Правовое регулирование купли-продажи земельного участка

Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки, расположенные на территории России, на правах аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 22 ЗК РФ.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (их перечень устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ), а также на других особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Пунктом 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о ЗК РФ) запрещено предоставлять земельные участки указанным субъектам права на особых территориях до установления Президентом РФ перечня приграничных территорий. Земельный же кодекс РСФСР 1991 г. не допускал права собственности на землю для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства. После принятия Конституции РФ 1993 г. и отмены части ЗК РСФСР ни один нормативно-правовой акт Российской Федерации не предусматривал (не запрещал, но и не разрешал напрямую) возможности возникновения права собственности на землю для указанных субъектов права.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения; Закон), принятие которого было предусмотрено в Законе о ЗК РФ (статьи 8 и 9) и в самом ЗК РФ (п. 6 ст. 27, п. 5 ст. 79). Принятию Закона предшествовала продолжительная дискуссия - в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.

Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. То есть Законом для данных субъектов не допускается право собственности на эти земельные участки. ЗК РФ в п. 3 ст. 15 допускает право собственности для этих субъектов права лишь на участки земель других категорий.

Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки земельного участка из этих земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, это право имеет орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения.