Вопрос 1. Понятие и состав МКД и общего имущества в МКД.
ЖК не дает определения МКД. В положении утвержденном постановлением правительства от 28.01.2006 года №47 МКД признается совокупность двух и более квартир имеющих см. выходы либо на земельный участок прилегающий к жилому дому либо в помещение общего пользования в таком доме. Пункт 6 этого положения.
Следует учитывать, что в МКД все помещения могут принадлежать и одному лицу т.е. многоквартирность это объектная, а не субъектная характеристика.
Структурно МКД состоит из двух частей. 1. Жилые и нежилые помещения, находящихся в раздельной собственности любых участников жилищных отношений. 2. Общее имущество собственников помещений в МКД, которое находится на праве общей долевой собственности, указанных собственников помещений.
3. Состав общего имущества смотри схема А к теме 10.
2 вопрос. Право собственности на общее имущество в МКД.
2.1. Определение и приобретение долей в праве общей собственности на общее имущество.
|
|
Смотреть 37 и 38 ЖК.
Обратить внимание:
1) Доля пропорциональна размеру общей площади помещения. Исключение из данного правила установлены статьей 15 вводного закона. Если принятым до вступления в силу вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности были установлены иные размеры долей, то применяются они.
2) Законодательство закрепляет принцип, в соответствии с которым доля следует судьбе права собственности на помещение. С учетом этого в частности:
а) приобретение доли носит зависимый и автоматический характер смотри 38 и часть 3 37 ЖК. ГОС регистрация возникновения перехода, ограничения или прекращения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является гос. регистрацией неразрывно связанного с ним права общедолевой собственности на общее имущества в МКД. Последняя регистрация (обще долевой собственности) обязательна в случаях, когда объект передается в пользование каким-либо лицам или является предметом иных сделок на основании которых право обще долевой собственности ограничивается или является предметом других сделок, а также при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общедолевой собственности. Смотри пункт 2 статьи 23 закона о гос регистрации. Пункт 5 инструкции… приказ минюста от 14 февраля 2007 года №29.
б) собственник помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли, совершать действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на помещения. Тем самым доля лишена самостоятельной оборото способности.
|
|
3) Юридическое значение размера доли. Им определяются 1. Количество голосов на общем собрании собственников помещений 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества. Смотри часть 3 статьи 48 и часть 2 статьи 39 ЖК.
2.2. Содержание права собственности на общее имущество в МКД.
Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданском законодательстве пределах распоряжаются общим имуществом.
Ограничения: ЖК предусматривает следующие особенности распоряжении общим имуществом:
1. Объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, но лишь
А) по решению собственников принятым на общем собрании собственников помещений ОССП.
Б) если это не нарушает права и законные интересы граждан и ЮЛ.
2. Уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений путем реконструкции дома – это не корректно поскольку уменьшение размера возможно и в других случаях.
3. Земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами по соглашению с собственниками помещений.
Смотреть статью 36 ЖК.
2.3. Содержание общего имущества в МКД.
Смотреть 39 ЖК. Правила содержания общего имущества в МКД утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года №491.
В соответствии с принципами определенными правительством РФ органами исполнительной власти субъектов России устанавливается перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в МКД.
Следует учитывать, что до первого июля 2012 года собственники помещений в МКД обязаны обеспечить оснащение МКД приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также ввод установленных приборов учета в эксплуатацию.
ФЗ от 23 ноября 2009 года №261-ФЗ. Название об энергосбережении…
2.4. изменение границ помещений в МКД.
Статья 40 ЖК!!
3 вопрос темы.
Право собственности собственников комнат на общее имущество в коммунальной квартире.
Собственником комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общедолевой собственности общее имущество в квартире. В состав входят: только помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более, чем одной комнаты.
Правила о данном праве собственности во многом аналогичны нормам о праве собственности на общее имущество в МКД.
Две особенности:
1. Доля в праве на общее имущество в МКД у собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров 1) общей площади комнаты 2) определенной в соответствии с долей в праве на общее имущество в коммунальной квартире площади помещений, которые входят в общее имущество в коммунальной квартире.
2. При продаже комнаты остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты по правилам ГК. Имеется в виду предписание статьи 250 ГК.
Смотри статьи 41-43ЖК и определение конституционного суда РФ от 25 декабря 2008 года №984 – О-О.