Как указывалось ранее, недвижимость, в силу своей природы должна конкурировать на обоих рынках одновременно, предлагая конкурентоспособную ставку дохода для инвесторов, и конкурентоспособную ставку арендной платы для пользователей недвижимости.
Каково влияние этой особенности на функционирование рынка недвижимости, как уровень арендной платы влияет на привлекательность рынка недвижимости для инвесторов, каково влияние доходности инвестирования в недвижимость на строительную активность? Все эти вопросы, так или иначе связаны с взаимозависимостями между функционированием рынка капитала и рынка товаров в рамках рынка недвижимости.
Для того, что бы найти ответы на поставленные вопросы, представим сферу недвижимости как совокупность процессов, происходящих в четырех взаимосвязанных сегментах:
- на рынке недвижимости как товара;
- на рынке недвижимости как капитала;
- на рынке нового строительства;
- в сфере изменений в фонде недвижимости.
Как известно из экономической теории, спрос на факторы производства определяется спросом на конечные блага, в качестве которого в данном случае выступает недвижимость как товар, удовлетворяющие потребности пользователей недвижимости для проживания (жилая недвижимость) или для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности (коммерческая, индустриальная и пр. типы недвижимости).
|
|
Исходный пункт анализа в связи с этим – рынок недвижимости как товара, удовлетворяющего потребности его пользователей.
Цена пользования недвижимости - арендная (квартирная) плата, которая определяется спросом и предложением на рынке аренды.
(+) Объекты недвижимости могут не только арендоваться, но и покупаться для удовлетворения потребности в жилье, но арендная плата может быть, как известно, трансформирована в цену с использованием известной формулы:
P = R/i
Где Р – цена.
R – арендная плата (рента)
i - ставка капитализации.
Спрос на рынке аренды зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.
Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов – уровня арендной платы и состояния экономики:
D= f (R, экономика)
Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося фонда недвижимости.
Если в данный момент на рынке есть равновесие, то:
D=S
Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая представляет собой доход от недвижимости, а, значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.
|
|
Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.
Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т.е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:
i=R/P
Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть
ряд факторов, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:
· специфику недвижимости как актива (стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);
· уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);
· ожидаемую динамику арендной платы;
· ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);
· уровень налогов на имущество;
· риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования) и пр.
Величина необходимой ставки капитализации (доходности) определяется,
таким образом, под влиянием факторов, как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.
Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации,
мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:
Pr=R/I,
(Pr – цена на вторичном рынке недвижимости)
Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен).
Цена вновь созданных объектов недвижимости будет, следовательно, функцией от затрат:
Pn=f(C)
До тех пор, пока затраты на строительства будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение новых территорий, рост цен на стройматериалы). Когда затраты на строительство приблизятся к уровню цен на рынке, строительство станет нерентабельным для частных застройщиков и будет прекращено.
Созданная недвижимость является валовым приростом фонда недвижимости (“валовые инвестиции”) и будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако, одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:
Sa = S x G.
Sa- выбывший фонд,
G-норма амортизации.
Величина выбытия зависит от возрастной структуры фонда недвижимости и нормы амортизации. Поскольку объемы строительства в разные периоды отличаются, то абсолютная величина выбывающего фонда существенное отличается в разное время.
Следовательно, изменение величины фонда недвижимости будет определяться как разница между вновь созданным и выбывшим фондом:
S = C-Sa
Эта разница - чистый прирост фонда недвижимости (или «чистые инвестиции») может иметь положительное, нулевое или отрицательное значение. В первом случае объем предложения на рынке жилищных услуг возрастает (что ведет при прочих неизменных условиях к падению уровня арендной платы), во втором он остается неизменным, в третьем – уменьшается (уровень арендной платы повышается).
Учитывая зависимость цен на недвижимость от уровня арендной платы, можно предвидеть, что рост арендных ставок при неизменной ставке капитализации приведет к росту цен на рынке недвижимости как рынке капитала. В свою очередь, это будет означать рост активности на рынке нового строительства, который в дальнейшем может привести к избыточному предложению на рынке жилищных услуг с последующим падением ставок аренды. В этом случае процессы начнут развиваться в противоположном направлении: падение ставок аренды, снижение цен, снижение строительной активности, снижение предложения и… далее … рост арендной платы. Таким образом, рынок недвижимости развивается циклически: от роста стоимостных показателей к их снижению и т.д.
|
|
Рассмотренная выше схема функционирования рынка недвижимости показывает, чт о на ситуацию на рынке недвижимости существенное влияние оказывает состояние финансового рынка и государственная политика в сфере недвижимости.
-падение ставки процента по ипотечным займам, снижение рисков, рост нормы амортизации (учитываемой при налогообложении) – ведут к росту цен на жилье, увеличению объемов нового строительства, росту чистых инвестиций;
-рост ставки по краткосрочным кредитам на строительство ведет к росту затрат на строительство, уменьшению чистых инвестиций, росту арендной платы, цен на рынке недвижимости;
-рост доходности государственных ценных бумаг ведет к относительному снижению доходности инвестиций в недвижимость, цены на недвижимость падают, снижаются объемы строительства, чистые инвестиции падают, арендная плата растет.
-д отирование арендной (квартирной) платы - ведет к искусственному ее завышению, искажению рыночной информация, поступающей на рынок недвижимости как рынок капитала, что ведет, в итоге, к завышению цен на рынке;
-г осударственное строительство жилья (предоставление льгот строительным компаниям) - ведет к превышению объемов строительства над теми размерами, которые “востребованы” рынком. В конечном счете это приводит к снижению арендной платы, снижению цен на недвижимость, падению объемов частных инвестиций в недвижимость и строительство (частные застройщики “выталкиваются с рынка”).
Исследование взаимосвязи отдельных сегментов рынка позволяет представить его как единое целое, увидеть, какие последствия может иметь изменение внешних и внутренних факторов, оказывающих влияние на рынок недвижимости.