Жилищное финансирование на основе модели убывающая мушарака

Предложенная модель состоит из следующих операций:

1. Создание совместной собственности на имущество (шарикат аль-мильк).

2. Предоставление доли финансиста в аренду клиенту.

3. Предоставление обещания со стороны клиента на покупку частей доли финансиста.

4. Покупка частей на различных этапах.

5. Соотнесение арендных платежей в соответствии с уменьшением доли финансиста в имуществе.

Рассмотрим каждую составляющую этой модели более подробно.

1) Первый шаг в данной модели это создание совместной собственности на имущество. Как уже было разъяснено «шарикат аль-мильк» (совместная собственность) может получить существование различными путями, в том числе посредством совместной покупки несколькими лицами. Это было однозначно одобрено всеми школами исламского права3. Следовательно никаких возражений не должно возникать против создания подобного рода совместной собственности.

2) Второй этап данного соглашения заключается в том, что финансист сдаёт в аренду свою долю дома клиенту, за что ему причитаются арендные платежи. Подобное также находится за пределами сомнений, так как не существует разногласия между исламскими правоведами в дозволенности аренды одного совладельца другому. Предметом разногласий относительно дозволенности среди исламских правоведов является ситуация, когда доля собственности сдаётся в аренду третей стороне. Имам Абу Ханифа и имам Зуфар придерживались мнения что доля собственности не может сдаваться в аренду третей стороне, в то время как имам Малик и имам Шафии, а так же Абу Юсуф и Мухаммад ибн Хасан придерживались мнения что доля собственности может сдаваться в аренду третей стороне. Однако так как в нашем случае имущество сдаётся в аренду непосредственно совладельцу, все они единогласны в действительности подобной «иджара»4.

3) Третий этап данной модели заключается в том что клиент покупает различные части в доли собственности финансиста. Данный контракт так же дозволен. Если доля собственности относиться к земле или зданию, в обоих случаях продажа дозволенна в соответствии с единогласным мнением всех школ исламского права. Соответственно, если доля собственности здания продаётся партнёру, то это так же дозволенно в соответствии с единогласным мнением исламских правоведов. Однако существует разногласие во мнениях относительно продажи третей стороне5.

Из приведённых трёх пунктов становится очевидным что каждая из упомянутых операций дозволенна по своей сути, однако вопрос заключается в том, могут ли быть они все комбинированы в одном контракте. Ответом является то, что если все эти операции будут комбинированы между собой таким образом, что каждая из них будет условием совершения другой, то это не будет дозволенным с точки зрения Шариата, так как весьма значимым правилом исламской правовой системы является то, что один контракт не может быть предусловием другого контракта. Однако предложенная схема может предполагать, что вместо того, чтобы делать два контракта взаимообусловленными, можно использовать одностороннее обещание со стороны клиента, во-первых, взять в аренду долю финансиста и оплачивать согласованную ренту, а во-вторых, выкупать различные части доли финансиста в жилье на различных этапах. Подобное предложение приводит нас к четвёртому вопросу, который заключается в возможности принуждения к исполнению обещания.

4) Преобладающим убеждением относительно обещания сделать что-либо является то, что оно создаёт лишь моральное обязательство обещающего, которое не может принуждаться к исполнению посредством представителей закона. Однако существует множество исламских правоведов которые придерживаются мнения, что обещания могут принуждаться к исполнению, и что представители закона могут заставить обещающего выполнить своё обещание, в особенности в контексте коммерческих отношений. Можно привести мнение некоторых маликитских и ханафитских правоведов, которые утверждали что обещания могут принуждаться к исполнению посредством представителей закона в случае необходимости. Ханафитские правоведы адаптировали это мнение в отношении определённого вида сделок купли-продажи, которое называется «бай биль-уафа».Бай биль-уафа это специальный вид договора купли-продажи в соответствии с которым покупатель обещает продавцу, что в любое время когда последний предоставит ему плату за дом обратно, покупатель перепродаст ему обратно этот дом. Подобный договор был очень популярен в странах Средней Азии и ханафитские правоведы считали что перепродажа дома его изначальному продавцу, будучи условием первоначального договора купли-продажи, не дозволена. Однако если изначальная продажа осуществлена без подобного условия, но после её осуществления покупателем было дано обещание перепродать дом её изначальному продавцу в любое время когда продавец предложит за него ту же плату, то подобное обещание является допустимым и оно создаёт не только моральное обязательство, но и может быть принуждаемым к исполнению правом изначального продавца. Исламские правоведы дозволили соглашения подобного рода основывая своё мнение на принципе:

"قد تجعل المواعيد لازمة الحاجة الناس" - «обещание может быть принуждаемым к исполнению при наличии подобной нужды у общества в целом».

Даже если подобное обещание было сделано непосредственно перед осуществлением сделки купли-продажи, после которого сделка была осуществлена, подобное так же дозволяется некоторыми ханафитскими правоведами6.

Кто-то может высказать возражение, что если обещание обратной продажи будет сделано до вступления в непосредственную продажу, практически это будет равносильно тому, что будет поставлено условие самой продажи, так как обещание будет обусловлено между сторонами в момент вступления в продажу, а следовательно, даже если эта продажа будет осуществлена без дополнительного условия, она должна рассматриваться как обусловленная так как ей предшествовало обусловленное обещание.

Ответом на это возражение может быть то, что существует большая разница между тем, чтобы поставить условие продажи и тем, чтобы сделать отдельное обещание не делая его условием. Если условие ясно упомянуто в момент продажи, то это означает что продажа будет считаться действительной только если это условие будет выполнено, что означает что если условие не будет выполненным в будущем, то сделка будет считаться недействительной. Это делает контракт купли-продажи зависящим от будущих обстоятельств, которые могут как произойти, так и не произойти. Это приводит к неопределенности (гарар) в контракте, что полностью запрещается Шариатом.

И наоборот, если продажа не имеет никаких дополнительных условий, однако одна из сторон дала отдельное обещание сделать что-либо, то эта продажа не может быть зависимой или обусловленной выполнением этого обещания. Даже если обещающий откажется от своего обещания, сделка будет считаться имеющей силу. Максимум что может быть сделано, так это принуждение обещающего к выполнению обещания посредством представителей закона, и если обещающий не способен его выполнить, то обещающий может потребовать возмещения ущерба, который он понёс в результате этого.

Таким образом, становится очевидным, что отдельное и независимое обещание покупки не делает изначальный контракт обусловленным или зависимым. Следовательно, оно может быть принуждаемым к исполнению.

На основе приведённого выше анализа можно утверждать, что убывающая мушарака может использоваться для жилищного финансирования при соблюдении следующих условий:

а) Соглашение по совместной покупке, аренде и постепенном выкупе частей доли финансиста связаны в одном контракте. Однако совместная покупка и контракт аренды могут быть совмещены в одном документе в соответствии с которым финансист выражает своё согласие на сдачу в аренду своей доли, после совместной покупки, клиенту. Это дозволенно, потому что, как было разъяснено в соответствующем разделе, иджара может осуществляться на будущую дату. В то же время клиент может подписать одностороннее обещание по периодическому выкупу различных частей доли финансиста и финансист должен принять, что когда клиент будет осуществлять выкуп частей его доли, соответственно будет уменьшаться размер арендных платежей.

б) В момент выкупа каждой части, сделка купли-продажи должна осуществляться посредством обмена предложения и согласия на соответствующую дату.

в) Является предпочтительным, чтобы выкуп различных частей клиентом осуществлялся на основе рыночной цены дома на соответствующую дату, однако так же является дозволенным чтобы определённая цена была установлена в обещании клиента по выкупу.