История развития ОД. Основные понятия. История развития ОД

5.02.13

Основные понятия. История развития ОД

ОД возникла в 1608 г в Великобритании (чартерные рейсы, судохоство)

Оценочная деятельность – деятельность по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости.

Роль оценки по мере развития рыночных отношений с каждым годом увеличивается.

ОД в России имеет свою историю.

Зарождение датируется 1861 год - отмена крепостного права и введение фискального кадастрата - подробного описания недвижимой собственности.

В 1864 году вышло «положение о земских учреждениях», которое предусматривало изменение базы налогообложения и переход на налогообложение имущества граждан России. Размер налога определялся доходностью и ценностью имущества. В.В. Докучаев предложил первую классификацию почв по физико-механическим и химическим показателям. Одновременно в херсонской губернии впервые была сделана оценка учета климата при оценки земель. В каждой местности традиционно складывались определенные формы получения дохода от земельных участков:

1.собственная форма ведения хозяйства

2. сдача в аренду

Появилась в первые понятие долгосрочная аренда- так называемая чиншевая аренда, она заключалась в праве наследования пользования землей за постоянную ежегодную плату владельцу. При этом появились краткосрочные аренды, на один посев. А также издольная аренда, которая заключалась в выплате части дохода от полученного урожая, собственнику земель.

В 1870 году появилось «городское положение», которое определяло размер налога в процентах от чистого дохода использования недвижимости или из материальной стоимости. Первый опыт городской застройки научный был в 1892 году в Харькове, была разработана методология оценки объектов недвижимости городской территории, недвижимость была зонирована на 8 типов:

1. Жилая недвижимость с теплыми и холодными пристройками

2. Торговые помещения

3. Фабрики и промышленные объекты

4. Доходные и промышленные сады(там где получали промышленные доходы, охота, рыболовство)

5. Склады

6. Промышленные дворы

7. Огороды, поля, сенокосы и выгоны.

8. Пустыри

В качестве единицы измерения была принята квадратная сажень, для измерения пространства – кубическая сажень. В это же время появились первые статистические информационные центры в лице оценочных комиссий, которые работали по районам городской территории, их было выделено 54.

В 1893 году правительство России издало закон о переоценки всех видов имущества в 34 губерниях России и утвердило правило оценки недвижимых имуществ.

В 1894 году в Москве проходил съезд русских естествознаний и врачей, на этом съезде впервые была создана секция по статистике, эту секцию представляли 16 губерний. Данная секция статистов положила начало регулярным съездам специалистов по ОД

1899 году был принят новый закон об оценке недвижимого имущества. Этот закон впервые определил государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях России.

Таким образом в конце 19 начале 20 века профессиональная ОД в России стояла на уровне Европы и Америки 50-х годов 20-го века. ОД в России зародилась на новом этапе после процессов приватизации в 1998году. В этом году вышел первый в РФ ФЗ№135 «Об оценочной деятельности в РФ» в РФ появилась и профессиональная деятельность в области оценки в 1996 году в ФА при правительстве РФ в рамках специальности «финансы и кредит» была введена специализация по оценочной деятельности. Субъектом оценочной деятельности является профессиональный оценщик обладающий специальными знаниями и практическими навыками. За рубежом в Европе такая профессия появилась в 50-х годах. Пионером ОД в России было «Российское общество оценщиков (РОО)»- общественная организация объединяющая специалистов данной области. Эта организация представляла РФ в международных организациях. Самая главная организация: Международный комитет по стандартам оценки имущества(МКСОИ) он был создан в 1981 году в связи с формированием первых международных стандартов оценки.

12.02.13 ЛК

Задачи Международного Комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ)

1. Публикация стандартов и практических рекомендаций по процедуре оценки имущества для использования финансовой отчетной документации.

2. Распространение международных стандартов в мировом масштабе.

3. Корректировка и согласование международных стандартов с национальными организациями.

4. Выявление различий стандартов национальных и международных.

Создание международных стандартов, первые международные стандарты были опубликованы в 80-х годах.

Субъекты ОД- те, кто осуществляет ОД

· В соответствии с ФЗ РФ об ОД субъектами могут быть ФЛ- индивидуальные предприниматели, ФЛ- работники оценочных компаний, при этом ответственность за ОД несет за собой ЮЛ-компания, в которой они работают.

Условно все субъекты можно разделить на два уровня:

1. Оценщики и заказчики оценочных работ, те кто вступает в договорные условия по поводу осуществления оценочных работ.

2. Потребители оценочных работ, к ним относятся: коммерческие, некоммерческие организации, частные лица и органы исполнительной власти на уровне субъектов, РФ, муниципалитета.

Ответственность за результаты оценки лежит только на лицах осуществляющих ОД. Ответственность за достоверность используемой информации ложится на заказчика.

Объекты ОД

Объектами оценки в соответствии с законодательством являются:

1. Недвижимые имущества (земля, здания, сооружения)

2. Оценка предприятия (бизнеса) в целом как имущественного комплекса.

3. Движимые имущества (машины, транспортные средства)

4. Нематериальные активы, составной частью которых является интеллектуальная собственность, ценные бумаги и имущественные права.

5. Оценка услуг.

Сфера ОД. Условия при которых осуществляется ОД.

1. Купля- продажа.

2. аренда

3. залог

4. страхование

5. Инвестирование

6. Реорганизация (слияние, поглощение)

7. При эмитировании (выпуске) акций

8. При использовании прав наследования и судебного приговора

9. При оценки бизнеса (сферы хоз. Деятельности и услуг)

Виды стоимости.

В основе рыночной цены- сделки (обмена), как результата согласования интересов продавца и покупателя (ценности), лежит внутренняя величина – стоимость, которая определяется количественно в условиях конкретного рынка и называется оценочной стоимостью. Ее определяет эксперт- оценщик. Определяется ОС на основе собранной информации:

· О затратах создании Объекта оценки (ОО).

· О доходах которые приносит ОО.

· О рисках сопровождающих образование этого дохода.

Поэтому оценочная стоимость является рекомендованной ценой сделки. На практике часто не совпадает с ценой сделки (но является ее базой). Величина расхождений не должна быть существенной. Таким образом, оценочная стоимость соединяет специфику и ценность ОО и существующие общерыночные параметры- цены. Значит любая оценочная стоимость привязана к оценочному моменту- дате. Оценка проводится в виде целенаправленного упорядоченного процесса, который имеет 6 основных средств:

1. ОД включает ряд операций содержание и очередность которых зависит: от цели, параметров ОО, выбранных методов оценки.

2. Все операции ОД совершаются в определённой последовательности- существуют этапы оценки.

3. Оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью, которая определяет вид стоимости.

4. Стоимость выражается в денежных единицах.

5. Процесс оценки всегда связан с рыночной ситуацией, то есть учитывать 9 рыночных факторов: рыночная конъюнктура; стратегия конкурентов; рыночная реноме (репутация) ОО; макро и микро среда функционирования; среднерыночный уровень доходности; цена на аналогичные объекты; текущее состояние отросли и экономики; время; риски.

6. Рыночная стоимость обязательно характеризуется, выбранной валютой измерения.

18.02.13 ЛК

Система профессиональной подготовки экспертов- оценщиков.

12 мая 2000 года министерством образования РФ были утверждены государственные требования к программам профессиональной подготовки оценщиков, эти требования были разработаны с участием ведущих образовательных учреждений и профессиональных обществ оценщиков таких как:

1. ФА при правительстве РФ,

2. Государственный университет управления

3. Международная академия оценки и консалтинга

4. Институт профессиональной оценки

5. Ассоциация учебных учреждений «Оценка и управление собственностью»

6. РОО

Эти требования явились основой политики в области ОД. Разработано 4 вида программ:

1. Оценка недвижимости

2. Оценка машин, оборудования, транспортных средств

3. Оценка НМА

Эти три программы составляли объем обучения не менее 500 часов

4. Оценка предприятия (бизнеса) объем обучения не менее 800 часов

Слушатели по окончании обучения получают диплом о профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности, две формы обучения – очная и очно- заочная. Дистанционная и экстренная форма не разрешается.

Блоки дисциплин в программах:

1. Базовые дисциплины, являются обязательными

· Микро, макро экономика

· Правовое обеспечение имущественных прав

· Бухучет

· Налоги и налогообложение

· Инвестиции

· Экономический анализ

· И т. д.

2. специальные дисциплины

· основы различных видов оценки

· основы оценки стоимости недвижимости

· основы оценки интеллектуальной стоимости и т. д.

3. дисциплины по специализации, выбираются самостоятельно

· дисциплины практики оценки стоимости различных видов собственности

требования к эксперту оценщику:

1. Образование или квалификация в признанном ВУЗе

2. Наличие практики в данной области не менее 2х лет после окончания ВУЗа

3. Наличие знаний местных условий и практики функционирования оцениваемых условий (объектов) недостаток знаний должен компенсироваться привлечением к помощи сторонних компетентных лиц (ЮЛ/ФЛ)

4. Соблюдение и выполнение Юридических регулирующих требований к заданию и отчетной документации.

5. Оценщик должен иметь страховку в качестве гарантии своей ответственности по каждому договору

Дополнительные обязанности и требования:

· Независимость эксперта- оценщика

Может иметь три статуса независимости:

1. Внешний оценщик- это оценщик, который не имеет ни прямого, ни косвенного интереса в компании клиента или наоборот (партнеров, родственников)

2. Независимый оценщик – это внешний оценщик, который дополнительно не имел отношений к объекту оценки в течении последних 24 месяцев и объявил в случае причастности к данному объекту в письменной форме.

3. Внутренний оценщик – это оценщик который является служащим оцениваемого объекта- предприятия (администратором, директором), но при этом не имеет существенного финансового или политического интереса к результатам оценки:

· Владение оценщиком или членом его семьи более 5% суммы акционерного капитала

· Когда он не участвует в деятельности органов государственной власти

Отношение оценщика с аудитором:

Взаимосвязь оценщика и аудитора возникает когда поводится составление финансовых отчетов. Аудитор в соответствии с уставом предприятия назначается акционерами или другими иными лицами, он независим и подчиняется регулирующему законодательству, отвечает за то чтобы отчетная информация давала истинное представление.

Аудиторы отвечают за то чтобы отчетная документация давала четкое представление о прибылях и убытках. Руководство в том числе и внутренний оценщик при проведении аудиторской проверки выполнять все требования аудитора о предоставлении информации, внешний и независимый оценщик не обязаны по закону отвечать на запросы аудитора. В этом заключается проблема взаимоотношения аудитора и оценщика. При этом внешний и независимые оценщики подчиняются только лично заказчику, руководителю предприятия.

Страхование гражданской ответственности оценщиков.

В соответствии с ФЗ ОД при оценке обязательно система страхования гражданской ответственности оценщиков в связи с возможностью наличия риска ответственности за причинение вреда лицам заключающим договор оценки и наступлении так называемого страхового случая- причинение вреда третьему лицу по причине ошибки или упущения при проведении работ по оценке. При наличии страхового случая страховая компания выплачивает страховое возмещение страховому лицу (заказчику работ по оценке). При этом объектом страхования является оценщик – имущественные интересы оценщика, связанные с его обязанностью возместить материальный ущерб третьему лицу, причинённый в результате его ошибки или упущения. При этом страховая компания должна иметь лицензию на право осуществлять данное страхование.

Условия страхования:

Факт заключения страхования удостоверяется предоставлением оценщику – страхователю страхового полиса с приложением страхования. Договор составляется для страхования

1. конкретных объектов оценки

2. страхования деятельности оценщика за определенный период без указания объекта, с указанием лимита ответственности. С наступлением страхового случая страховая компания выплачивает страховое возмещение. По решению суда и без с третьим лицом которому причинен ущерб. Страховая сумма устанавливается по согласованию страховой компании и оценщика, после заключения договора оценщик уплачивает страховую премию которая является платой за принятие страховой компанией на себя обязательств выплат страхового возмещения. Размер премии устанавливается в соответствии с тарифом страховой компании - ставки страхования. Размер ставки зависит:

· от срока страхования

· от характера срока оценки объекта

· от квалификации опыта, умении оценщика

· от степени сложности ОО

страховая премия выплачивается:

1. единовременным разовым платежом за весь срок страхования

2. поэтапно с рассрочкой на платежи

19.02.13 ЛК