Реализация требований энергосбережения в МКД 8 страница

│ Содержание операции │ Дебет │ Кредит │ Сумма, │

│ │ │ │ руб. │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В октябре │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Акцептован счет энергосервисной компании и │ 76-10 │ 76-11 │ 8260 │

│одновременно сформирована задолженность │ │ │ │

│собственников помещений по внесению платы по│ │ │ │

│энергосервисному договору │ │ │ │

└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘

2.4.7. Роль ТСЖ при заключении ЭД на ОДН

Положения нормативных актов, в которых говорится о заключении ЭД на ОДН, не делают никаких различий для коммерческой УК и товарищества собственников жилья: по решению общего собрания собственников помещений и тот, и другой субъект может быть как исполнителем по ЭД, так и заказчиком, действующим в интересах собственников помещений в МКД. Но особенности правового статуса ТСЖ свидетельствуют о том, что его участие в заключении ЭД строится на несколько иных принципах, чем участие УК.

В первую очередь необходимо сказать, что законодательного запрета на заключение товариществом ЭД на ОДН в качестве исполнителя не установлено. Между тем нужно понимать, каких целей собственники помещений хотят достигнуть посредством заключения ЭД и может ли ТСЖ удовлетворить их пожелания. Как было описано выше, в рамках ЭД обязательство исполнителя считается исполненным не после выполнения работ и услуг, а лишь после достижения экономии ресурсов не ниже плановой (закрепленной в договоре) величины. Расчеты по ЭД выгодны для собственников помещений тем, что они не должны сразу оплачивать мероприятия по энергосбережению (изыскивать средства на финансирование данных мероприятий единовременно должен исполнитель), а вносят платежи в течение длительного срока и только с учетом фактически полученной экономии ресурса (то есть совокупный платеж за жилое помещение и коммунальные услуги не возрастет). Кроме того, риски недостижения экономии возложены на исполнителя - при недостижении плановой экономии платежи по договору корректируются в меньшую сторону и даже возможно применение мер ответственности, предусмотренных контрактом.

При управлении домом ТСЖ указанные выше преимущества, которые может дать собственникам помещений ЭД, недостижимы. Так, осуществление деятельности товарищества сопровождается составлением сметы доходов и расходов, утверждаемой общим собранием членов. То есть, планируя осуществление каких-либо мероприятий, необходимо определять и источник их финансирования. Если ТСЖ имеет свободные средства (например, доходы от хозяйственной деятельности или экономию по смете за предыдущие периоды), направления их расходования согласуются общим собранием членов (пп. 7, 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Если таковых не имеется, собрание членов ТСЖ вправе согласовать получение товариществом займов, кредитов, но при этом предусмотреть источник их погашения. Таким образом, безоглядно переложить на товарищество заботы по поиску свободных средств на финансирование мероприятий по энергосбережению, входящих в предмет ЭД на ОДН, собственники помещений не могут - они сами должны изыскать (согласовать) источник финансирования. Получается, что средства для оплаты работ по энергосбережению должны быть у товарищества заранее. Какой смысл в дальнейшем особым образом рассчитывать и вносить платежи по ЭД?

Далее, если у ТСЖ образуется перерасход по смете или возникают непредвиденные расходы (в том числе убытки от предпринимательской деятельности), опять же собственники помещений утверждают источники их погашения (обычно путем внесения дополнительных платежей). В противном случае товариществу грозит банкротство. Таким образом, даже в случае, когда плановая экономия от мероприятий по энергосбережению не достигнута (и по этому договору собственники помещений будут вносить платежи в меньшем объеме, чем планировалось), расходы на выполнение работ и оказание услуг в конечном итоге все равно будут оплачены собственниками помещений (пусть и в порядке компенсации убытков товарищества). В связи с этим заключение ЭД с товариществом в качестве исполнителя представляется нецелесообразным.

Наделение товарищества полномочиями по заключению ЭД с третьим лицом в интересах собственников помещений в части обязательных мероприятий не соответствует ЖК РФ. Аргументы аналогичны тем, что были приведены для УК. В частности, согласно п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при управлении домом ТСЖ это товарищество несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме. Кроме того, уже в силу своего правового статуса как некоммерческого объединения собственников помещений ТСЖ всегда выступает в интересах собственников помещений, но не является посредником при заключении договоров (такая схема сняла бы с товарищества ответственность за исполнение обязательств, связанных с управлением МКД). В связи с этим обязательные мероприятия по энергосбережению из утвержденного на уровне региона перечня, а также установка ОПУ должны осуществляться товариществом в общем порядке. Иные не обязательные мероприятия по энергосбережению могут стать предметом ЭД на ОДН, заключаемого товариществом в интересах собственников помещений от своего имени или от имени последних (в этом случае собственники помещений смогут получить все выгоды от заключения ЭД с третьим лицом).