Недействительность сделок

Недействительные сделки подразделяются на оспоримые (недействительные в силу решения суда) и ничтожные (недействительные сами по себе с момента их совершения в силу закона).

Основания для признания сделки недействительной.

1. Недееспособность или ограниченная дееспособность лица совершившего сделку.

2. Нарушение прав несовершеннолетних.

3. Совершение сделки в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, в болезненном состоянии.

4. Совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

5. Совершение сделки неуполномоченным лицом (например, лжедоверенность).

6. Фиктивная выписка граждан (без прописки по новому месту жительства).

7. Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых.

8. Переоформление недвижимости на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

9. Нарушение преимущественного права покупки.

10. Совершение сделки под влиянием обмана

11. Нарушение процедуры принятия наследства.

12. Совершение уголовно наказуемых деяний с целью завладения недвижимостью.

13. Отсутствие согласия супруга на совершение распорядительных действий по совместно нажитому имуществу.

14. Неточности, ошибки, поправки, подчистки в тексте правоустанавливающих документов.

15. Переоформление недвижимости, полученной в результате насильственных действий на подставных лиц.

16. Сознательное невозвращение кредита, полученного под залог недвижимости.

17. Неправильное оформление документов при передаче большей суммы денег, чем указано в договоре.

18. Мнимое ущемление прав несовершеннолетних, уехавших на постоянное место жительства за границу.

19. Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением.

20. Ущемление прав лиц, выписанных по броне или находившихся в местах лишения свободы.

21. Совершение сделки юридическим лицом вне пределов его правоспособности или неуполномоченным представителем.

22. Кабальная сделка (совершенная под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях).

23. Мнимый родственный обмен.

24. Удостоверение сделки нотариусом, не имеющим соответствующих полномочий.

Согласно статьи 181 ГК РФ установлены следующие сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам:

- по ничтожной сделке – 10 лет со дня начала ее исполнения;

- по оспоримой сделке 1 год со дня прекращения насилия или угрозы, под воздействием которых совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать о других обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Организация деятельности риэлтерской фирмы

Особенности предпринимательской деятельности на рынке

Недвижимости

Цель риэлтера – извлечение дохода за счет оказания качественной услуги по продаже (покупке) недвижимости на оптимальных для его клиента (продавца, покупателя) условиях.

Задача – помочь клиенту найти на рынке необходимый ему объект недвижимости, подсказать оптимальный вариант решения его проблем, проконсультировать его по поводу содержания сделки, условий ее совершения и последствиях, возможном уровне цены.

При этом следует учитывать такие особенности работы на рынке недвижимости как:

1) понятие «средней цены» для рынка недвижимости имеет условное значение. Средние значения пригодны для определения общих тенденций на рынке недвижимости, но для работы с конкретным объектом недостаточны;

2) для работы на рынке недвижимости важны знания не только макроэкономических или отраслевых тенденций, но и понимание ситуации в регионе и конкретно в месте расположения того или иного объекта;

3) в связи с индивидуальным формированием цен на рынке огромное значение для успешной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости имеет искусство работы с клиентом, умение показать специфические характеристики объекта, способные привлечь внимание покупателя к данному объекту, повлиять на его оценку предлагаемой недвижимости;

4) в связи с высоким уровнем издержек при осуществлении сделок с недвижимостью, серьезным оружием в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более широким содержанием;

5) особую ценность на рынке недвижимости имеет информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса и т.п.;

6) предпринимательство на рынке недвижимости связано с проведением операций с объектами высокой ценности, при этом большие финансовые средства, участвующие в сделке не являются собственностью предпринимателя;

7) операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и осуществляются большинством из них крайне редко;

8) принятие решения на рынке, как правило, не требует большой оперативности, но требует учета множества факторов, способных повлиять на успех;

9) любая операция на рынке недвижимости происходит в пределах вполне определенного локального пространства, имеющего свою специфику в экономическом, правовом, социально – психологическом отношении, следовательно, требуется понимание этой специфики;

10) операции с недвижимостью – один из тех секторов экономики, где роль государственного регулирования и регламентации очень высока, следовательно, необходимо знать тенденции развития местной административной, социальной и экономической политики.

Таким образом, бизнес на рынке недвижимости – это, прежде всего, интеллектуальный бизнес, предполагающий наличие у предпринимателя множества общих и специальных знаний.