Порядок расчета денежного потока от продажи для

Инвестиционного анализа

Доход от продажи недвижимости относится к категории инвестиционных доходов. При расчете денежного потока от продажи применяются следующие основные показатели.

Ожидаемая цена продажи – включает как наличные поступления, так и рыночную стоимость другой собственности, которую ожидает получить инвестор при продаже инвестиций.

Расходы на продажу – комиссионные брокерам, юридические расходы, расходы на рекламу и другие расходы, связанные с продажей.

Реализованная сумма – разница между ожидаемой ценой продажи и расходами на продажу.

Реализованная сумма = Ожид. цена продажи – Расходы на продажу

Скорректированный базис – начальная цена инвестиции (цена покупки) плюс расходы на покупку, минус накопленные амортизационные отчисления за время владения, плюс капиталовложения за время владения. Накопленные амортизационные отчисления определяются как произведение времени владения объектом недвижимости на сумму годовой амортизации и годовых амортизируемых финансовых издержек.

Общее увеличение стоимости (доход от продажи) – разница между реализованной суммой и скорректированным базисом. Данная величина является налогооблагаемым доходом.

Налог на продажу определяется по формуле:

Налог на продажу = Доход от продажи * Ставка налога

Реверсия собственного капитала до уплаты налогов показывает, какая денежная сумма остается на руках у собственника после продажи объекта и до уплаты налогов. Представляет собой разницу между реализованной суммой и невыплаченным остатком по ипотечному кредиту (если такой имеет место).

Реверсия собственного капитала после уплаты налогов представляет собой разницу между реверсией собственного капитала до уплаты налогов и налогом на продажу. Поскольку инвестиционный анализ предполагает учет времени поступления денежных средств, данный показатель является основным при анализе инвестиционных доходов и, соответственно, именно он учитывается при расчете критериев экономической эффективности проектов.

Чистый доход от продажи представляет собой разницу между реверсией собственного капитала после уплаты налогов и скорректированным базисом. Таким образом, данный показатель по сути является разницей между инвестиционными доходами и расходами за весь период владения объектом. Однако, поскольку показатель не учитывает время поступления и расхода денежных средств, он используется справочно.

Подобно расчету денежных потоков от эксплуатации недвижимости, денежный поток от продажи объекта также рассчитывается в табл. 18.

Таблица 18

Расчет денежного потока от продажи для целей инвестиционного анализа

Критерии оценки эффективности инвестиций