Оценка эффективности различных форм управления жилищным фондом

Для правильного принятия решения о выборе способа управления жилищным фондом собственник должен иметь сравнительные характеристики деятельности управляющих организаций, раскрывающие их достоинства и недостатки.

При выборе способа управления жилищным фондом собственникам жилищного фонда следует учесть, что в настоящее время не созданы одинаковые условия деятельности для управляющих организаций различных организационно-правовых форм.

Следует учесть, что предоставление жилищно-коммунальных услуг осуществляется при следующем субъектном составе участников:

- потребитель работ, товаров и услуг - в данном случае население - наниматели и собственники;

- управляющая организация - служба заказчика, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный (жилищный) кооператив, органы территориального общественного самоуправления и пр.;

- производитель работ и услуг.

Управление жилищным фондом посредством ГУП «Дирекция единого заказчика»

В соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 27 мая 1997 года) дирекции единого заказчика исполняют роль управляющих организаций для объектов муниципального назначения. Однако федеральный закон от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственниках жилья» расширяет ее возможности по управлению недвижимым имуществом. Домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья для управления совместным имуществом, имеют право передать функции по управлению кондоминиумом существующей дирекции единого заказчика, или частной управляющей компании.

Рассмотрим достоинства и недостатки данного способа управления.

Недостатки управления ГУП «Дирекция единого заказчика»

Существующая сегодня дирекция единого заказчика фактически заняла доминирующее положение на рынке услуг управления жилищным фондом. В силу сложившихся договорных отношений она представляет права и интересы органов власти, а не населения. В тоже время, население при принятии решений о выборе способа управления многоквартирным домом, оставляет дирекцию единого заказчика как управляющую организацию, так как она занимает доминирующее положение на рынке услуг и является полугосударственной структурой.

Дирекция единого заказчика в договорах на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг выступает от своего имени и за свой счет, и соответственно отвечает по обязательствам своим имуществом, поэтому она не заинтересована иметь имущество, а также инвестировать свои средства в данную деятельность.

Значительные поступления бюджетных средств и платежей населения дают возможность службе заказчика варьировать средствами даже при недостаточно грамотном и возможно убыточном их управлении.

Не предвиденные расходы:

- на восстановление имущества пострадавшего от акта вандализма;

- перерасход лимитированных ресурсов;

- судебные расходы;

- штрафы;

- земельный налог;

- комиссионные сборы банка за расчетно-кассовое обслуживание при приемке платежей населения (более 3 % от суммы платежей) и прочие расходы возмещаются службой заказчика за счет средств, поступающих на обслуживание жилищного фонда.

Дирекции единого заказчика не заинтересованы заниматься предпринимательской деятельностью, так как при неисполнении обязательств по оплате ЖКУ из-за неплатежей населения или не поступления бюджетных средств будет отвечать средствами от коммерческой деятельности.

Учредители существующих дирекций единого заказчика не имеют права вмешиваться в их финансово-хозяйственную деятельность. Прекращение права хозяйственного ведения и оперативного управления имеет процедуры сложности по сравнению с расторжением договора доверительного управления. У населения отсутствует возможность проконтролировать расходование денежных средств службы заказчика на содержание общего имущества дома, поэтому население инвестиционно не участвует во вложении дополнительных средств в содержание и сохранность жилого дома.

Помимо функций управления дирекции единого заказчика перегружены другой деятельностью иногда не совместимой с основной. Сохраняется сильное административное воздействие администрации на деятельность заказчика.

Кроме того, данный способ управления не предусматривает пообъектного (адресного) финансирования жилых домов в зависимости от их технического состояния.

Не заинтересованы дирекции единого заказчика также и в ресурсосбережении, так как они управляют не собственным имуществом и не в своих интересах.

Преимущества данного способа управления ГУП «Дирекция единого заказчика»

Органы власти и учредители имеют право осуществлять контроль над использованием по назначению и сохранность переданного им имущества.

Дирекции единого заказчика занимают доминирующие положение по объему управляемого жилищного фонда. Альтернативные им управляющие компании не созданы.

Основным способом управления является: бюджетное финансирование и централизация средств. Значительные финансовые поступления упрощают процедуру управления. Дирекции единого заказчика передаются нежилые помещения для ее размещения и размещения обслуживающих организаций.

Дирекции единого заказчика имеют большие возможности в осуществлении коммерческой деятельности. Для населения, при выборе способа управления в пользу ДЕЗ, является гарантированность ее обслуживания.

Кроме того, население привыкло к тому, что проблемы с предоставлением жилищно-коммунального обслуживания можно решить через органы власти административными методами, в то время как при других способах управления они будут зависеть от решения других собственников (общего собрания), либо решать свои проблемы в судебном порядке.

Выполнение функций управления службой заказчика осуществляется самостоятельно без воздействия со стороны населения. Для принятия решений не требует специальных полномочий. Помимо средств населения на покрытие расходов управления службе заказчика перечисляются и бюджетные средства, что позволяет ей не испытывать дефицита в кадрах и привлекать специалистов высокой квалификации. То есть ее деятельность носит более профессиональный характер.

Финансирование капитального ремонта жилищного фонда, возмещение задолженностей перед ресурсоснабжающими и обслуживающими предприятиями, осуществляется из бюджета. Кроме того, при правильно организованной договорной работе, дирекции единого заказчика имеют возможности по получению комиссионных вознаграждений от ресурсоснабжающих и прочих организаций за сбор платежей населения.

Управление недвижимостью посредством «Товариществ собственников жилья»

Деятельность товариществ собственников жилья регламентирована Федеральным законом от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственниках жилья». Их не следует рассматривать как альтернативу дирекциям единого заказчика. Основная цель деятельности ТСЖ это управление общим имуществом многоквартирного дома (кондоминиума) в интересах собственников дома. ТСЖ может делегировать часть полномочий, но не все, любому другому лицу, как юридическому, так и физическому, если это предусмотрено уставом организации и есть согласие домовладельцев, а также осуществлять собственными силами содержание и эксплуатацию дома (техническое обслуживание). Законом предусмотрено право ТСЖ на получение бюджетных дотаций. ТСЖ предназначено для управления одним домом и в исключительных случаях группой домов (при наличии в группе домов общего неделимого имущества).

Недостатки данного способа управления

Товариществам собственников жилья не предоставляются нежилые помещения для размещения органов управления и обслуживающих организаций. Обслуживающие организации отказываются заключать договора на техническое обслуживание с теми товариществами в домах, которых проданы подвальные, чердачные и другие служебные помещения общего имущества - кондоминиума.

Очень часто дома, где создаются ТСЖ, передаются им в управление без проведения капитального ремонта. В последующем члены товарищества и проживающие в этом доме оказываются не в состоянии их содержать за счет собственных средств. Бюджетные дотации, предусмотренные для компенсации затрат на эксплуатацию муниципальных домов, часто не доходят до домов принадлежащим ТСЖ, особенно в тех случаях, когда товарищества управляются не дирекциями единого заказчика.

У жителей домов, в которых создано товарищество, возникает дополнительный платеж: - смета ТСЖ (финансовый план), в которую входят следующие платежи:

- на содержание штата аппарата управления;

- налоги с фонда заработной платы;

- земельный налог, либо арендная плата;

- комиссионные сборы за пользование банком;

- организационные расходы;

- капитальный ремонт;

- за оформление лицензий;

- за приобретение приборов учета, копировальной и вычислительной техники и пр. Субсидии, если и предоставляются, то по установленным ставкам и тарифам и при их начислении не учитываются дополнительные платежи домовладельцев.

В домах, где созданы товарищества собственников жилья, прекращается финансирование средств на проведение капитального ремонта. В нарушение Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» ТСЖ устанавливаются тарифы на ЖКУ как для юридического лица. Наниматели муниципального жилья лишены права участвовать в управлении домом, равенство сторон отсутствует.

Законодательно ТСЖ ограничено, в праве иметь имущество, вне кондоминиума п. 4 статью 40 Федерального закона от 15.06.96 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Незначительная заработная плата не способствует привлечению к управлению профессиональных кадров.

ТСЖ не имеют возможности проконтролировать объем и качество предоставления ЖКУ. Так в Москве, например, теплоснабжающие организации в одностороннем порядке производят начисления по факту потребленных ресурсов по приборам учета в ЦТП и игнорируются при этом требования товарищества на снятие показаний в комиссионном порядке.

Устанавливаемые тарифы на содержание, ремонт жилищного фонда и техническое обслуживание определяет только стоимость вида услуги, а не конкретизируется в перечнях работ входящих в данный вид. То есть отсутствует перечень работ с прейскурантом цен данного вида услуги. Фактически создаваемые ТСЖ преследует цель уменьшения издержек связанных с техническим обслуживанием общего имущества и контроля над расходованием этих средств. Отсутствие прейскуранта цен на работы при техническом обслуживании не позволяет это реализовывать, соответственно данное обстоятельство не способствует процессу создания ТСЖ.

Отсутствует административные формы воздействия со стороны органов власти на органы управления ТСЖ, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей.

Преимущества данного способа управления

Данный способ управления предусматривает повышенный контроль над деятельностью товарищества со стороны жителей управляемых домов. ТСЖ имеет право на получение бюджетных дотаций на содержание жилого дома. Все получаемые средства ТСЖ (обязательные платежи населения, дотации, доход от предпринимательской деятельности, членские взносы) поступают адресно, только дом.

Жители добровольно соглашаются на дополнительные расходы, направляемые для улучшения условий проживания. При данном способе управления собственники реализуют право на непосредственное управление жилищным фондом. Им предоставляется право не только контролировать предоставление ЖКУ, но и непосредственно участвовать в этом процессе.

Непредвиденные расходы:

- на восстановление имущества пострадавшего от актов вандализма;

- перерасход лимитированных ресурсов;

- судебные расходы;

- штрафы;

- земельный налог;

- комиссионные сборы банка за расчетно-кассовое обслуживание при приеме платежей населения (более 3% от суммы платежа) и прочие расходы возмещаются товариществом не за счет средств, поступающих на обслуживание жилищного фонда, а за счет членских взносов.

По отношению к сохранности жилого это один из самых перспективных способов управления. ТСЖ основано на членстве и органы управления товариществом состоящие из членов ТСЖ заинтересованы в ресурсосбережении, так как они управляют собственным имуществом и в своих интересах.

Данным способом управления реализуется понятие - «Хозяин дома». Осуществляется реализация безопасности проживания и сохранности имущества (консьержные, охранная сигнализация и пр.).

В настоящее время создание ТСЖ расценивается как инструмент защиты прав собственников на общее имущество и придомовую территорию в нормативных размерах. Это обусловлено тем, что органы власти для пополнения бюджета в домах, где не созданы ТСЖ, активно распродают нежилые помещения, а также ведут строительство на придомовой территории.

ТСЖ имеет возможность с согласия собственников сдавать в аренду нежилые помещения с целью извлечения дохода и направления средств на содержание дома.

Жилищно-строительные (жилищные) кооперативы

Деятельность жилищно-строительных (жилищных) кооперативов регламентирована Гражданским кодексом РФ, в части правоотношений собственности в кондоминиуме Федеральным законом от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Законом СССР от 26 мая 1988 г. № 8998-XI «О кооперации в СССР» (с изменениями и дополнениями от 16 октября 1989 года, 6 июня, 25 декабря 1990 года, 7 марта 1991 года, 19 июня 1992 года) в части не противоречащей действующему законодательству и другими нормативно-правовыми актами. Основная цель деятельности строительство (покупка) жилого здания и последующее им управление.

Недостатки данного способа управления

Недостаточная правовая база, регламентирующая деятельность кооперативов.

Многие ЖСК не имеют жилых помещений для размещения обслуживающих организаций. Дома ЖСК в большинстве построены в период 1960-1995 годах и требуют проведения капитального ремонта. В 1998 году накопительные средства членов кооператива на капитальный ремонт обесценились, что нанесло существенный ущерб кооперативному фонду.

Бюджет не предусматривает дотации на финансирование затрат на эксплуатацию кооперативных домов, По сравнению с расходами жителей в муниципальном жилищном фонде, жители кооперативов несут дополнительные расходы:

- на содержание штата управления;

- налоги с фонда заработанной платы;

- земельный налог либо отдельная плата;

- комиссионные сборы за пользование банком;

- организационные расходы;

- капитальный ремонт;

- приобретение приборов учета;

- приобретение копировальной вычислительной техники и пр.

Незначительная заработанная плата работников кооператива.

ЖСК не имеют возможности проконтролировать объем и качество предоставления жилищных услуг. Отсутствуют административные меры воздействия со стороны администрации на органы управления ЖСК, когда их деятельность нарушает права и интересы жителей.

Преимущества данного способа управления

В кооперативах накоплен большой опыт непосредственной работы с жителями. Длительное совместное проживание жителей в домах ЖСК способствовало их сплоченности. Жители хорошо осведомлены о форме и порядке управления кооперативом. Хорошо знают свои права и обязанности. При выборах органов правления жителями учитываются деловые качества проживающих. Кооперативы в большинстве случаев имеют помещения правления для размещения органов управления. Существует преемственность в управлении.

Достаточный, профессиональный уровень подготовки кадров. Наличие налоговых льгот в действующем законодательстве.

Согласно Федеральному закону от 5 августа 2000 года № 118-ФЗ подпункт 10 пункта 2 статьи 149 НК РФ вводится в действие с 1 января 2004 года. До 1 января 2004 года освобождается от налогообложения налогом на добавленную стоимость реализация, на территории Российской Федерации, услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде, всех форм собственности, услуг по обеспечению технического и санитарного состояния в жилищно-строительных кооперативах.

Кооперативы научились минимизировать затраты на содержание своих домов, при сохранении качества обслуживания. Многие кооперативы ведут предпринимательскую деятельность и в этом направлении у них накоплен хороший опыт.

Данный способ управления предусматривает повышенный контроль над деятельностью кооператива со стороны жителей дома.

Все получаемые средства ЖСК (обязательные платежи населения, дотации, доход от предпринимательской деятельности, членские взносы) поступает только на дом.

Жители привыкли и добровольно соглашаются на дополнительные расходы, направляемые для улучшения условий проживания. При данном способе управления собственники реализуют право на непосредственное управление жилищным фондом. По отношению к сохранности жилого дома это один из самых проверенных временем способов управления.

Осуществляется реализация безопасности проживания и сохранности имущества (консьержные, охранная сигнализация и пр.).

ЖСК имеет возможность с согласия собственников сдать в аренду нежилые помещения с целью извлечения дохода и направления средств на содержание дома. Почти во всех кооперативных домах, где есть свободные площади это реализовано.

Коммерческие управляющие организации

Данный способ управления является самым не реализованным и малочисленным. Механизмы управления находятся в стадии разработки и апробации. Требуются дополнительные исследования. Этому способу управления присущи все выше перечисленные общие недостатки.

Возможные преимущества

По объему управления может выступать альтернативной службой заказчика.

Возможно инвестирование собственных средств.

При изменении существующих договорных отношений и создании одинаковых услуг управления коммерческие структуры могут стать одной из самых перспективных форм управления.

3.1. ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ПОШАГОВЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПЕРЕДАЧЕ ПОЛНОМОЧИЙ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Рассмотрим ряд пошаговых мероприятий по передаче полномочий профессионального управления жилищным фондом и объектами озеленения и благоустройства Управляющей компании имеющей лицензию. Мероприятия могут выглядеть следующим образом.

Необходимо:

- принять решение на уровне Собственника муниципального жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры по вопросу передачи прав на профессиональное управление жилищным фондом; Управляющей компании (независимо от ее организационно правовой формы собственности) выбранной на конкурсной основе;

- оформить решение распоряжением администрации МО, либо лицом им уполномоченным;

- разработать регламент (Положение) о проведении конкурсного отбора профессиональной Управляющей организации;

- объявить в средствах массовой информации о проведении конкурса;

- провести комиссионное обследование жилищного фонда передаваемого в управление Управляющей организации. В состав комиссии целесообразно включить представителей Собственника, Управляющей организации и жилищной инспекции, с целью получения объективной технической характеристики объекта передаваемого в управление организации имеющей лицензию на право управления;

- выполнить расчёт пообъектной сметы доходов и расходов по управлению, эксплуатации и техническому обслуживанию жилищного фонда передаваемого в управление Управляющей компании;

- провести инвентаризацию наличия технической документации на передаваемые в управление объекты;

- передать техническую документацию на жилищный фонд, придомовую территорию, и объекты благоустройства и озеленения, передаваемые в Управление Управляющей компании. В случае её отсутствия, оговариваются сроки восстановления недостающей документации за счёт передающей организации, включающую описание границ и составных частей каждой из квартир, собственники которых подписали соглашение о долевом участии в расходах по содержанию мест общего пользования, в том числе порядковый номер квартиры, её расположение, площадь жилых комнат, оборудование (поэтажный план);

- оформить акт приёма-передачи жилищного фонда и объектов озеленения и благоустройства в управление Управляющей организации;

- заключить договор о передаче прав на управление Управляющей организации;

- передать Управляющей организации список нанимателей, собственников жилых помещений с указанием реквизитов правоустанавливающих документов;

- передать Управляющей организации список собственников нежилых помещений (если таковые имеются) и возможные ограничения на их пользование, с указанием реквизитов и правоустанавливающих документов, причём доля собственности муниципального жилья должна быть заверена Комитетом по имуществу администрации МО;

- передать Управляющей организации описание объектов совместного пользования и ограниченного совместного пользования, если таковые имеются;

- передать Управляющей организации данные (в табличной форме) о распределении между квартирами долей участия собственности и общих расходов на объекты совместного использования.