Особенности передачи недвижимости

По общему правилу, договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента составления передаточного акта или иного документа о передаче имущества, подписанного обеими сторонами. Однако у приобретателя недвижимости право собственности на нее возникает с момента соответствующей государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК[26]), который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимости по акту передачи.

Передаточный акт нельзя рассматривать ни как дополнение договора, ни как его неотъемлемую часть. Его подписание имеет значение, во-первых, для определения момента перехода на покупателя риска случайной гибели имущества и, во-вторых, для доказательства добросовестности или недобросовестности сторон. В частности, отказ от подписания передаточного акта или от его исполнения рассматривается как отказ от исполнения договора и влечет соответствующие последствия (возмещение убытков, неустойка и т.п.).

В случае передачи продавцом недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков, даже если недостатки имущества были зафиксированы в передаточном акте и покупатель принял имущество.

Исполнение договора до государственной регистрации перехода права собственности не влечет изменения отношений сторон с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется на основании решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.