Государственная регистрация договора

1. Меновый договор – это возмездный договор в котором встречное предоставление не зависит от какого либо случайного обстоятельства, а их размер может быть определен при заключении договора.

Например, купля-продажа недвижимости.

2. Рисковый договор (алеаторный договор) – договор в котором предоставлением обещанного или его размер зависит от какого либо неизвестного обстоятельства, неизвестность которого не позволяет определить шансы сторон на приобретения или потери.

Например, договор страхования, пожизненная рента, игры и пари.

Значение классификации - познавательное. Особенностей правового режима этой группы договоров нет.

Ранее эти договоры назывались хозяйственными договорами.

Предпринимательские договоры – это гражданско-правовые договоры, заключенные между юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями в рамках осуществления предпринимательской деятельности и не связанные с удовлетворением домашних, семейных и иных надобностей.

В законе нет понятия предпринимательского договора – есть определенная группа договоров для которых есть существенные особенности правового режима.

В ГК РФ выделяются особенности применения норм права в отношении субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Например, согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

(т. е. ответственность без вины).

Параграф 6. Потребительские договоры.

Когда мы говорим о государственной регистрации договора, мы должны знать о негосударственной регистрации “не той”.

Например, регистрация договора залога автомобиля в ГИБДД.

Вопрос о негосударственной регистрации.

Например, согласно п. 2 ст. 1028 ГК РФ договор коммерческой концессии регистрируется органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя.

Последствия негосударственной регистрации на судьбу договора должно оказывать влияние.

Вопросы:

О государственной регистрации?

Не все недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Анализ ст.ст. 131, 164, 223 и других статей Гражданского кодекса и Закона от 21 июля 1997 г. позволяет сделать вывод, что теперь необходима двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом необходимо выяснять необходимость государственной регистрации для конкретных видов договоров. Так, договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности: Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации. (п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Согласно ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Договоры и иные сделки являются одним из оснований возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения прав на недвижимое имущество.

В Гражданском кодексе в ряде случаев предусмотрена государственная регистрация вещных прав на недвижимость. Так, в ст. 551 ГК содержится требование такой регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.[34]

Следует иметь в виду, что требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т. е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом.

Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, что позволяет иметь полную и достоверную информацию о собственнике недвижимости, лежащих на ней обременениях и т. д.

В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязательным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим, информация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее является общедоступной. Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если оно и не является участником сделки, более того, информация должна быть предоставлена и в том случае, если регистрация была осуществлена другим органом юстиции, скажем в другом городе (ст. 131ГК).

Порядок государственной регистрации, а также основания отказа в государственной регистрации, как уже говорилось, устанавливаются Федеральным Законом от 21.07.97года №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят Государственной Думой 17.06.97 года).

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Так, еще до принятия нового Кодекса, 12 августа 1994 года Правительством РФ было принято постановление «О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации». Данным актом был определен круг транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, с учетом размеров рабочего объемов двигателя, максимальной конструктивной скорости, а также указаны органы, на которые возложена государственная регистрация (в зависимости от объекта это подразделения Государственной автомобильной инспекции, органы государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в РФ и др.). Там же определены необходимые для регистрации документы[35].

Статья 165 ГК предусматривает возможность государственной регистрации сделки в соответствии с решением суда. Такое решение вправе вынести суд по требованию одной из сторон, если другая сторона уклоняется от регистрации сделки, несмотря на соблюдение формальных требований к последней.

Однако представляется, что в данной статье речь должна идти не столько о государственной регистрации, а и о необходимости регистрации сделок в целом, например, при ведении реестра и фиксации перехода прав на ценные бумаги независимыми регистраторами.

Таким образом, правило о государственной регистрации является обязательным формальным моментом действительности сделки при условии, что это установлено законом (п.1 ст.135ГК).

О форме?

Государственная регистрация – не является формой договора.

Государственной регистрации могут подлежать не только договоры с недвижимостью, но и договоры с движимым имуществом, например с музейными предметами - в органах культуры (см.: закон “О музеях и музейных фондах”).