К коммерческой недвижимости относят объекты, приносящие доход (за исключением жилой, промышленной и сельскохозяйственной недвижимости) – магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и др.
Рынок коммерческой недвижимости в России стал формироваться только с началом приватизации (появлением частной собственности на объекты недвижимости) и развитием рыночных отношений (появлением и развитием частного крупного, среднего и мелкого бизнеса). Сегмент коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и проводимых операций меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда. В России рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, и в последнее время развивается стремительно за счет нового строительства и редевелопмента.
Магазины и торговые комплексы. В настоящее время торговля и общественное питание – наиболее интенсивно развивающаяся сфера российской экономики. Объекты этой отрасли первыми прошли разгосударствление и приватизацию, что стимулировало их активное развитие. Эти сферы экономической жизни наименее подвержены влиянию негативных экономических и политических изменений; быстро оправляются от кризиса и депрессий.
|
|
В 1992-1995 гг. в России шло интенсивное строительство объектов недвижимости для мелкорозничной торговли. В конце 1990-х гг. стали интенсивно развиваться торговые сети, ориентированные на продажу продуктов питания и сопутствующих товаров по ценам ниже средних. Начало 2000-х гг. ознаменовалось развитием в стране крупных многофункциональных торговых комплексов (МТЦ), состоящих из торговых залов с разнообразным ассортиментом товаров и услуг.
Не следует считать, что МТЦ – это изобретение Запада. Традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, гостиных дворов, где любой посетитель мог приобрести все, что душе угодно, в соответствии с доходом, куда можно было прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в российское прошлое. В современной России процессы появления новых и модернизации старых торговых центров неоднородны, т.к. регионы находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам. Лидирует здесь г. Москва как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.
К основным факторам, способствующим повышению инвестиционной привлекательности МТЦ, следует отнести:
|
|
- правильно выбранное расположение МТЦ (пересечение крупных транспортных магистралей; непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта; «спальные» районы города; пустыри, возле крупной магистрали), обеспечивающее наибольшую потенциальную емкость рынка, оптимальную площадь, максимальную доступность;
- обоснование функционального решения в зависимости от потребностей посетителей (широта и глубина ассортимента реализуемых товаров и услуг);
- предоставление сервисных услуг арендаторам (ремонтная служба весов, постоянная уборка территории, круглосуточная охрана и др.);
- благоприятная общая атмосфера (дизайн, персонал и др.)
Совмещение торговли и развлечений, используемое на Западе, постепенно получает распространение и в России. Здесь следует сказать о так называемых гипермаркетах, предназначенных для семейного посещения. Гипермаркет – это торговый комплекс площадью до 200-300 тыс. кв. метров. Основной принцип организации деятельности гипермаркета – разделение имеющихся площадей: одна часть отдается под торговые залы с разнообразным ассортиментом товаров (обычно первые два этажа), а другая (последующие этажи) – под предприятия сферы услуг (мастерские по ремонту обуви и изготовлению ключей, прачечные, салоны причесок и др.) и развлекательный центр (боулинг, бильярд, рестораны, бары и др.). Нормальный опыт Европы и восточных стран подтверждает, что в городах даже с населением 30-40 тыс. человек могут располагаться несколько гипермаркетов, а наряду с ними – многочисленные маленькие магазинчики.
Несмотря на бурное развитие сегмента торговой недвижимости, обеспеченность жителей российских городов торговыми площадями, по-прежнему, низкая: так, в 2010 г. в общем объеме нежилого фонда г. Санкт-Петербург площади торгового назначения занимают лишь 8,2%; в результате обеспеченность жителей города торговыми площадями составляет 0,68 кв. метров на человека (сравн., в г. Хельсинки – 3,5 кв. метра).
Основной тенденцией 2011 г. многие эксперты и аналитики признали продолжение экспансии крупных розничных торговых сетей в регионы. Крупноформатные игроки рынка розницы, покорив города-миллионеры и областные центры с населением 400-500 тыс. человек, устремились в города, где проживает от 50 до 300 тыс. человек. Статистика подтверждает, что растут и торговый оборот, и покупательная способность населения.
Гостиницы. Классификация объектов недвижимости гостиничного типа любой страны основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания. Уровень комфорта – это главнейший и решающий фактор, влияющий на определение класса гостиницы. В каждом государстве к пониманию уровня комфорта как критерия классификации подходят по-разному. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Существует более 30 систем классификаций гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них являются:
- европейская система (система «звезд»), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, используется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и др.;
- система букв (А, В, С, D) используется в Греции (А = 4*, В = 2*, С = 3*, D =1*);
- система «корон» используется в Великобритании;
- система разрядов использовалась на территории бывшего СССР (люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый);
- классификация по уровню цен (в $) – бюджетные (25-30), экономичные (35-55); средние (55-95); первоклассные (95-195); апартаменты (195-325), фешенебельные (325 и выше);
- немецкая система – туристский класс (1*), стандартный класс (2*), комфортный класс (3*), первый класс (4*), люкс (5*); др.
|
|
Общими требованиями, предъявляемыми к любым современным гостиницам, являются следующие:
- удобные подъездные пути с необходимыми дорожными знаками;
- благоустроенная и освещенная прилегающая территория;
- площадка с твердым покрытием для временной парковки и маневрирования автотранспорта (в том числе автобусов);
- вывеска с названием гостиницы и указанием ее категории;
- отдельный вход (если гостиница занимает часть здания);
- расположение в благоприятных экологических условиях;
- обеспечение безопасности жизни, здоровья гостей и сохранности их имущества;
- наличие аварийных выходов, лестниц, хорошо заметных информационных указателей, обеспечивающих свободную ориентацию гостей как в обычной, так и в чрезвычайных ситуациях;
- оборудованность системами противопожарной безопасности, оповещения и средствами защиты от пожара;
- соблюдение санитарно-гигиенических норм и правил, установленных органами санитарно-эпидемиологического надзора;
- условия для приема и обслуживания инвалидов, использующих кресла на колесах.
Российская классификация гостиниц является смешанной: в ней присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р50645-94 и классификации по уровню цен. В России к объектам недвижимости гостиничного типа относятся:
- отель-«люкс» (5*): центр города, хорошо обученный персонал, максимально высокий уровень сервиса, высокая стоимость номера, всевозможные виды обслуживания;
- гостиница среднего класса (3*, 4*): большая вместимость (400-2000 мест), центр города или городская черта, достаточно широкий набор услуг по ценам, несколько выше уровня цен в регионе;
- мотель (эконом-класс): простые одноэтажные и двухэтажные сооружения, вне городской застройки, вблизи автомагистралей, средний уровень обслуживания, небольшое количество персонала;
- пансион (эконом-класс): простой, стандартный и ограниченный спектр услуг (завтраки, обеды, ужины; кровать, шкаф, тумбочка, зеркало, за отдельную плату – телефон, телевизор, холодильник);
|
|
- гостиный двор (1*, 2*): упрощенный стандарт обслуживания, небольшая вместимость, отсутствие ряда общественных помещений (холла, вестибюля, гостиной), обязательно ресторан / бар;
- флотели (плавучая гостиница, 5*): «курорт на воде», комфортабельные номера с большим набором услуг (бассейн, водные лыжи, снасти для рыбалки, оснащение для подводного плавания и охоты, тренажерные залы, залы для конференций, библиотеки, рестораны, казино, катки, информационное обеспечение и др.).
Кроме того, в мировой практике гостиничного бизнеса известны следующие, достаточно уникальные для современной России, типы гостиниц:
- ротель – передвижная гостиница, представляющая собой вагон с двухместными отсеками, в которых расположены кресла; обязательно наличие отсека для переодевания, туалета, ванной, холодильника;
- ботель – небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется специально оборудованное судно;
- флайтель – аэрогостиница, или «летающий отель» – чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц.
Офисные помещения. Рынок офисов образует третий (после жилья и торговой недвижимости) по размеру сегмент рынка недвижимости. Сектор имеет хорошую перспективу своего развития с развитием частного мелкого и среднего бизнеса, ростом деловой активности (возрастает потребность в помещениях для ведения бизнеса). Увеличение предложения офисов на российском рынке следует ожидать как за счет нового строительства, так и за счет редевелопмента. В настоящее время (2011 г.) в России на данном сегменте преобладают сделки аренды (около 80%), наибольшим спросом пользуются небольшие по площади офисные помещения.
Международная классификация офисов (табл. 5.1) не совпадает с используемой в различных регионах России, т.к. в настоящее время класс присваивается в основном самими собственниками и не всегда отражают реальное состояние объектов. «Гильдия управляющих и девелоперов» (г. Санкт-Петербург) разрабатывает классификацию офисов по трем показателям: местоположение, тип и технический уровень здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов и др.), уровень управляющей компании и предоставляемого сервиса (качество менеджмента).
Таблица 5.1. Классификация офисных помещений
Класс | Международная классификация |
А1 | Центральное местоположение (1), удобный доступ (2), полностью заново отстроенное здание (3), подземная парковка (4), современные системы безопасности здания (5), профессиональный арендодатель (6), правильно оформленная документация (7). |
А2 | (1), (2), (5), (6), (7), полностью реконструированное в 1990-х гг. здание (8) |
В1 | (1), (6), (7), (8), автономное теплоснабжение (9), система кондиционирования (10), планировка этажей в виде офисных блоков (11), ремонт-«евростандарт» (12), современные лифты (13), 24-часовая охрана (14) |
В2 | (1), (6), (7), (8), (11), (12), (14), возможен не очень удобный доступ (15) |
С1 | (1), (6), (7), (11), (14), косметически отремонтированное здание (16) |
С2 | (7), (14), любое местоположение (17), здание бывшего института (18), любое состояние помещений (19) |
D | (7), (15), (17), (18), (19) |
В настоящее время (2011 г.) основной интерес на российском сегменте офисов для арендаторов представляют офисы типа С2 и D по причине наибольшей доступности с точки зрения арендной платы.