2014-02-02
395Земля как ресурс. Изменение в планировании землепользования в зависимости от смены модели городской структуры.
Введение
Земля является важнейшим экономическим фактором производства.
В городе использование земли, т.е. сочетание местоположения земельного участка в городской структуре, определяет эффективность той экономической деятельности, для которой земельный участок использует его собственник – землевладелец, или получивший от землевладельца права на использование – землепользователь.
Когда землевладелец передает право использования земли другому лицу или фирме он получает земельную ренту.
Необходимо получить некоторые представления о экономической стороне использования земли как весьма специфического ресурса для того, чтобы ответить на следующие вопросы:
1. Что определяет цену земли?
2. Кто выигрывает от государственной политики повышения «плодородия»/доступности земли?
3. Эффективно ли использование земли под влиянием рыночных сил?
Что определяет рыночную стоимость земли
|
|
|
Формула,
Как правило годовой доход от ресурса со временем снижается - машины и механизмы, здания и сооружения изнашиваются, с/х земли теряют плодородие. Противоположная картина наблюдается в отношении земельных участков, используемых для жилого, коммерческого и промышленного использования. Таким образом формула упрощается в случае городской земли и получается что рыночная стоимость равна текущей стоимости потока рентного дохода или иными словами если стоимость земельного участка умножить на банковский процент, то получается рыночная стоимость земельного участка.
Текущая стоимость земли прямо пропорциальна ренте и обратно пропорцианальна текущей ставке банковского процента.
Часто земельная рента используется как эквивалент цены земли.
История возникновения экономического понятия земельная рента.
В 1821 году английский экономист Давид Рикардо высказал идею, что цена с/х земли зависит от ее плодородия.
В 1826 г немецкий экономист Иоганн фон Тюнен высказал мысль, что в случае городской земли плодородие эквивалентно транспортной доступности и с повышением последней цена земли повышается.
Между ценой земли (земельной рентой) и видами использования существует определенная зависимость.
Этот закон действует в рыночной экономике.
Изменение структуры функциональных зон в городах СССР, а именно сохранение моноцентричной модели, преобладание промышленных зон на границе центра, чрезмерная площадь промышленных зон объясняется отменой частной собственности на землю и недвижимость в 1918 г. и отсутствием цены земли в качестве фактора, влияющего на определение вида использования земли.
|
|
|
Земельная рента или цена земли в моноцентричном городе или в городе с сильно доминирующим одним центром.
Изменение моноцентричной модели города началось в связи с распространением автомобильного транспорта в первые десятилетия XX века. До этого в центральном районе города концентрировались коммерческая и промышленная функции. За последующие 70-80 лет большинство городов получили полицентричную структуру и возникшие на окраинах города под-центры зачастую конкурируют с историческим центром.
Какие рыночные силы стояли за моноцентричной структурой города?
Какие силы воздействуют на появление новых центров?
Основные черты моноцентричной модели:
1. Центр является узлом экспорта, т.е. отсюда товары отгружаются в другие регионы из центрального ж/д узла;
2. Товары доставляются в центр гужевым транспортом;
3. Покупатели товаров и пользователи услуг передвигаются из жилых районов на окраине по радиальным улицам в центр;
4. Деловые переговоры ведутся «лицом к лицу» и для совершения сделок офисные служащие встречаются в ЦДР;
Перечисленные признаки говорят о преобладании направления движения от окраин города в центр ЦДР.
Revenue – годовой доход от деятельности. В самом общем виде рента измеряется годовым доходом – понесенные на ведение бизнеса расходы.
R = revenue – total costs
Анализ ренты в случае жилого использования земельных участков
Доходы от строительства жилых домов
Зависимость цены на жилье показывает связь между ценами на жилье и расстоянием от центра города.
Для упрощения анализа принимаем следующие допущения:
1. Хотя бы один из членов семьи работает в ЦДР
2. Поездки не трудового назначения не учитываются
3. Государственные сборы и налоги одинаковы для всех местоположений
4. Качество воздуха одинаково для всех местоположений
5. все семьи имеют одинаковый уровень доходов и предпочтений
6. благоприятное время расходуемое на передвижение - 0.
Стоимость жилья определяется стоимостью предоставляемых жилых услуг приведенной к стоимости одной жилой единицы. Цена жилья рассматривается как стоимость 1 кв.м2 жилья в месяц.
Сколько готов платить за аренду жилья в разных районах города?
При фиксированной сумме расходов на оплату аренды жилья +расходы на транспорт, если потребитель выбирает жилье в центре города, то стоимость расходов на трансопрт равна 0 и следовательно та часть расходов, которая экономится расходуется на оплату жилья.
Экономическая теория также объясняет как различается плотность населения в зависимости от расстояния местоположения жилья от центра города. *[1]
Таблица плотности населения и других показателей жилого образования показывает характеристики для 2х жилых комплексов расположенных на расстоянии 0.2 и 4.0 мили от центра. Плотность семей и человек на 1 кв. милю выше в первом случае во много раз.
Рента (цена земли) для трех рассматриваемых для размещения в ЦДР функций распределяет их размещение таким образом:
Иллюстрация демонстрирует распределение функций в моноцентричном городе. Торговая функция не показана в целях упрощения. Торговля на самом деле концентрируется в самом центре там, где и офисы (пример конкуренция производства, торговли, жилья и офисов в центре Нью-Йорка в начале XX века).
Пользователи земли в моноцентричном городе распределены в соответствии с размером транспортных расходов: чем выше расходы на транспорт, тем ближе пользователь к центру города, именно этим объясняется размещение в самом центре контор, где совершаются сделки и происходит отгрузка произведенных товаров на корабли и ж/д станцию.
Теперь рассмотрим вопросы планирования землепользования, исходя из развития собственно градостроительных идей.
|
|
|
Вопросы землепользования, супер высокая плотность населения, особенно в рабочих кварталах, наряду с появлением социалистических идей, работ социологов вызвали появление моделей города альтернативные промышленному моноцентричному городу.
Какие выводы относительно использования земли в городе хотелось бы сделать?
Автомобиль
Пригородная ж/д
Изменили представления о предпочтениях выбора жилья.
Промышленные зоны вытеснялись из центра на окраину
Модели «гуманистичного» города связывались в конце-20-начале 20 века с ограничением размера города и монофункциональным использованием земельных участков в пределах определенной зоны города.
Самой популярной из них следует считать модель Города-сада Эбенизера Говарда.
Монофункциональное использование территорий города
Как метод решения проблем промышленного перенаселенного города 19 века проявилось в модели Ховарда, при этом город ограничен по размерам, изолирован от других мест приложения труда, рассчитан на пешеходное передвижение.
Утопия.
Что важно принять во внимание из модели города-сада Э. Говарда:
1. Принцип «поженить город и деревню» - перенести поселения в природу, ограничить их размер, не противопоставлять промышленный и сельскохозяйственный способы производства.
2. Устранение частной собственности на землю и недвижимость, присвоение земельной ренты членами общины.
3. Объединение земельных участков и зданий, расположенных по соседству одним видом использования.
4. Пешеходная доступность внутри поселений.
5. Система расселения из однотипных поселений, связанных железной дорогой с «центрами» - более крупными поселениями, с большим разнообразием функций.
Модель монофункционального использования территории была еще не раз принята за основу в попытках создать регулируемую, в противовес стихийной, модели города. Эта модель была одним из прообразов самого популярного инструмента контроля за использованием земли в городах США – зонинга, о чем подробнее ниже.
|
|
|
Идеи изменения природы города и в том числе его формы и методов планирования овладели умами архитекторов во второй половине XIX века в Англии, во Франции, Испании.
В Барселоне инженер Ильдефонсо Серда впервые предлагает термин «урбанизация», подчеркивая противоположность природной и искусственной среды городов.
1859 г Серда разработал план реконструкции Барселоны на основе регулярной сетки.
План Барселоны Леона Жоссели (1902) на основе идей Серда – линейная схема, впоследствии получившая развитие в трудах многих, в том числе советских градостроителей 20хх годов XX века.
Интенсивное использование городского центра – многоэтажное строительство, ставшее возможным благодаря изобретению лифта и стального каркаса.
последствие появление подземных ж/д - 1863г.,
электрического трамвая - 1884
Со строительством пригородного пассажирского транспорта с 1890х годов пригород превратился в естественный резерв для будущего расширения города.
CIAM - Конгресс современной архитектуры монофункциональные зоны
Разделение транспортного и пешеходного движения
Система расселения
Соц-город Милютина
Планировка новых населенных пунктов и перепланировка существующих сведется к установлению, на основе четко проработанной, наиболее экономичной схемы движения грузов и населения, схемы основных полос линий, зон будущего поселка.
Эти зоны должны располагаться в следующем порядке:
1) территория ж/д путей
2) территория (зона) производственных и коммунальных предприятий, складов, станционных сооружений, а также связанных с ними научных и технических учебных заведений
3) зеленая полоса (защитная зона) с шоссейной магистралью
4) жилая зона, в составе:
а) полоса учреждений общественного пользования (столовые, диспансеры, помещения органов управления)
б) полоса жилых зданий
в) детская полоса
5) зона садовых и молочно-огородных совхозов
Поточно-функциональная система …является исправлением схемы Стройкома и ОСА и свободна от недостатков. Самое дальнее расстояние для рабочего от дома до станка будет 1,5 км, а для большинства 500-700м.
Обобществление обслуживания бытовых нужд – первостепенная задача
Освободить женщину от домашнего рабства. Но не навязывать принудительной модели быта и тем более отчуждение воспитания детей.
Об архитектуре
Наша архитектура должна быть честной, а честное решение правильно поставленной и правильно решенной задачи не может не быть красивым.
Таблица конгрессов CIAM[2]
| №№ | Год | Место проведения | Тема | Принятый документ Участники | Значение |
| Сарраз, Швейцария | Сарразская декларация | Декларация | Учреждение CIAM | ||
| 2. | Франкфурт, Германия | Вопросы создания минимального жилья | |||
| 3. | Брюссель Бельгия | О рациональном распределении земель | |||
| 4. | Афины Греция | Выработка хартии городов | |||
| 5. | Париж, Франция | Жилище и отдых | |||
| 6. | Бриджуотер, Англия | Реконструкция городов | |||
| 7. | Бергамо, Италия | Архитектура и искусство | |||
| 8. | Хаддесон, Англия | Центры городов | |||
| 9. | Экс-ен-Прованс, Франция | Жилище | |||
| Дубровник, Югославия | Жилище | ||||
| Оттерло, Нидерланды | Роспуск конгресса, учреждение Команды X |
*цели конгрессов уточнены в соответствии с материалами CIAM Collection 1928-1970 An Inventory сайта Гарвардского университета США
TEAM X – «поворот» к многофункциональности использования территорий города, прежде всего центра.
Созидательная критика CIAM
Поиски новой сущности города как места для жизни определенной общности людей в противовес жизни «среднестатистического человека в стандартном окружении».
[1] Urban Economics Arthur M. Sullivan IRWIN, Homewood IL 60430 Boston, MA 02116
[2] Ле Корбюзье Три формы расселения Афинская хартия Москва Стройиздат 1976
