Рефинансирование ваших займов

Если условия ваших займов или кредитов обещают вам в перспективе нелегкую жизнь, однако сейчас получение их вам видится единственным способом приобрести землю, вам имеет смысл подумать о том, как вы могли бы в дальнейшем рефинансировать ваши долговые обязательства (помните: любой ценой нужно избегать кредитов с неустойками за досрочную выплату!). Вы не сможете долго протянуть ни с высокими ежемесячными платежами, ни с условиями, когда поначалу вы платите только проценты, а потом размеры взносов резко взлетают до небес, ни с кредиторами, которые готовы запустить процесс изъятия и продажи вашей земли при первой же просрочке платежа. Этхэвен, Лост Вэлли и Круг Сеятелей – все успешно рефинансировали свои займы, и теперь их члены дышат намного свободнее.

Я уже писала выше, как основатели Этхэвен рефинансировали свой долг через год после покупки земли, создав свой внутренний банк - Фонд земельных паёв. И это было очень правильное решение.

Основатели переоценили количество новых членов, которые вступят в поселение в течение следующих нескольких лет, и в итоге, когда приток вступительных взносов иссяк, Этхэвен оказалось не в силах одновременно выплачивать долги кредиторам и продолжать строительство на участке. Поэтому поселение целых три года платило своим заимодавцам только проценты и направляло оставшиеся средства на создание необходимых дорог и построек. Поселенцы никогда не смогли бы позволить себе подобное с теми условиями, на которых был получен первоначальный заем.

Как мы помним из 1 Главы, община Лост Вэлли в течение первых двух лет не выплачивала ничего по двум 100-тысячным займам от основателя Кеннета Махаффи, а в следующие 4 года выплачивала ему по 30000 долларов ежегодно – 20000 в качестве процентов и 10000 на погашение основного долга. Таким образом, к 1995 году всего было выплачено 120 тысяч, но сумма долга уменьшилась лишь на 40 тысяч долларов. К этому моменту Кеннет уже не жил в общине и вообще все больше утрачивал интерес к проекту, так что, в конце концов, он пожелал, если это возможно, получить остаток долга на руки и уйти. И тогда, в 1995 году община взяла 125-тысячный заем от Фонда револьверных кредитов¹⁰¹ Каскадия (Cascadia Revolving Loan Fund) и еще один частный заем на 150 тысяч от друзей, которые состояли в совете директоров некоммерческой корпорации Лост Вэлли. Эти 275 тысяч долларов были использованы на то, чтобы частично погасить 160-тысячный долг перед Кеннетом, а также на дополнительные улучшения на участке. В 1998 году община провела второе рефинансирование, заняв 161000 долларов у друзей и единомышленников, и окончательно расплатилась с Кеннетом и с фондом Каскадия. На настоящий момент Лост Вэлли по-прежнему платит ежегодные платежи по этому займу, но теперь кредиторами являются люди, которые всеми силами поддерживают проект и вряд ли станут требовать продажи земли, если в общине вдруг наступят трудные времена. По мере расширения своей деятельности община взяла также еще несколько займов на строительство и улучшение участка. По состоянию на 2002 год, общий долг Лост Вэлли перед примерно 15 различными кредиторами составляет 360 тысяч долларов, а совокупный ежемесячный платеж по займам и процентам – около 3500 долларов.

101 Револьверный кредит (revolving loan; тж. открытый кредит, возобновляемый кредит) - кредит, который предоставляется на определенный срок в пределах оговоренной суммы, но допускает частичный возврат средств и при необходимости повторное изъятие возвращенных средств; речь может идти как о специально открытой кредитной линии, так и о кредите, предоставляемом по возобновляемой кредитной карточке. (Ср. закрытый кредит (closed-end loan) - кредит, который предоставляется на фиксированную сумму и который должен быть полностью погашен к определенной дате, т.е. кредит, по условиям которого сумма заимствований не может быть при необходимости увеличена. Большинство кредитов, предоставляемых при покупке недвижимости, автотранспортных средств и т. д., относятся к этому типу). – прим. перев.

Община Круг Сеятелей (Sowing Circle) начала с 700-тысячного долга под 6,7% годовых перед продавцом земли и двух частных займов на 40 и 25 тысяч под 5% каждый. По всем этим займам первые пять лет допускалось выплачивать только проценты. В течение первых четырех лет община выплачивала по этим займам приблизительно по 37500 долларов ежегодно, но на пятый год участники группы поняли, что необходимо рефинансировать заем, пока не наступило резкое увеличение размера платежа, ожидаемое в 2000 году. К этому моменту Оксидентальский Центр Экологии и Искусств уже на протяжении четырех лет проводил обучающие занятия по органическому земледелию, сохранению негибридных семян, пермакультурному дизайну и другим аспектам устойчивого развития и приобрел хорошую репутацию в округе. Многие участники семинаров приезжали повторно, а некоторые стали друзьями Центра и регулярно волонтерили на посадках деревьев и других коллективных работах. К одному из таких друзей (точнее, к одной из подруг) и обратился Дэйв Хенсон с предложением о рефинансировании займа. Женщина была рада помочь общине своими деньгами, и в итоге вместе с Дэйвом они разработали условия миллионного рефинансирующего займа на срок 30 лет под 6,85 процента годовых. На полученные деньги община расплатилась с прежними кредиторами (765 тысяч), провела некоторые капитальные улучшения на участке и пополнила свой резервный фонд. После этого рефинансирования ежемесячный платеж общины составил 5565 долларов на 11 человек, т.е. 515 долларов на одного участника.