2018-01-08
1113
Этот метод применяется, когда для покупки объекта использо- вался заемный и собственный капитал в определенной пропорции.
Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капи- тала – заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заем- ного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение ве- личины заемного капитала (УКР) к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна (1 -УКР).
Ставка капитализации заемных средств называется ипотеч- ной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ипотеч- ная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффи- циента фонда погашения.
Ставка, используемая для капитализации дохода от соб- ственного капитала, называется ставкой капитализации соб- ственного капитала и определяется отношением части чистой при- были от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капи- тал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации соб- ственного капитала состоит также из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.
|
|
|
Размеры ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путем деления чистой прибыли по каждой сделке на соот- ветствующую величину собственного капитала.
Схему реализации метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала можно представить следующим образом.
Составляющая заемного капитала = RКР*УКР. (3.6)
Составляющая собственного капитала = RСОБ.К(1–УКР), где RКР –ипотечнаяпостоянная;
RСОБ.К – ставка капитализации собственного капитала; УКР – доля заемногокапитала;
(1–УКР) –доля собственногокапитала.
RОБЩ равна сумме указанных составляющих: RОБЩ = RКР * УКР + RСОБ.К (1–УКР).
Метод связанных инвестиций – земли и здания
Данный метод определения общего коэффициента капитализа- ции применяется, когда можно точно рассчитать ставки капитализа- ции по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку.
Метод связанных инвестиций – земли и здания – заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строе- ния, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществ- ляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения). Расчет общей ставки капитализации (RОБЩ) по данному методу производится по следующей формуле:
|
|
|
RОБЩ = СЗЕМЛИ * RЗЕМЛИ + СЗДАНИЯ*RЗДАНИЯ, (3.7)
гдеСЗЕМЛИ –стоимость земли в процентах от общей стоимости имущественногокомплекса;
RЗЕМЛИ – ставка капитализации дляземли;
СЗДАНИЯ – стоимость здания в процентах от общей стоимости имущественного комплекса;
RЗДАНИЯ – ставка капитализации для здания.
