Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:
т
V = ПВДоб • МВРа = ПВДоб0 • [Σ (Цi а / ПВД i а )]/ т, (5.6)
i= 1
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДоб – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;
МВРа – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам;
Цi а – цена продажи i-го сопоставимого аналога;
ПВД i а – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
т – количество отобранных аналогов.
Пример.
Необходимо оценить объект недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в таблице 5.5.
|
|
Таблица 5.5. Расчет валового рентного мультипликатора
Аналог | Цена продажи, руб. | ПВД, рублей в год | МВР | ||||||||||||
|
|
МВР (усредненный по аналогам) = (5,56 + 5,60 + 5,67): 3 = 5, 62.
Цоб = 550000 • 5,62 = 3 091 000 рублей.
Тема 6. Затратный подход к оценке недвижимости