Стороны договора о залоге недвижимости

При осуществлении залога недвижимости (ипотеке) в российском законодательстве фигурирует 2 стороны: залогодатель и залогодержатель.

Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для обеспечения своего долга (должника).

Залогодателем может быть не только сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Такое лицо заключает договор об ипотеки от собственного имени, а не от имени должника[8].

Помимо этого, в соответствии с законодательством РФ залогодателем может быть не только собственник недвижимого имущества, но и лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Отличия при залоге имущества залогодателем – собственником и залогодателем, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения, заключается в том, что лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее только с согласия собственника недвижимости. Данное положение ограничивает круг залоговых действий для залогодателя – не собственника, что уменьшает риск потери имущества собственником.

Ипотека относится к той разновидности залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. При этом необязательно речь идет о непосредственном соприкосновении с заложенной недвижимостью (например, залогодатель может временно отсутствовать в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем)[9]. Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение или пользование третьему лицу (по договору найма, аренды и т.д.), считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК РФ). Под пользованием же понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник недвижимости может осуществлять указанные выше правомочия (владение и пользование), однако он лишен 3 правомочия собственника – права распоряжения заложенного имущества.

Что касается термина «залогодержатель», то в российском законодательстве на данный момент нет четкого определения данному понятию, однако из проанализированного материала можно заключить, что залогодержатель – это кредитор по обеспеченному залогом обязательству.

Залогодержатель – лицо, принявшее имущество в залог в обеспечении своего требования (кредитор, заимодавец). Залогодержателем недвижимых объектов могут быть банки и другие финансовые компании, имеющие лицензию Центрального Банка РФ[10]. В отличие от залогодателя, залогодержателем может быть только сам кредитор и никак не третье лицо.

Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место проживания сторона, являющаяся залогодателем.

Права и обязанности сторон по договору об ипотеке определяются соглашением залогодателя и залогодержателя в соответствии с предписаниями ГК РФ и ФЗ РФ «Об ипотеке».

В соответствии с внесенными поправками залогодатель вправе без согласия залогодержателя передавать заложенное имущество во временное владение и пользование другим лицам. В связи с этим в ГК РФ вносится норма, согласно которой вещные и иные права в отношении владения и пользования заложенным имуществом, если они возникли без согласия залогодержателя, прекращаются при обращении на такое имущество взыскания. Такие права сохраняются в случае выражения залогодержателем согласия на их сохранение.

ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА О ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ