Преимущественное право покупки продаваемой доли в праве собственности на жилое помещение сособственниками и последствия нарушения этого права

Жилым домом считается строение, всю или не менее половины общей площади которого составляют жилые помещения, т.е. комнаты или квартиры, имеющие выходы в места общего пользования. Жилые дома и квартиры являются недвижимым имуществом. Оно может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на жилой дом или квартиру может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т.п.). Во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).

Совместная собственность возникает в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, таковой может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. ст. 256, 257 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. Каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется. Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику.

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома (квартиры) с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК и другими законодательными нормами. Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения).

Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК и относящиеся к продаже доли недвижимости.

Залог доли в праве на общий жилой дом (квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Особо следует рассмотреть случаи, когда осуществляется продажа комнат в коммунальной квартире, возможность приватизации которых существенно расширилась в связи с тем, что Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (Постановление от 3 ноября 1998 г.).

В первую очередь необходимо определиться в том, что именно является объектом общей собственности: квартира в целом или комната в ней.

Из анализа законодательства следует - таким объектом признается непосредственно квартира, т.е. часть жилого здания, предназначенная для самостоятельного использования для жилых целей и признаваемая единицей комплекса недвижимости. Владелец приватизированной квартиры является собственником доли в общей собственности на квартиру, исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади (ст. ст. 1, 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").

Поэтому при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует. Принадлежность собственнику квартиры доли в общем имуществе дома не порождает данного права, поскольку на такую долю распространяются особые правила, она не может быть самостоятельным предметом купли - продажи, а передается вместе с правом собственности на квартиру (ст. 290 ГК).

Следовательно, о преимущественном праве покупки можно говорить лишь в тех случаях, когда предметом продажи является комната, т.е. доля в общей собственности на квартиру. Здесь возможны два варианта: остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан; в собственности граждан находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы.

При первом варианте право других граждан, имеющих в собственности комнаты в этой же квартире, на преимущественную покупку отчуждаемой комнаты не вызывает сомнения. Затруднения возникают при втором варианте, когда остальными комнатами в коммунальной квартире граждане пользуются на условиях найма. Обладают ли такие граждане преимущественным правом покупки отчуждаемого жилого помещения? В настоящее время на данный вопрос следует ответить отрицательно.

Статья 250 ГК наделяет указанным правом только участников общей долевой собственности, к которым наниматели жилых помещений, в том числе комнат в коммунальных квартирах, не относятся. Следовательно, в рассматриваемом варианте преимущественным правом покупки обладают не наниматели комнат, а государство или муниципальное образование, в собственности которых находится жилищный фонд, в лице их уполномоченных органов. Наделить нанимателей комнат в коммунальных квартирах таким правом может только законодатель, что представляется целесообразным.

При продаже доли постороннему лицу сособственники жилого дома (квартиры) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.д.). Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности на жилой дом (квартиру) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Когда участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома (квартиры) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Если продавец доли дома (квартиры) впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю на указанных продавцом условиях. Мнение об отсутствии у продавца такой возможности обосновывается тем, что подобное предложение является офертой, принятие которой адресатом признается акцептом, исключающим возможность отзыва предложения направившим его лицом (ст. ст. 432, 435, 438 ГК). Но, исходя из положений ст. 435 ГК, указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение.

По смыслу же ст. 250 ГК продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Если между собственником доли и лицом, которому сделано предложение приобрести долю, не достигнуто соглашение о заключении договора на предложенных условиях, то участники общей собственности, которым такое предложение не направлялось, не вправе требовать заключения с ними договора на условиях, обозначенных в полученном ими извещении о продаже доли постороннему лицу. Если же из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, то такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п. 2 ст. 437 ГК).

Извещение о продаже доли дома (квартиры) направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством такого извещения могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома (квартиры), за исключением отдельных их видов, например, договора ренты (ст. 584 ГК). Но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации распространяется на все эти сделки.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома (квартиры) или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст. 54 ГПК РСФСР). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли - продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 г., утратившей силу согласно приказу Министерства юстиции РФ от 26 апреля 1999 г.

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома (квартиры) с нарушением его права.

В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома (квартиры). Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома (квартиры). Согласно ч. 5 ст. 546 ГК РСФСР принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока. Его нельзя считать пресекательным. Редакция п. 3 ст. 250 ГК не дает оснований для иного вывода.

Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст. 205 ГК), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения (квартиры). При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по моему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска. Если такая мера судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.

На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли - продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК). Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли - продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.

Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли - продажи доли жилого дома (квартиры) и подлежит обязательной государственной регистрации.

Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения общей собственности на дом (квартиру). Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК) и утрату остальными участниками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома (квартиры), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома (квартиры). При этом отдельные помещения (например, кухня, коридор и т.п.) не остаются в общей собственности, поскольку в таком случае будет иметь место не раздел (выдел доли) в натуре, а определение порядка пользования домом (квартирой), что не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.

На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом. Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры; жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.

Неоднозначно решается вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. На мой взгляд, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о прекращении общей собственности на дом, квартиру.[82]

Договор найма жилого помещения. Сохранение права пользования (найма) жилым помещением при его отчуждении. Особенности продажи жилых и нежилых помещений в порядке исполнения судебных решений. Аукционы как одна из форм осуществления купли-продажи жилых и нежилых помещений.

Понятие договора найма и его виды

Договор найма жилого помещения является основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование, а именно во временное возмездное владение и пользование.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации в гл. 2 ("Права и свободы человека и гражданина"), провозглашающей, что каждый "имеет право на жилище" (ч. 1 ст. 40). Реализация этого конституционного права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.

В ГК РФ (глава 35) выделяется два вида договора найма. В теории их называют коммерческий и социальный.

Следует отметить, что гл.35 ГК РФ, в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые данное обстоятельство получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ. К такому имуществу ГК РФ относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

Во-первых, для таких соглашений предусмотрена письменная форма (ст.674 ГК РФ). Важно отметить тот факт, что несоблюдение письменной формы данного договора не влечет его недействительности. Согласно ст. 162 ГК РФ данное обстоятельство лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. К тому же, отличие от основной части сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст.675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретать становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить его оплату (п.1 ст. 671, ст.678 и п.1 ст.681 ГК РФ).

В-четвертых, к формированию обязанностей наймодателя ГК РФ подходит дифференцировано. Так, наряду с общими обязанностями, распространяющимся на любые жилые помещения, отдельно выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах, К общим обязанностям относятся, во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения. К специальным обязанностям наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, следует отнести обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Так же не допускается без согласия нанимателя переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст.676 и п.2 ст.681 ГК РФ).

В-пятых, в ст. 680 ГК РФ закреплено право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласия и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям). При этом ГК РФ ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст.685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

При определении порядка пользования общим имуществом в жилом помещении, занимаемом гражданами по договору социального найма, имеются две противоположные позиция. Согласно первой — порядок пользования определить нельзя, так как Жилищный кодекс РФ не содержит соответствующих норм права, позволяющих это сделать, кроме того, статья 69 ЖК РФ содержит императивную норму о равных правах нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Согласно второй точке зрения, определить порядок пользования общим имуществом можно, применив аналогию закона (статью 247 ГК РФ).

В теории жилищного права некоторые авторы выделяют еще один вид договора найма – договор найма специализированного жилого помещения. На наш взгляд, данный договор следует относить не к самостоятельному виду договора найма, а подвиду договора социального найма т.к. данный договор носит социальный характер и регулируется ЖК РФ; данный договор более подробно будет рассмотрен в пункте 1.7.8 данного раздела.

7.2 Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Договор социального найма жилого помещения - соглашение, в силу которого собственник или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение в пользование, в пределах социальной нормы площади жилья, на срок, установленный действующим законодательством, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам исключительно из государственного или муниципального жилищных фондов социального использования. Данное обстоятельство является существенным отличием договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма, так как при коммерческом найме жилое помещение может быть передано внаем как из государственного и муниципального жилищного фонда, так и из частного жилищного фонда.

Согласно п. 2 ст.49 ЖК РФ, жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях. Таким гражданам помещения предоставляются из муниципального жилищного фонда.

Законодатель установил критерии для признания граждан малоимущими. Так, при решении вопроса о признании гражданина малоимущим принимается во внимание доход, приходящийся на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Признание граждан малоимущими осуществляется органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации.

Например, в г. Оренбурге учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в установленном порядке ведет Управление жилищной политики администрации города Оренбурга.

Данное управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Оренбурга, обладает правами юридического лица и находится в непосредственном подчинении заместителя главы администрации города Оренбурга по городскому хозяйству.

Управление руководствуется в своей деятельности Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, законами и правовыми актами Оренбургской области, Уставом города Оренбурга и иными муниципальными правовыми актами города Оренбурга, а также Положением «Об Управлении жилищной политики администрации города Оренбурга».

Управление создано в 1992 году на базе отдела учёта и распределения жилой площади.

1 В соответствии с Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие с 01.03.2005 на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях, при наличии регистрации по месту жительства в г. Оренбурге, могут быть приняты:

- малоимущие граждане, признанные таковыми в соответствии с Законом Оренбургской области от 23.11.2005 № 2729/485 III-03 «О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма»;

- иные категории граждан, определённые федеральными законами и Законом Оренбургской области от 13.07.2007 № 1347/285-IV-03 «О предоставлении гражданам, проживающим на территории Оренбургской области, жилых помещений жилищного фонда Оренбургской области».

2 Списки граждан:

Ежегодно управление проводит перерегистрацию граждан, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для прохождения перерегистрации граждане обязаны ежегодно до 1 апреля представить сведения, подтверждающие статус нуждающегося в жилом помещении.

Списки граждан, принятых на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях ежегодно утверждаются главой муниципального образования:

- инвалиды ВОВ;

- участники ВОВ;

- члены семей погибших (умерших) ветеранов ВОВ.

- инвалиды боевых действий;

- ветераны боевых действий;

- члены семей погибших (умерших) инвалидов боевых действий и ветеранов боевых действий;

- инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов;

- детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющим закрепленного жилого помещения, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы (далее - лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в возрасте до 23 лет;

- реабилитированным лицам, утратившим жилые помещения на территории области в связи с репрессиями, в случае возвращения на прежнее местожительство, в том числе членам их семей, другим родственникам, проживавшим совместно с репрессированными лицами до применения к ним репрессий, а также детям, родившимся в местах лишения свободы, ссылке, высылке, на спецпоселении;

- гражданам, проживающим в квартире, занятой несколькими семьями, и страдающим тяжелой формой хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, согласно перечню, установленному Правительством Российской Федерации, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности;

- гражданам, больным заразными формами туберкулеза, проживающим в квартирах, в которых исходя из занимаемой жилой площади и состава семьи нельзя выделить отдельную комнату больному заразной формой туберкулеза, квартирах коммунального заселения, общежитиях, а также семьям, имеющим ребенка, больного заразной формой туберкулеза, с учетом их права на дополнительную жилую площадь;

- граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий;

- членам семей погибших при исполнении служебных обязанностей работников противопожарной службы области;

- гражданам, жилые помещения которых независимо от формы собственности признаны в установленном порядке непригодными для проживания в соответствии с частью 1 статьи 7 вышеуказанного Закона;

- многодетным семьям, имеющим трех и более несовершеннолетних детей.

Таким образом, гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма в случае, если он, во-первых, признан соответствующим органом малоимущим, во-вторых, признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Российским жилищным законодательством установлены основания признания гражданина нуждающимся в жилом помещении, которые применяются в отношении как малоимущих граждан, так и граждан иных категорий, указанных в федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации. Такие основания не могут создаваться искусственно и учитываются лишь при предоставлении жилого помещения бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, признаются:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. № 378 «Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»

К ним относятся такие заболевания:

а) активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза;

б) злокачественные новообразования, сопровождающиеся обильными выделениями;

в) хронические и затяжные расстройства с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями;

г) эпилепсия с частыми припадками;

д) гангрена;

е) гангрена и некроз легкого;

ж) абсцесс легкого;

з) пиодермия гангренозная;

и) множественные поражения кожи с обильным отделяемым;

к) кишечный свищ;

л) уретральный свищ;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы.

Учетная норма площади жилого помещения – это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Основания для предоставления жилых помещений по договорам социального найма из государственного жилищного фонда, который подразделяется на жилищный фонд Российской Федерации и жилищный фонд субъектов Российской Федерации закреплены в п. 3 ст. 49 ЖК РФ.

Жилые помещения из государственного жилищного фонда предоставляются тем категориям граждан, которые указаны в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации. Такие граждане не являются малоимущими, но в силу своего особого статуса также вправе претендовать на предоставление жилых помещений по социальному найму.

Условием для предоставления жилых помещений таким гражданам является признание их в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях.

Гражданам, не являющимся малоимущими, но имеющим право на получение жилых помещений по договорам социального найма, эти жилые помещения, согласно п. 4 ст. 49 ЖК РФ, могут предоставляться не только из государственного жилищного фонда, но и из муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо, чтобы на законодательном уровне органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жильем.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц - это иностранные граждане и лица без гражданства. Однако, при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами), указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с определенной нормой. Статья 50 ЖК РФ устанавливает понятия нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения.

Таким образом, для постановки на учет гражданина в качестве нуждающегося в жилом помещении необходимо, чтобы прописанным в квартире “не хватало метров” по учетной норме. Например, учетная норма составляет 10 кв. м. Общая площадь квартиры (без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений) составляет 56,5 кв. м. В данной квартире постоянно зарегистрировано 6 человек. Определяем, что на каждого постоянно зарегистрированного жильца приходится 9,41 кв. м (56,5 кв. м / 6 человек = 9,41 кв. м) общей площади. Таким образом, мы видим, что наши 9,41 кв. м “не дотягивают” до положенных 10 кв. м. Значит, нас поставят на учет, то есть в очередь за жильем. Рассмотрим иную ситуацию. Допустим, общая площадь квартиры (без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений) также составляет 56,5 кв. м. Но в квартире прописано 4 человека. Определяем, что на каждого жильца в данном случае будет приходиться 14,13 кв. м (56,5 кв. м / 4 человека = 14,13 кв. м) общей площади.

Таким образом, доля общей площади каждого жильца в данной квартире – 14,13 кв. м превышает установленную учетную норму постановки на учет – 10 кв. м, и соответственно в постановке на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях им будет отказано. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 50 ЖК РФ, под нормой предоставления площади жилого помещения законодатель понимает минимальный размер площади жилого помещения исходя, из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма указанным в части 3 статьи 49 ЖК РФ категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные учетные нормы.

Иными словами, под нормой предоставления понимается норма жилой площади на одного человека, в соответствии с которой определяется площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления жилых помещений определяется в каждом отдельном муниципальном образовании соответствующим органом местного самоуправления. При этом принимается во внимание уровень обеспеченности жильем в данном муниципальном образовании, а также другие существенные факторы.

Для граждан, не признанных малоимущими, но имеющих право получать жилые помещения по договорам социального найма из государственного жилищного фонда (п. 3 ст. 49 ЖК РФ), федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации может быть установлена иная, чем в конкретном муниципальном образовании, норма предоставления площади жилого помещения.

На территории г. Оренбурга на основании постановления городского совета от 19.05.2005 г. № 119 «Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения»:

- установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере 14,0 кв. м общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма;

-и определена учетная площадь жилого помещения в размере 13,5 кв. м общей площади занимаемого жилого помещения.

Статья 51 ЖК РФ содержит перечень оснований для признания граждан нуждающимися в помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Напомним, что признание граждан таковыми является вторым, после статуса малоимущего, условием для предоставления социального жилья.

Статья 52 ЖК РФ определяет порядок и основания принятия на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях.

Согласно п. 1 ст. 52 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые в установленном порядке приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим на таком учете, допускается только в случаях, прямо установленных ЖК РФ

Право состоять на учете имеют граждане, признанные органами местного самоуправления малоимущими (ст. 49 ЖК РФ) и условия, проживания которых позволяют признать их нуждающимися в жилых помещениях (ст. 51 ЖК РФ).

ЖК РФ установил две основные группы граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Это, во-первых, малоимущие, во-вторых, граждане, указанные в федеральном законе или законе субъекта Российской Федерации.

На практике возникают ситуации, когда один и тот же гражданин вправе претендовать на получение жилого помещения одновременно как малоимущий и как относящийся к категории, установленной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации. В данном случае такой гражданин, в соответствии с п. 2 ст. 52 ЖК РФ, может встать на учет либо как малоимущий, либо как относящийся к категории, указанной в соответствующих законах, либо одновременно по обоим основаниям.

Согласно п. 3 ст. 52 ЖК РФ, принятие граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органами местного самоуправления. Для этого такие граждане должны подать соответствующие заявления.

Заявление о принятии на учет подается в орган местного самоуправления по месту жительства нуждающегося гражданина. Подача такого заявления в орган местного самоуправления не по месту жительства гражданина допускается в случаях, прямо предусмотренных законодательством.

При недееспособности нуждающегося гражданина заявление от его имени в орган местного самоуправления подается законным представителем такого гражданина.

В соответствии с п. 4 ст. 52 ЖК РФ, к заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).

4 С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).

5 Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 статьи 52 ЖК РФ документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр срок принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет. (Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 3 декабря 2011 года N 383-ФЗ (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).

6 Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем.(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года Федеральным законом от 28 июля 2012 года N 133-ФЗ).

Согласно п. 7 ст. 52 ЖК РФ, порядок ведения органами местного самоуправления учета нуждающихся в жилье граждан устанавливается в каждом субъекте Российской Федерации путем принятия соответствующего закона.

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, граница предоставления четко определена в ЖК РФ - черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Указанные сделки и действия лиц учитываются за период времени, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, не менее чем за пять лет.

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитываются законные интересы граждан. Например, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, по общему правилу при заключении договора социального найма жилья подлежит предоставлению жилое помещение, общая площадь которого рассчитывается исходя из нормы предоставления на одного человека. Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более, чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Статья 53 ЖК РФ содержит меру юридической ответственности граждан за намеренное ухудшение своих жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Данная норма является новеллой жилищного законодательства, поскольку ранее действовавший ЖК РСФСР подобных механизмов не предусматривал.

Если лицо намеренно предпринимало действия, направленные на ухудшение своих жилищных условий с целью приобретения права постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, то оно принимается на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Такие действия могут заключаться, например, во вселении в жилое помещение других граждан, которые имеют возможность проживать в другом жилом помещении. В результате их вселения в жилое помещение жилая площадь на каждого проживающего становится меньше учетной нормы. Возникает право постановки на учет. Намеренными действиями могут быть признаны и действия по умышленному разрушению жилого помещения с целью приведения его в состояние, непригодное для проживания, и т.д.

Статья 54 ЖК РФ закрепила перечень оснований для вынесения органами местного самоуправления решения об отказе в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Законодатель установил всего три таких основания:

- гражданином не представлены документы, предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ, если документ не был представлен заявителем по собственной инициативе, за исключением случаев, если отсутствие таких запрашиваемых документа или информации в распоряжении таких органов или организаций подтверждает право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях

- гражданином представлены документы, которые не подтверждают право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении;

- не истек пятилетний срок, предусмотренный ст. 53 ЖК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 54 ЖК РФ, орган местного самоуправления, принимая решение об отказе в принятии на учет гражданина, обязан указать конкретное нарушение со ссылкой на одно из перечисленных оснований.

В части 3 ст. 54 ЖК РФ законодатель обязал органы местного самоуправления выдать или выслать гражданину решение об отказе в принятии его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Такое решение должно быть выдано или выслано не позднее чем через три рабочих дня с даты, его принятия.

Гражданин, в отношении которого принято решение об отказе в принятии на учет, вправе обжаловать указанное решение в судебном порядке.

Статья 56 ЖК РФ определяет основания и порядок снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Согласно п. 1 ст.56 ЖК РФ, граждане снимаются с учета при наличии следующих обстоятельств:

- подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

- утраты ими оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма;

- выезда граждан на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

- получения гражданами в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

- предоставления гражданам в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

- выявления в представленных гражданами документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Решение о снятии с учета гражданина принимается органом, осуществившим его постановку на учет. Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение тридцати рабочих дней с момента выявления одного из указанных оснований для снятия с учета.

Согласно п. 2 ст. 56 ЖК РФ, органы местного самоуправления, принимая решения о снятии гражданина с учета, в своем решении обязаны указать конкретную причину снятия со ссылкой на одно из перечисленных в статье оснований.

Решение о снятии с учета должно быть выдано или выслано органом местного самоуправления в адрес гражданина, снятого с учета, не позднее чем через три рабочих дня после его принятия.

За гражданином, в отношении которого принято решение о снятии с учета, сохраняется право обжаловать это решение в судебном порядке.

Статья 57 ЖК РФ регулирует порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся.

Согласно п. 1 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в порядке очередности, исходя из времени их постановки на учет.

Таким образом, порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма не изменился по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР.

Законодатель определил категории граждан, которые вправе претендовать на получение жилого помещения вне очереди. К таким категориям относятся:

- граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

- граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации.

Перечень граждан, имеющих право претендовать на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма, существенно изменен по сравнению с перечнем, установленным ЖК РСФСР.

Помимо перечня граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений, ранее действовавший ЖК РСФСР предусматривал как минимум одиннадцать категорий граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений. Механизм первоочередного предоставления жилых помещений не нашел отражения в ЖК РФ.

Согласно п. 3 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам на основании решения органа местного самоуправления, в котором они состоят на учете. Такое решение должно быть выдано или выслано гражданам не позднее чем через три рабочих дня с момента их принятия. Данное решение является основанием для заключения с гражданами договора социального найма в течение срока, который установлен этим же решением.

В ранее действовавшем ЖК РСФСР жилые помещения по договорам социального найма предоставлялись на основании ордера. В ЖК РФ выдача ордера не предусмотрена.

Законодатель в пункте 5 ст. 57 ЖК РФ установил, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам по месту их жительства, т.е. в границах соответствующего населенного пункта.

При этом общая площадь таких жилых помещений в расчете на одного человека не должна быть меньше нормы предоставления жилой площади.

Согласно п. 6 ст. 57 ЖК РФ, отдельные комнаты по договорам социального найма могут предоставляться лишь в случае, предусмотренном п. 4 ст. 59 ЖК РФ.

При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется.

Порядок определения общей площади жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма, в случаях, если за указанный период гражданами совершались сделки, уменьшающие размер занимаемых им жилых помещений, устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 58 ЖК РФ, при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма учитывается пол заселяемых в жилое помещение граждан. Так, лица разного пола, за исключением супругов, подлежат заселению в одну комнату только при наличии их личного согласия.

Пункт 2 ст. 58 ЖК РФ устанавливает, что общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, может превышать норму предоставления на одного человека не более чем в два раза, если жилое помещение является комнатой или однокомнатной квартирой, либо если в это жилое помещение подлежит заселению гражданин, страдающий одним из заболеваний, указанных в перечне, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации.

Статья 59 ЖК РФ регулирует порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Освободившиеся жилые помещения в коммунальной квартире, согласно п. 1 ст. 59 ЖК РФ, предоставляются одному из нанимателей или собственников в указанной квартире. Предоставление этих помещений осуществляется на основании заявлений соответствующих граждан и при условии, что на момент освобождения жилого помещения, данные граждане, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Если в коммунальной квартире отсутствуют граждане, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, то освободившееся жилое помещение, на основании п. 2 ст. 59 ЖК РФ, предоставляется гражданам, проживающим в коммунальной квартире, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения менее нормы предоставления на одного человека. В этом случае освободившееся помещение предоставляется таким гражданам на основании их заявления.

В случае если в коммунальной квартире не проживают малоимущие граждане, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо граждане, обеспеченные общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, то освободившееся помещение предоставляется гражданам по договору купли-продажи, если они обеспечены общей площадью менее нормы предоставления. В этом случае также необходимо заявление таких граждан.

При отсутствии в коммунальной квартире всех перечисленных категорий граждан освободившееся жилое помещение предоставляется другим гражданам на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Понятие и форма договора социального найма

Определение договора социального найма жилого помещения закреплено в ст. 60 ЖК РФ. В соответствии с данной нормой по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.

Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма.

Если после заключения договора социального найма у нанимателя изменились условия или отпали основания, дающие право на получение жилья по такому договору, то это обстоятельство не влечет за собой расторжение договора социального найма. Он сохраняется, и гражданин вправе и далее проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.

Согласно п. 1 ст. 63 ЖК РФ договор социального найма заключается в письменной форме. При этом основанием для заключения данного договора является решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма.

Типовой договор социального найма, условия и форма которого используются на территории России, утвержден Правительством Российской Федерации в мае 2005 года (в ред. от 23.07 2008 №160 – ФЗ и №237 – ФЗ 27.07 2010).

Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (ст. 62 ЖК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть не изолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 ЖК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому собственник жилого помещения или уполномоченный им орган (наймодатель) передает нанимателю жилое помещение бе