Общий порядок осуществления регистрационных действий

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной реги­страции недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», ко­торый вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременении) прав на него. Также в пределах территории Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. определено, что Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь (Комзем) является специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственно регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а научно-производственное государственное республиканское унитарное предприятие "Национальное кадастровое агентство" - республиканской организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Основная функция регистрации прав заключается в создании единой, надежной и достоверной системы о правах на земельные участки на всей территории республики, необходимой для рационального и эффективного управления ресурсами, увеличения их стоимости, создания рынка недвижимости, привлечения применения в бюджет республики дополнительных денежных средств. Надлежащим образом зарегистрированные права охраняются государством Согласно Конституции Республики Беларусь, государство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и пре­дусмотренные международными обязательствами государства. Таким образом, государственная регистрация сделки с не­движимым имуществом - это юридический акт признания и подтверж­дения государством факта совершения сделки.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом проводится в случаях: указанных в законодательных актах; преду­смотренных соглашением сторон, хотя по законодательству для сде­лок данного вида государственная регистрация не требуется.

Государственная система регистрации недвижимого имущества представляет собой систематизированную совокупность сведении и до­кументов о правовом положении, местоположении, состоянии, использовании и стоимости объектов недвижимости, а также наличии ограничений (обременении) прав на них.

Создаваемая система должна выстраиваться в целях обеспечения сбора, обработки, хранения и своевременного предоставления органам государственного управления и всем другим заинтересованным пользователям полной и достоверной информации о наличии прав, составе, состоянии, правовом положении и стоимости каждого объекта недвижимости. Это позволит:

проводить единую политику, увеличить на всех уровнях эффективность управления рынком недвижимости, а так же регулирования земельных отношений, землеустройства;

повысить действенность государственного контроля на рынке недвижимости;

установить гарантии и защиту прав собственности и иных вещных прав, развивать залогово-ипотечную систему, стимулировать инвестиционные процессы в производственном и жилищном строительстве, а так же в других отраслях экономики.

Все это обеспечит возрастание эффективности и наведение порядка по вопросам осуществления прав на недвижимое имущество субъектами Республики Беларусь, будет способствовать устойчивому социально - экономическому развитию республики.

Основной задачей системы государственной регистрации является формирование действенного и экономически оправданного механизма сбора, обработки, предоставления и применения данных для оперативного обеспечения органов государственного управления всех уровней, включая контрольные, судебные, налоговые, финансовые и т. д., а также заинтересованных юридических и физических лиц полной и достоверной информацией об объектах недвижимого имущества и сделках с ним.

И так, принципами государственной регистрации являются:

• публичность;

• открытость;

• достоверность;

• доступность;

•эффективность;

• полнота и др.

Рассмотрим правила государственной регистрации разных объектов недвижимости и прав на нее.

Основаниями для государственной регистрации создания не­движимого имущества являются: а) выделение вновь образованного земельного участка; б) строительство и ввод в эксплуатацию капи­тального строения (здания, сооружения), изолированного помещения; в) строительство и консервация незавершенного капитального строения; г) раздел недвижимого имущества; д) слияние недвижимого имущества; е) вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения); ж)иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Основания для государственной регистрации являются:

а) изменение границ земельного участка; б) строительство и ввод в эксплуатацию надстройки, пристройки, капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения; в) перестройка и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения; г) гибель или уничтожение части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения; д) изменение назначения недвижимого имущества; е) иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Основания для государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества: а) аннулирование вновь образованного земельного участка; б) гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения; в) раздел недвижимого имущества; г) слияние недвижимого имущества; д)иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Документы являющиеся основанием для государственной регистрации создания, изменения недвижимого имущества, должны включать подтверждения: соответственно создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества; соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством Республики Беларусь. Эти документы не требуются при государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества.

Документы, подтверждающие создание вновь образованного земельного участка: земельное дело; документ, определяющий целевое назначение(использование) земельного участка в соответствии с законодательством Республики Беарусь.

Подтверждают создание вновь образованного капитального строения (здания, сооруения), изолированного помещения: документ о вводе в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения в соответствии с законодательством Республики Беларусь; решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющее назначение капитального строения (здания. сооружения), изолированного помещения.

Создание незавершенного законсервированного капитального строения подтверждают: разрешения на строительство, выданное уполномоченным государственным органом; документы о консервации незавершенного капитального строения:; документы о том что строительство производилось без существенных отступлений от проекта и нарушений строительных норм и правил.

Государственной регистрации подлежат договоры которые являются или могут являться, либо могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе договоры: 1) отчуждение недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.); 2) об ипотеке; 3) доверительного управления недвижимым имуществом; 4) аренды и субаренды земельного участка; 5) аренды, субаренды и безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, со­оружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; 6) раздела недвижимого имущества, являющегося общей соб­ственностью, на два или более объекта недвижимого имущества; 7) слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один с образованием общей собственности.

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государствен­ной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.

Основаниями для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество являются:

договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством
Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не
предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему;

акты государственных органов и органов местного управления
и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехода,
прекращения прав и ограничений (обременении) прав на недвижимое
имущество;

судебные решения, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество

иные действия физических и юридических лиц, с которыми
законодательство Республики Беларусь связывает возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав, ограничений обременений) прав на недвижимое имущество.

Документом, являющимся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательской давности, считается решение местного исполнительного и распорядительного органа, подтверждающее при­обретательскую давность, либо решение суда об установлении факта приобретательской давности.

Документами, являющимися основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, являются:

1)договор, предусматривающий установление сервитута на не­
движимое имущество;

2) решение суда.

Документ- основание для государственной регистрации возник­новения сервитута должен содержать описание его сущности, гра­ниц, а также срок действия и размер платы, если они установлены. Государственная регистрация возникновения права общей совмест­ной собственности осуществляется на основании заявления одного из кандидатов в правообладатели, если законодательством Республи­ки Беларусь не предусмотрено иное.

Государственная регистрация перехода и прекращения права общей совместной собственности осуществляется на основании заявления всех сособственников, если законодательством Республи­ки Беларусь или соглашением между правообладателями не преду­смотрено иное.

Если в соответствии с законодательством Республики Беларусь права, ограничения (обременения) прав являются связанными между собой (право на помещение в совместном домовладении и неразрывно связанное с ним право на общее имущество совместного домовладе­ния, право собственности и право хозяйственного ведения или опера­тивного управления, прекращение права аренды и неразрывно связан­ного с ним права субаренды, переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека, иные связанные права, ограничения (обременения) прав), то их государственная регистрация осуществляется одновременно в порядке, установленном республикан­ской организацией по государственной регистрации.

При государственной регистрации ипотеки в регистрационную книгу заносятся стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения, если иное не преду­смотрено законодательными актами Республики Беларусь об ипотеке.

При государственной регистрации ренты в регистрационную книгу заносятся ее размер или данные о порядке и условиях ее определения.

При государственной регистрации доверительного управления в регистрационную книгу заносится информация о полномочиях доверительного управляющего по распоряжению недвижимым имуществом

Арест, налагаемый на недвижимое имущество судом, другими уполномоченными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, и его отмена подлежат государственной регистрации незамедлительно при поступлении соответствующих заявлений.

Арест отменяется по представлению органа, наложившего его, а также в случае признания ареста незаконным в соответствии с зако­нодательством Республики Беларусь.

Государственная регистрация возникновения ограничений (об­ременении) прав на недвижимое имущество, установленных в соот­ветствии с законодательными актами Республики Беларусь по реше­нию уполномоченных государственных органов, осуществляется с обязательным незамедлительным уведомлением заказным письмом соответствующих правообладателей, кандидатов в правообладатели.

Отметки о заявлениях вносятся регистратором в регистрацион­ную книгу незамедлительно при поступлении соответствующих заяв­лений. Они имеют правовые последствия только в случаях, указан­ных в законодательных актах Республики Беларусь.

Об объекте недвижимости.

Недвижимость является важнейшим видом имущества, находящегося в собственности граждан.

Деление вещей на движимые и недвижимые известно всем право­вым системам других государств. В законодательстве Республики Бе­ларусь длительное время большая часть недвижимого имущества на­ходилась в собственности государства. Собственностью граждан являлся ограниченный перечень таких объектов (жилые дома, дачи, садовые летние дома, гаражи и некоторые другие объекты). Причем законодатель ограничивал не только их количество, но и размеры.

Закон Республики Беларусь от 3 марта 1994 г. «О внесении изме­нений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Беларусь», ко­торый вступил в силу с 1 мая 1994 г., отменил некоторые ограничения права собственности граждан. В ст. 100 ГК 1964 г. было закреплено, что в собственности граждан могут находиться жилые дома, садовые дома, земельные участки, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги. Наряду с предметами домашнего хозяйства и личного потребления граждане получили право иметь в соб­ственности средства производства для ведения крестьянского (фермер­ского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства огородничества, индивидуальной и иной хозяйственной деятельность.

Объектом недвижимого имущества является, в первую очередь, земельный участок и все, что прочно с ним соединено. Основным признаком иной недвижимости считалась неразрывная связь имущества с конкретным земельным участком, на котором это имущество расположено. В юридической литературе высказано положение о двуединой роли земельного участка в определении недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть обьекты, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние на­саждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также прирав­нивается предприятие в целом как имущественный комплекс. ГК отно­сит к недвижимости и некоторые объекты, которые по своей физической природе являются движимыми (например, подлежащие государствен­ной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, суда внутреннего плавания «река-море», космические объекты).

Перечень объектов недвижимости в силу прямого указания ГК не является исчерпывающим. Иное имущество, не обладающее вы­шеуказанными признаками, может быть отнесено к недвижимым ве­щам законодательными актами. Так, к недвижимому имуществу от­носятся помещения в здании. Это может быть квартира или иное жилое помещение, а так же нежилые помещения.

Особым объектом недвижимости является предприятие как иму­щественный комплекс, используемый для осуществления предпри­нимательской деятельности (ст. 132 ГК). В его состав входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, обору­дование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а так­же права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором).

В литературе многими авторами отмечается такая мысль, что недвижимые вещи находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками. А движимые вещи наоборот - заменимы однородными вещами. А состав объекта недвижимости подразделяется:

1)по происхождению(естественное/неприродное);

2)по характеру использования места расположения(земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд);

3)по кругу собственников (государственная/ частная собственность);

4)по функциональному назначению (жилые - для постоянного проживания граждан/нежилые - здания или их части, которые зарегистрированы в установленном порядке).

Формирование объекта недвижимого имущества.

Формирование недвижимости означает обособление объекта недвижимости, т.е. выделение его в установленном порядке от других объектов недвижимости, измерение его индивидуальных характеристик (границы, площадью объем, технические характеристики и многое другое), составление по определенным правилам его индивидуального описания. Формирования недвижимости всегда завершается регистрацией недвижимости в кадастре.

Регистрация недвижимости в кадастре состоит в том, что на основе документов, подготовленных на предыдущем этапе, специально уполномоченный государством кадастровый орган вносит в кадастр запись, после чего недвижимость становится структурной единицей кадастра. Часто зарегистрированную в кадастре недвижимость назы­вают единицей недвижимости.

Информация о вновь образованной единице недвижимости пе­редается из кадастра в орган, осуществляющий регистрацию прав и ве­дение регистра прав на недвижимость. Если недвижимость и право на нее регистрирует единый орган, то необходимость в данной процедуре отсутствует. Для справки, государственный земельный кадастр – совокупность систематизированных сведений и документов о правовом режиме, состоянии, качестве, распределении, хозяйственном и ином использовании земель, земельных участков
(ст.1 Кодекс о Земле Республики Беларусь).

Субъект регистрации предоставляет в орган регистрации прав заявление и документы, являющиеся основанием регистрации прав на недвижимость, либо такие документы формируются специальной процедурой.

Орган регистрации прав, точнее специально уполномоченное лицо - регистратор, осуществляет правовую экспертизу документов, проверку законности сделки и выполняет одно из трех действий: отка­зывает в регистрации; регистрирует право и(или) сделку; откладыва­ет регистрацию.

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование или высшее образование в области ведения государственного земельного кадастра, или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день официального опубликования Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" [Богоненко регистрационное право. стр 35].

Регистратор должен быть дееспособен, у него должна отсутствовать судимость, перед назначением на должность или после трехлетнего перерыва в работе он должен пройти стажировку. Регистратор обязан проходить внеочередную аттестацию в случае выявления систематических и (или) грубых ошибок, выявленных в рамках осуществления контроля за деятельностью регистраторов. Такой контроль осуществляет республиканская организация по государственной регистрации. Регистратор имеет определенные ограничения на профессию. Он не вправе совершать регистрационные действия, результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес, на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер). Регистратор не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Регистратору запрещено принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание физическим и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения, самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь и др. Регистратор имеет собственную гербовую печать, штампы и бланки.[ Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В 3 т. Т.1/ С.А. Шавров, А.С. Козлова, Ю.В. Гудкова. – Минск.:Тонпик, 2005. - 260 с.].

Ст. 21 Закона о регистрации устанавливается презумпция достоверности информации, которая вносится регистратором в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - ЕГРНИ). Информация в ЕГРНИ считается достоверной, если судом не установлено иное.[ Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор // П.Н. Никонов; Н.Н. Журавский – СПб, 2006. – 113 с.].

Регистратор принимает решение и носит регистрационную запись. При необходимости, предыдущая запись аннулируется.

Орган регистрации прав удостоверяет факт произведенной регистрации и выдает заинтересованным лицам документы, удостоверяющие регистрацию права и сделки.

Система организаций по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним состоит из:

Специально уполномоченного органа государственного управления	Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь.
Республиканской организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним	ГУП «Национальное кадастровое агентство»
Территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним	РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Витебское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Гродненское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Минское областное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» РУП «Могилевская агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»

2.2. Государственная регистрация недвижимого имущества (вновь созданного)

Речь пойдет о регистрации вновь созданного недвижимого имущества. Государственная регистрация является необходимым условием, которое закрепляет за объектом и участником гражданских правоотношений определенные отношения. Основания при которых возможна государственная регистрация закреплены в ст.44-46 Закона " О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним".

В соответствии с п.1 ст. 7 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним " государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. (Богоненко регистрац.пр. ст75)

Вновь образованное недвижимое имущество – земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место (ст. 1 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним ").

К вновь созданному относится:

1) строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения;

2) строительство и консервация незавершенного капитального строения;

3)выделение вновь образованного земельного участка;

4) раздел недвижимого имущества;

5)слияние недвижимого имущества

6) вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания сооружения) Разобрав понятие вновь созданного объекта недвижимости, можно сделать вывод, что говорится об объекте, строительство которого завершено. Вопрос о понятии такого объекта практически сводится к тому, с какого и до какого момента объект недвижимости может считаться вновь созданным.

Для начала нужно определить момент, когда объект теряет статус и становится вновь созданным объектом недвижимости.

Строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения.

В соответствии со ст.1 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним " капитальное строение (здание, сооружение) – любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Строительство и строительные работы на объекте (в частности, отделка, благоустройство территории и т.п.) могут продолжаться весьма длительное время после того, как объект фактически начинает использоваться по установленному проектом назначению. С момента окончания всех строительных работ, предусмотренных проектом, до момента начала использования объекта может пройти значительный промежуток времени. Можно сделать небольшой вывод, что момент создания объекта недвижимости нельзя связывать ни с моментом начала его фактического использования, ни с моментом фактического окончания строительных работ. Для этой цели должен использоваться иной, формальный критерий, состоящий в удостоверении возможности эксплуатации объекта компетентным субъектом*(301).

Удостоверение осуществляется путем приемки объекта в эксплуатацию уполномоченными органами. Юридически объект считался созданным с даты подписания такого акта. До подписания акта, независимо от его фактического состояния, объект относился к незавершенным, а проведение каких-либо работ после даты подписания акта не могло влиять на юридическое определение срока окончания строительства.

Основанием возникновения права собственности на вновь созданный объект является участие в деятельности по его созданию. Деятельность же по созданию объекта может иметь место лишь до того момента, когда объект юридически создан. Поэтому не могли быть признаны участниками создания объекта лица, которые приняли участие в работах, проводившихся после приемки объекта в эксплуатацию. Данный вывод имеет особое значение в связи с расширяющейся практикой приемки домов без внутренней отделки, а также приемкой домов без выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.

Объект недвижимого имущества признается вновь создаваемым, если он создается без использования конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости, либо создается в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом.

Строительство и консервация незавершенного капитального строения.

В соответствии с ст.1 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним " незавершенное законсервированное капитальное строение – законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

О земельных участках.

На первый взгляд, земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но "сделать" земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова. "Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, - пишут они, для искусственных объектов недвижимости - зданий сооружений"*(309). В.В. Чубаров к признакам земельного участка как разновидности недвижимой вещи относит его нерукотворность*(310).

Согласно ст. 1 Закона "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" как вновь образованное недвижимое имущество земельный участок - это земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [Богоненко 75].

Еще используются такие многогранные понятия как "части земельного участка", "границы земельного участка", "земельный участок". [Гудкова Ю.В. Некоторые вопросы правового регулирования оборота земельных участков в Республике Беларусь // Журнал российского права.- 2006.-№11.-с.102.]

Чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок.

Раздел недвижимого имущества.

Положения об общей собственности, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, о разделе имущества в совместной собственности, а так же положения касающиеся общей собственности супругом - все эти положения содержатся в Гражданском кодексе Республике Беларусь и в Кодексе о браке и семье.

Раздел недвижимого имущества осуществляется на основании договора между сособственниками о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью.

Документом, подтверждающим создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате раздела, является соответствующий договор между собственниками о разделе либо решение собственника или суда о разделе [Богоненко 77].

Если объект недвижимости определенного вида был все таки разделен, то считается, что разделенный объект недвижимого имущества считается что свое существование он прекращает, а создаются этого два или более объекта определенного вида. Регистрационное дело на разделенный объект закрывается, а на те объекты вновь созданные заводятся новые.

А если к примеру на объекте недвижимого имущества были права либо ограничения, то при разделе - эти все права и ограничения переносятся на созданные объекты.

Слияние недвижимого имущества.

Глава 5 статьи 53 главное закона в этом вопросе " О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним " гласит:

1. Слияние недвижимого имущества осуществляется на основании договора о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности, заключенного в установленном порядке между собственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на основании решения о слиянии двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества, принятого в установленном порядке их собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, или на основании судебного постановления. Документами, подтверждающими создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате слияния, являются соответствующие договор, решение или судебное постановление. Для государственной регистрации создания недвижимого имущества в результате слияния дополнительно представляются в отношении капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения и машино-места – технический паспорт, а в отношении земельного участка – землеустроительное дело.

2. Слияние недвижимого имущества может осуществляться только в отношении объектов недвижимого имущества одного вида и непосредственно примыкающих друг к другу. В отношении капитальных строений (зданий, сооружений) возможно также слияние, если в результате проведения строительных работ произошло образование единого капитального строения (здания, сооружения).

3. В результате слияния двух или более объектов недвижимого имущества создается один объект недвижимого имущества того же вида.

4. Объединенные путем слияния объекты недвижимого имущества считаются прекратившими существование.

5. При слиянии недвижимого имущества регистрационные дела на объединяемые объекты недвижимого имущества закрываются, а на созданный объект заводится новое регистрационное дело.

6. При слиянии недвижимого имущества актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении объединяемых объектов недвижимого имущества переносятся на созданный объект недвижимого имущества.

7. Слияние капитальных строений (зданий, сооружений), в которых возникло совместное домовладение, осуществляется по договору между всеми собственниками изолированных помещений, машино-мест, расположенных в этих строениях (зданиях, сооружениях).

8. Незавершенные законсервированные капитальные строения слиянию не подлежат.

Документом, подтверждающим создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате слияния, является соответствующий договор между собственниками о слиянии или решении суда о слиянии.

Вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).

В соответствии со ст. 52. Закона особенности государственной регистрации недвижимого имущества при вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения)

1. Вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, принятого в установленном порядке, на основании договора между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, заключенного в установленном порядке, или на основании судебного постановления.

2. Вычленение изолированного помещения, машино-места не изменяет характеристик капитального строения (здания, сооружения), из которого они вычленены.

При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) строительные работы не производятся.

Не допускается вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения), состоящего из одного изолированного помещения.

3. При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения) заводится новое регистрационное дело на вычлененные изолированное помещение, машино-место. Регистрационное дело на капитальное строение (здание, сооружение) сохраняется.

4. При вычленении изолированного помещения, машино-места актуальные права и ограничения (обременения) прав в отношении вычленяемой части капитального строения (здания, сооружения) переносятся на созданные изолированное помещение, машино-место.

Документом, подтверждающими создание изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения), являются соответствующие решение, договор или судебное постановление. Для государственной регистрации создания изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения (здания, сооружения) дополнительно представляется технический паспорт.

Основаниями для прекращения существующей государственной регистрации недвижимого имущества является:

1) аннулирование вновь образованного земельного участка (нарушение законадательства);

2) гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения (дестракция*);
*Дестракция - уничтожение, разрушение. но это не разрушения, не гибель по природным обстоятельствам.

3) раздел недвижимого имущества и слияние (прекращение существования недвижимого имущества).

При государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны присутствовать определенный круг документов. Их можно разделить на две группы:

1) гражданско -правовые (договора купли-продажи, и т.д.);

2) административно-правовые документы (это различные решения республиканских органов, а так же местных исполнительных и распорядительных).

Документы подтверждающие создание вновь образованного земельного участка:

1)землеустроительное дело;

2)целевое направление(в соответствии со ст.48 Закона " О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним ").

Документы, подтверждающие создание вновь образованного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения:

- документ подтверждающий ввод в эксплуатацию;

-решение вышестоящих оргнов власти о назначении капитального строения.

Документы, подтверждающие создание незавершенного законсервированного капитального строения:

-разрешение на строительство;

-документ, подтверждающий консервацию;

- документ, подтверждающий,что строительство производилось без существенных отступлений от проекта.

В данной категории вновь созданного задача стояла определить права на объекты, которые ранее не имели собственника, либо обозначить важность регистрационных действий, поскольку от правильности, и грамотности решения будут зависеть права всех последующих собственников объекта.