Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Вопрос 34. Договор проката.

Договор проката — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендодатель), осуществляющая сдачу имуще­ства в аренду в качестве постоянной предприниматель­ской деятельности, обязуется предоставить за плату другой стороне (арендатору) движимое имущество во вре­менное владение и пользование.

Договор проката двусторонний, возмездный, консенсуальный, публичный.

Стороны договора: арендодатель и арендатор. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное за­коном или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор — это коммерческие организации, для кото­рых сдача имущества в аренду служит предпринимательской деятельностью.

Предметом договора может быть движимое имущество, которое используется в потребительских целях (предметы бытовой техники, радио- и телевизионная аппаратура).

Срок договора не может составлять больше года. Если договор проката заключен на более длительный срок, его дей­ствие будет считаться равным году. Истечение данного сро­ка влечет безусловное прекращение договора.

Договор проката заключается в письменной форме.

Арендатор по договору проката не имеет преимуще­ственного права на возобновление этого договора, также на него не распространяются положения о про­длении (возобновлении) договора на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора. Исходя из этого арендатор при желании продлить договор проката действует на общих осно­ваниях и заключает новый договор.

В соответствии с ГК РФ арендодатель обязан:

· предоставить имущество арендатору в состоянии, со­ответствующем условиям договора аренды и назна­чению имущества;

· проверить в присутствии арендатора исправность сдаваемого имущества, ознакомить его с правилами эксплуатации или выдать письменные инструкции о пользовании этим имуществом (при выявлении арендатором недостатков в имуществе, переданном по договору, которые препятствуют использованию дан­ного имущества, арендодатель обязан в течение де­сяти дней со дня получения заявления устранить эти недостатки или заменить неисправную вещь анало­гичной вещью надлежащего качества).

Если недостатки арендованного имущества — следствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, он должен оплатить арендодателю стоимость ремонта.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор, при этом уведомив арендодателя письменно не менее чем за десять дней.

Арендная плата по договору проката устанавливается в твердой сумме, которая вносится периодическими или еди­новременным платежами. В случае досрочного расторжения договора и возврата арендатором имущества арендодатель возвращает ему часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата иму­щества.

Законом установлен запрет в отношении имущества, предоставленного арендатору:

1. на сдачу имущества в субаренду;

2. на передачу им своих прав и обязанностей по догово­ру проката другому лицу;

3. на предоставление этого имущества в безвозмездное пользование;

4. на залог арендных прав и внесение их в качестве иму­щественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

Вопрос 35. Аренда транспортных средств.

Гражданское законодательство различает договоры аренды транспортного средства как аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и тех­нической эксплуатации и аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплу­атации.

Договор аренды (фрахтования на время) транспортно­го средства с экипажем — это соглашение, в силу кото­рого одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и его технической эксп­луатации.

Объект такого договора — транспортное средство, а также услуги по управлению им и его технической эксплуа­тации.

Договор аренды транспортного средства двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предметом договора может быть любое транспортное средство любого вида транспорта (сложное техническое ус­тройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движу­щееся в пространстве).

Договор аренды транспортного средства заключается только в письменной форме независимо от его срока и сто­имости передаваемого в аренду имущества.

К данному договору не применяются правила о возобнов­лении договора аренды на неопределенный срок и преиму­щественном праве арендатора на заключение договора арен­ды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). По истечении срока, на который он заключался, договор прекращается.

В обязанности арендодателя входят:

· поддерживать в надлежащем состоянии транспортное средство, в том числе осуществлять текущий и капи­тальный ремонт, предоставлять необходимые принад­лежности в течение всего срока договора;

· предоставлять услуги по управлению и технической эксплуатации, которые обеспечивают нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства;

· при обязательном страховании в силу закона или до­говора страховать транспортное средство и (или) от­вечать за ущерб, который может быть причинен им, если иное не предусмотрено договором.

Обязанности арендатора:

· внесение расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства, в том числе на оплату топ­лива, других расходуемых материалов, уплату сборов, если иное не предусмотрено договором;

· заключение от своего имени без согласия арендодате­ля в рамках коммерческой эксплуатации транспортно­го средства договоров перевозки с третьими лицами, других договоров, соответствующих целям использо­вания и назначению транспортного средства.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соот­ветствии с законом. Арендодатель имеет право предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, вы­плаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора. Убытки, причиненные гибелью или повреж­дением транспортного средства, возмещает арендатор, если арендодатель докажет, что они возникли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором.

Договор аренды транспортного средства без экипажа — это соглашение, в силу которого одна сторона (арендо­датель) предоставляет другой стороне (арендатору) транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Форма договора такая же, как и для договора аренды транспортного средства с экипажем.

Цель договора — получение во владение и пользование транспортного средства и самостоятельная техническая и коммерческая эксплуатация.

Арендатор в соответствии с договором и законом обязан:

· поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая текущий и капитальный ремонт;

· своими силами осуществлять управление, техниче­скую и коммерческую эксплуатацию транспортного средства;

· нести расходы по содержанию и эксплуатации транс­портного средства, его страхованию, в том числе стра­хованию ответственности, если иное не предусмот­рено договором;

· без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором, причем как без экипажа, так и с экипажем;

· без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и другие до­говоры, соответствующие целям и назначению транс­портного средства.

За вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, ответственность несет арендатор.

Кроме того, транспортными уставами и кодексами уста­навливаются особенности аренды отдельных видов транс­портных средств.

Вопрос 36. Аренда зданий, сооружений.

Договор аренды здания или сооружения — это соглаше­ние, в силу которого одна сторона (арендодатель) обязу­ется передать во временное владение и пользование или временное пользование другой стороне (арендатору) зда­ние или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения двусторон­ний, возмездный, консенсуальный.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет, договора — здания и сооружения (недвижимое имущество).

Договор аренды здания или сооружения составляется в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недей­ствительность. В случае если договор заключается на срок более года, он подлежит государственной регистрации в со­ответствующих государственных учреждениях.

Существенными условиями договора выступают цена (т.е. арендная плата, размер которой устанавливается в до­говоре) и предмет договора.

В арендную плату за пользование зданиями и сооруже­ниями включается плата за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание или сооружение.

По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью пере­даются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях когда арендодатель является собственником зе­мельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответству­ющий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендато­ру право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответ­ствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земель­ном участке, не принадлежащем арендодателю на праве соб­ственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования та­ким участком, установленным законом или договором с соб­ственником земельного участка.

Передача зданий, сооружений по договору аренды про­изводится по передаточному акту. В случае прекращения договора арендованное имущество передается также по пе­редаточному акту или иному документу, подписанному сто­ронами.

Вопрос 37. Особенности правового регулирования аренды нежилых помещений и земельных участков.