Принципы, обусловленные действием рыночной среды

- принцип соотношения спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются ста­бильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях современного рынка.

- принцип соответствия рыночным стандартам, согласно которому предприятия, не соответствующие требова­ниям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д.

- принцип конкуренции. Если отрасль, в кото­рой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие российские пред­приятия получают сверхприбыли только в результате своего монопо­листического положения, и по мере обострения конкуренции их до­ходы будут заметно сокращаться.

- принцип изменения стоимости. Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Поэтому оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. Поэтому для того, чтобы рассмот­реть возможные способы использования данного предприятия, не­обходимо исходить из условий рыночной среды.

- принцип экономического разделения. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на соб­ственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличилась общая стоимость объекта.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

- рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;

- развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;

- стабильность (период равновесия);

- упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)

При зарождении объекта недвижимости выделяют:

- анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.

- анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).

- правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).

- технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).

- финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи).