2015-05-18
544
Восстановительная стоимость (ВС) – оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового и соотнесенная к дате оценки.
Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Полная стоимость восстановления или полная восстановительная стоимость (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же строительных материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми недостатками).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в текущих ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С теоретической точки зрения при оценке более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет восстановить старыми способами и материалами здание, возраст которого более пяти лет.
С практической же точки зрения оценщикам более предпочтительно пользоваться ПСВ, поскольку при замене создается объект, отличный от оцениваемого (трудно оценить разницу в полезности, например, кинотеатра или магазина, построенного по старым или современным меркам).
Поскольку разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по современным стан-
дартам с учетом времени и риска строительства, можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Принято выделять:
1. Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством. К ним относятся:
- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
- заработная плата рабочих;
- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
- стоимость коммунальных услуг;
- стоимость доставки и хранения материалов и т. д.
2. Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
- стоимость инвестиций в землю;
- гонорары проектно-сметным организациям;
- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т. д.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения ВС:
1. Метод количественного анализа (стоимостной метод, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок):
- базисно - индексный метод;
- ресурсный метод.
2. Модульный метод (метод разбивки по компонентам).
3. Метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей).
