Методы определения износа. Основан на принципе замещения и состоит в определении величины затрат на создание аналогичного здания

Затратный подход

Основан на принципе замещения и состоит в определении величины затрат на создание аналогичного здания, обладающего такой же полезностью.

Затратный подход особо применим в следующих случаях:

1) При оценке объектов на пассивных рынках;

2) Оценка объектов специального назначения (вокзалы, школы, памятники архитектуры…);

3) Для определения страховой стоимости;

4) При переоценке ОПФ.

Рыночная стоимость затратным подходом = ТВС – Износ + Стоимость прав на земельный участок

Методы затратного подхода (методы определения ТВС)

1. Ресурсный метод – основан на определении объемов или массы основных элементов зданий (сооружений), расходов на строительные материалы и расчете стоимости этих материалов с последующим добавлением к ним стоимости оплаты труда, эксплуатации МиО и прочих работ и затрат.

2. Базисно-индексный метод – определение стоимости строительства основано на использовании системы текущих и прогнозируемых индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.

ТВС = СС_1ед._V₍_S₎*V(S)_зд_.*И_цен*К_рег_.*(1+Пр_{инвестора%})*(1+НДС_%), где

СС – стоимость строительства 1 ед. V(S) здания, определяется по УПВС;

К_рег – коэффициент регионального развития;

Пр – типичная прибыль застройщика, сложившаяся в регионе.

Индекс цен – отношение стоимости строительной продукции (работ, услуг) в текущем и базисном уровне цен.

Индекс цен = Ц_тек/Ц_баз

Базисные года: 1955, 1969, 1984, 1991 (базисные цены указаны в УПВС).

Индексы цен приводятся в ежемесячных бюллетенях центров по ценообразованию, сборниках КоИНВЕСТ.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис. 1).