Недвижимости для целей инвестиционного анализа

Как доходы от объекта недвижимости, так и расходы на него могут быть разделены на текущие и инвестиционные. Текущие доходы и расходы предполагают периодичность их получения либо осуществления в течении срока эксплуатации объекта. Например, к текущим доходам может быть отнесена арендная плата, а к текущим расходам – коммунальные платежи. В свою очередь, инвестиционные доходы и расходы предполагают единовременность их получения либо осуществления. Так, к инвестиционным доходам можно отнести доходы от продажи объекта недвижимости, а к инвестиционным расходам – затраты на его приобретение, реконструкцию и т.п. Данный вопрос посвящен анализу текущих доходов и расходов.

Ниже приведены основные показатели, применяющиеся при анализе текущих доходов и расходов, а также порядок расчета этих показателей.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - общий доход который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости без учета всех потерь и расходов.

Плановая аренда – часть потенциального валового дохода, образуемая за счет условий арендного договора. Плановая аренда представляет собой основную часть текущего дохода от эксплуатации недвижимости и определяется как произведение рыночной ставки арендной платы на площадь, которую можно сдать в аренду.

Скользящий доход – доход, образуемый за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре. Например, арендная плата содержит в себе оплату за 100 КВт*час электроэнергии, но если арендатор превышает указанную норму, то перерасход электроэнергии оплачивает дополнительно.

Прочие доходы – это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (например, пользование гаражом).

ПВД = План. аренда + Скользящий доход + Прочие доходы

 

Потери от недозагрузки – сокращение ПВД в результате незанятости части площадей в течении года, смены арендаторов и неплатежей арендаторов. Потери от недозагрузки прогнозируются как процент от ПВД.

Действительный валовой доход (ДВД) – предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от недозагрузки.

 

ДВД = ПВД – Потери от недозагрузки

 

Операционные расходы (ОР) – это периодические расходы, для обеспечения нормального функционирования и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы могут быть трех видов:

- постоянные расходы – не зависят от степени заполненности объекта;

- переменные расходы – зависят от степени заполненности объекта;

- расходы на замещение – предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения (например, элементы системы водоснабжения).

ОР = Постоянные + Переменные + Расходы на замещение

 

Чистый операционный доход (ЧОД) – разница между действительным валовым доходом и операционными расходами.

ЧОД = ДВД – ОР

 

Если бы мы прогнозировали доход для целей оценки недвижимости, то остановились бы на расчете чистого операционного дохода. Однако, особенностью анализа дохода для целей инвестиционного анализа является учет налоговых отчислений. При расчете денежных потоков от эксплуатации недвижимости используются также следующие показатели.

Амортизируемый базис – цена, которую инвестор платит при покупке собственности, плюс расходы на покупку, плюс стоимость дополнительных капиталовложений.

Амортизируемая сумма – разница между амортизируемым базисом и стоимостью неамортизируемой части собственности. Неамортизируемой частью объекта недвижимости является земельный участок.

Амортизируемая сумма = Амортизируемый базис – Стоимость земли

 

Амортизация – рассчитывается на основе амортизируемой суммы, периода эксплуатации объекта и метода амортизации. Как правило, годовая сумма амортизации рассчитывается как отношение амортизируемой суммы к периоду эксплуатации.

 

Амортизируемая сумма

Годовая сумма амортизации = ---------------------------------

Период эксплуатации

 

Смысл расчета амортизации заключается в том, что при расчете годового налогооблагаемого дохода из него исключается годовая сумма амортизации, поскольку амортизационные отчисления относятся на себестоимость продукции.

Амортизируемые финансовые издержки – затраты на организацию финансирования (гонорар оценщику, страховой полис, плата за организацию кредита). Амортизируемые финансовые издержки отличаются тем, что производятся единовременно в момент приобретения объекта недвижимости, а списываются по частям, в течении периода службы объекта. Годовая сумма амортизируемых финансовых издержек также исключается из налогооблагаемого дохода.

Следует также учесть, что из налогооблагаемого дохода исключаются процентные платежи по ипотечным обязательствам (без выплат по основной сумме долга). Кроме того, расходы на замещение не исключаются из налогооблагаемого дохода.

 

Налогооблагаемый доход

=

ЧОД

+

Расходы на замещение

-

% платежи

-

Год. аморт. отчисл.

-

Год. аморт. фин. издержки

 

После определения налогооблагаемого дохода осуществляется расчет налога от операций:

 

Налоги от операций = Налогооблагаемый доход * Ставка налога

 

В итоге определяется денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов =

Налогооблагаемый доход – Налоги от операций

 

Для удобства вычислений, расчет денежного потока от эксплуатации объекта осуществляется в табличной форме.

 

Таблица 17

 

Расчет денежного потока от операций после уплаты налогов

 

Показатель	Расходы	Поступления
Плановая аренда Скользящий доход Прочие доходы		ХХХ ХХХ ХХХ
Итого Потенциальный валовой доход		ХХХ
Потери от недозагрузки	ХХХ
Действительный валовой доход		ХХХ

 

Окончание табл. 17

 

Операционные расходы: Постоянные Переменные На замещение	ХХХ ХХХ ХХХ
Итого операционные расходы	ХХХ
Чистый операционный доход		ХХХ
Расходы на замещение		ХХХ
Процентные платежи	ХХХ
Годовые амортизационные отчисления	ХХХ
Амортизируемые финансовые издержки	ХХХ
Налогооблагаемый доход		ХХХ
Ставка налога	ХХХ
Налоги от операций	ХХХ
Денежный поток после уплаты налогов		ХХХ