фирмы) в которые риэлторская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании риэлторских услуг клиенту. Также в договоре могут быть и не указаны конкретные организации (риэлторские фирмы), а просто предусмотрено право риэлторской фирмы на оказание ими услуг клиенту.

В договоре по оказанию услуг риэлторской фирмы может быть предусмотрено право исполнителя на обращение в другие риэлторские организации, если, например, исполнение договора планируется в другом населенном пункте.

В связи с этим встает вопрос о том, каков характер подобной помощи?

Как мы уже сказали, в договоре на оказание риэлторских услуг может быть предусмотрено право либо обязанность исполнителя обращаться в другие риэлторские фирмы за оказанием помощи в исполнении поручений клиента. В случае когда риэлторская фирма - исполнитель договора вправе обратиться за помощью, это скорее всего будет помощь информационного характера (предоставление какой-либо информации), либо выполнение в интересах клиента отдельных поручений. В подобных случаях другая риэлторская фирма выступает как "вспомогательный" исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риэлторских услуг складываются между клиентом и "основной" риэлторской фирмой. У клиента в подобных случаях как правило нет договоренности на оказание риэлторских услуг с другим исполнителем по договору. Если же договором на оказание риэлторских услуг предусмотрена обязанность риэлтора обратиться в определенную риэлторскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риэлторские фирмы будут действовать на "равных правах" при выполнении риэлторских услуг.

Договором об оказании риэлторских услуг (возможно также, договором комиссии, агентирования, поручения) в любом случае, должен быть достаточно подробно урегулирован вопрос о полномочиях каждого из исполнителей услуг.

Подробное урегулирование этого вопроса в договоре позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмы-исполнителя. Вопрос об ответственности тоже крайне важен для подобных случаев. В договоре необходимо подробно указывать, какая фирма и за ненадлежащее исполнение каких поручений будет нести имущественную ответственность. Порядок определения размера ответственности также следует предусмотреть в договоре.

Крайне важно предусмотреть порядок выплаты вознаграждения в случае обращения риэлторской фирмы к другой за помощью в оказании услуг клиенту.

Оказание риэлторских услуг двумя и более риэлторскими фирмами возможно, даже если договором между риэлтором и клиентом не предусмотрено такого права. Подобная ситуация может возникнуть в случае, если при заключении договора на оказание риэлторских услуг не рассматривалась возможность соучастия в исполнении договора, однако оно и не запрещалось. Тогда в силу ст. 313 ГК РФ другая риэлторская фирма может исполнить определенную часть или полостью все обязательства первоначального риэлтора. Разумеется, другая риэлторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риэлторских услуг. На основе ст. 313 ГК РФ клиент будет обязан принять все исполненное "другой" риэлторской фирмой по договору оказания услуг.

Согласно ч. 2 ст. 313 ГК РФ если риэлторская фирма, фактически исполнившая все (либо определенную часть) за должника (первоначальной риэлторской фирмой), подвергается опасности утраты своего имущественного права в отношении должника (право на часть вознаграждения первоначальной риэлторской фирмы) вследствие предъявления клиентом иска о возмещении с первоначальной риэлторской фирмы имущественного вреда, причиненного ненадлежащим исполнением, то риэлторская фирма (фактически исполнившая договор) вправе без согласия должника удовлетворить имущественные требования клиента. При этом риэлторская фирма (фактически исполнившая договор) получит право имущественного требования в отношении риэлторской фирмы - должника не только на часть вознаграждения, но и на возмещение подобных расходов.