Понятие, условия и виды договора аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

В качестве арендодатель выступает собственник имущества или управомоченные лица.

Существенным условием договора аренды является предмет договора. В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки, другие обособленные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Срок договора аренды не является существенным условием. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов имущества либо для отдельных видов аренды.

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмет договора. Договор аренды здания, сооружения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (ст.609 ГК РФ).

Обязанности арендодателя:

- предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества, а также с принадлежностями и необходимыми документами;

- предоставить необходимые для использования имущества документы. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию;

- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Обязанности арендатора:

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества;

- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды;

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Прекращение договора возможно:

1) По истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.621 ГК РФ).

2) Досрочное расторжение договора допускается по инициативе каждой из сторон при существенном нарушении договора (ст.619, 620 ГК РФ).

3) Если договор на неопределенный срок, то в одностороннем порядке в любое время с предварительным уведомлением об этом другой стороны договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договора аренды, либо только возмещения таких убытков.

К видам договора аренды законодатель относит: договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды недвижимости (договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия), договор финансовой аренды (лизинг).