Емкость сегментов рынка и определение стадии конъюнктуры

Емкость рынка – это количество или стоимость объектов того или иного типа недвижимости в определенном сегменте, которое продается на рынке в течении определенного периода времени.

Наиболее простой метод определения ёмкости рынка заключается в использовании ретроспективных данных. Однако он оправдан в случае, если изменения на рынке со временем незначительные. Если же рынок находится в состоянии развития, то необходимо учитывать характер этого развития. Последний проявляется в расширении или сокращении рынка недвижимости.

Расширение рынка недвижимости проходит, как правило, в три этапа.

На первом этапе доминирует строительство отдельных жилых домов, строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут не­достаточными для компенсации произведенных издержек. Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские по­мещения.

На втором этапе становиться выгодным строительство много­квартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офис­ных зданий, которые финансируются главным образом с целью полу­чения соответствующей прибыли от инвестиций.

На третьем этапе становиться возможным легко финансиро­вать проекты различных типов. По мере того, как новые здания зани­мают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение увеличения объемов строительных работ может вы­звать земельный бум. Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения.

Сокращение рынка недвижимости. В силу несбалансирован­ности функционирования рынка, предложение на нем начинает пре­вышать спрос. Усложняется реализаци­ей недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с не­движимостью. Это сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые ус­ловия активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается. Тем не менее, операционные расходы растут. Увеличивается чис­ло случаев лишения заемщиков прав собственности, поскольку покуп­ка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств. Сокращение рынка недвижимости вызывает су­щественные изменения на рынке капитала.

Если в процессе ужесточения кредита количество неплатежеспо­собных заемщиков увеличивается, это отражается на состоянии рынка. Цены падают, стоимость земли снижаются. Активность рынка недвижимости уменьшается.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере снижения количества сдаваемой в аренду недвижимости, поскольку арендная плата сокращается более высокими темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер. В итого владельцы недвижимости вынуждены снижать цены на нее. Депрессия на рынке недвижимости характеризуется ростом количества нарушений финансовых обязательств. После завершения депрес­сии происходит возвращение к периоду расширения, который начина­ется с увеличения спроса на недвижимость.

Особенность механизма функционирования рынка недвижимости в целом заклю­чается в том, что он в наибольшей степени связан с показателями макро­эконо­мического развития страны и прямо зависит от цикличности этого развития. Особую роль в функционировании этого рынка играют темпы роста национального дохода и пропорции его распреде­ления, колебания ставки процента на финансовом рынке, уровень инфляции, темпы технологического прогресса и другие факторы, определяющие динамику формирования инвестиционных ресурсов, с одной сто­роны, и объема производных и автономных реальных инвестиций, с другой.

С другой стороны, рынок недвижимости по своей природе локален. Поэтому общие закономерности его развития проявляются для различных его территориальных сегментов в разной степени. При этом, в рамках общей тенденции могут иметь место более короткие волны противоположенной к ней направленности.

Конъюнктура рынка недвижимости представляет со­бой форму проявления системы факторов, характеризующих состояние спроса, предложения, цен и конкуренции на рынке в целом или отдельных его сегментах.

Динамика конъюнктуры рынка недвижимости ха­рактеризуется постоянной изменчивостью отдельных его элементов. Эти колебания носят, как правило, волнообразный характер, что связано с колебанием рыночных цен вокруг цен равновесия на различных сегментах рынка.

Колебания конъюнктуры по стадиям конъюнктурного цикла охватывают все уровни рынка недвижимости и носят продолжительный характер. Для рынка в целом и отдельных его сегментов характерны следующие стадии конъюнктурного цикла:

а) Подъем конъюнктуры связан с повышением ак­тивности рыночных процессов в связи с оживлением экономики в целом. Проявление подъема конъюнктуры характеризуется ростом объема спроса, повышением уровня цен, возрастанием конкурен­ции среди субъектов рынка.

б) Конъюнктурный бум характеризует резкое возра­стание спроса, ко­торое предложение (несмотря на его рост) полностью удовлетворить не может. В этот период растут цены и арендные ставки на объекты недвижимости.

в) Ослабление конъюнктуры инвестиционного рын­ка связано со снижением инвестиционной активности в связи с началом спада в экономике в целом, относитель­но высоким предложением при снижении спроса. Для этой стадии характерны сначала стабилизация, а затем и начало снижения цен и арендных ставок на объекты недвижимости.

г) Конъюнктурный спад на инвестиционном рынке является наиболее неблагоприятным его периодом с по­зиций инвестиционной активности и объема продажи. На этой стадии конъюнктуры рынка существенно снижаются цены и арендные ставки на объекты недвижимости.

Стадия конъюнктуры рынка недвижимости выявляется путем совместного анализа динамики средних цен (или арендных ставок) на конкретных сегментах рынка с количество или суммарной стоимостью сделок на данном рынке за определенные периоды времени.

Для подъема конъюнктуры характерен рост среднего уровня цен и объема сделок (по количеству и сумме). Стадия бума характеризуется ростом или стабилизацией цен с одновременным сокращением емкости рынка. Стадия бума сменяется ослаблением конъюнктуры, для которой характерно снижение цен и снижение объема сделок. Конъюнктурный спад, как правило, выражается в снижении или стабилизации среднего уровня цен с одновременной стабилизацией и увеличением количества сделок.

Фундаментальный анализ конъюнктурного цикла производится путем изучения взаимосвязи уровня цен (арендных ставок) на объекты недвижимости с основными факторами, влияющими на спрос и предложение на конкретных сегментах рынка.

Выявления стадии конъюнктуры необходимо для определения тенденций изменения цен или арендных ставок на объекты недвижимости, которые, в свою очередь, позволяют прогнозировать изменения этих показателей.