В РФ: п о договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование - ст. 606. (отождествляются понятия «имущественный наем» и «аренда».)
По юридической природе: консенсуальный, возмездный, взаимный и двусторонний.
Формы аренды: 1.прокат, 2.аренда транспортных средств, 3.аренда зданий и сооружений, 4.аренда предприятий, 5.финансовая аренда (лизинг) – положения §1 гл. 34, прим., если иное не уст. спец. нормами об этих договорах.
Наем жилой недвижимости регулируется спец. нормами гл. 35 ГК – см. § 8.
Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоресурсным законодательством.
Законом могут быть уст. виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т. п.)
Стороны. Арендодатель: 1. собственники 2.. лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду - ст .608. ГУП, МУП на праве ХВ или ОУ могут передавать в аренду закрепленное за ними недвижимое имущество только с согласия собственника. От имени собственника выступают Мингосимущество РФ, его терр. органы и ОМС. Земля и др. природные объекты могут передаваться в аренду спец. органами, указанными в природоресурсном законодательстве. (при аренде участков лесного фонда - лесхозы ФОИВ лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).
Предмет - только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Форма - п.1 ст.609 письменная: 1.на срок более года 2. хотя бы одна из сторон юр. лицо.
Договор аренды недвижимости п.2 ст. 609 гос. регистрация, если иное не уст. законом - п.2 ст.651 - договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года.
п.1 ст.26 ФЗ «О гос. рег… гос. рег. подлежит право аренды недвижимого имущества. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды.
Существенное условие - о предмете аренды - п.3 ст.607 - в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды - при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а договор незаключенным. К договору должны прилагаться идентифицирующие док. - план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду, поэтажные планы здания, сооружения, на кот. обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади, технический паспорт на оборудование и т. п.
Срок. если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок - ст.610 - каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
Законом могут уст. макс. (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (срок договора проката ст.627 не может превышать 1 года; ст.31 Лесного кодекса РФ предельный срок аренды участков лесного фонда 49 лет). Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, уст. законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий уст. законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному - п.3 ст.610.
Уст. предельных сроков имеет целью: 1. предотвращение чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, 2. предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.