Общие положения

ЛЕКЦИЯ 5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

2. ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ:

ž ЭТАП 1. ОЦЕНКА ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ;

ž ЭТАП 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО УЛУЧШЕНИЯМИ ИЗНОСА;

ž ЭТАП 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: затратный подход; этапы оценки; стоимость: восстановительная, замещения; износ: физический, функциональный; экономический (внешний), устранимый, неустранимый; срок жизни объекта: физической (полезной), экономической, оставшейся экономической; хронологический (фактический), эффективный возраст, стоимость земельного участка: метод сопоставимых продаж, соотнесения (переноса), капитализации земельной ренты, «остаток для земли».

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на принципе замещения, в основу которого положено предположение, что инвестор не заплатит больше, чем необходимо на получение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Таким образом, покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Отсюда затраты на строительство объекта (на улучшения) с учетом износа и рыночная стоимость земельного участка, на котором этот объект находится, являются ориентиром для определения стоимости недвижимости:

где – стоимость объекта;

– восстановительная стоимость (стоимость замещения);

И – сумма износа;

– стоимость земельного участка.