Операционные расходы

Доходный подход к оценке недвижимости

Операционные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости

Недосбора платежей.

Недосдачи площадей,

• Потери от

ДВД – действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, скорректированный на величину возможных потерь.

• ПрД – прочие доходы

1. обеспечиваются не от сдачи площадей в аренду,
2. не корректируются на коэффициент потерь,
3. в расчет принимаются чистые прочие доходы.

Пример.

• Предоставление гаража или автостоянки,
• Оплата ТV,
• Торговые автоматы,
• Камера хранения,
• Прокат мебели и оборудования,
• Ремонтные работы, транспортные услуги.

Операционные расходы, учитываемые в финансовой отчетности
Постоянные расходы	Переменные расходы	Резерв затрат капитального характера	Амортизационные отчисления	Расходы на финансирование	Налог на прибыль
Операционные расходы, учитываемые для целей оценки

Постоянные расходы не зависят от величины коэффициента загрузки объекта:

• налог на имущество,

• плата за землю,

• страховые взносы,

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее и т.д.

Переменные расходы, зависящие от степени загрузки объекта:

• коммунальные платежи,

• содержание территории и уборка мусора,

• охрана объекта недвижимости,

• реклама, консультации и юридическое обслуживание и т.д.

Резерв затрат капитального характера – гипотетическое формирование денежного фонда на замещение предметов с более коротким сроком службы

• ЧОД – чистый операционный доход

это действительный валовой доход, скорректированный на операционные расходы и прочие доходы

Потенциальный валовой доход (ПВД)	ПВД = S ·АПл
Потери	Потери от недосдачи площадей
Потери от недосбора платежей
Действительный валовой доход (ДВД)	ДВД = ПВД *(1 - Кп) = ПВД *(1 - Кн/сд)*(1 - Кн/сб)
Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР)	Постоянные операционные расходы
Переменные операционные расходы
Резерв затрат капитального характера
Чистые прочие доходы (ПрД)	Доходы, несвязанные со сдачей площадей в аренду
Чистый операционный доход (ЧОД)	ЧОД =ПВД *(1 - кП) – ОР + ПрД

Основные понятия, применяемые при оценке недвижимости методами доходного подхода:

• 1. Общая площадь здания;

• 2. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду;

• 3.Площадь, занятая собственником.

• 4.Площадь не занятая собственником.

• В состав операционных расходов

• не входят:

• 1.Амортизация;

• 2.Налог на прибыль;

• 3.Расходы по кредиту, полученному на приобретение оцениваемой недвижимости.

Резерв затрат капитального характера (расходы на замещение предметов с более коротким сроком службы)

Виды дохода (продолжение)

• Денежный поток до вычета налогов – это часть операционного дохода за вычетом расходов по обслуживанию долга, но до вычета подоходного налога.

• Реверсия – это денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода.

Метод дисконтированных денежных потоков

Этапы МДДП

1 этап - выбор длительности прогнозного периода

2 этап - расчет денежного потока для каждого прогнозного периода

3 этап - расчет ставки дисконтирования

4 этап - расчет стоимости реверсии

5 этап - дисконтирование доходов

6 этап - расчет рыночной стоимости

ДП = ЧОД – КВ +/- ДО

• Общий срок службы недвижимости

• Остаточный срок службы недвижимости

• Прогнозный период

• Постпрогнозный период

1этап. Выбор длительности прогнозного периода зависит от ряда факторов:

• Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни объекта;

• Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки;

• Возможность выхода оцениваемого объекта недвижимости на стабильную величину дохода;

• Наличия внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков.

2этап.Прогнозирование денежного потока для каждого прогнозного года.

• Прогнозирование доходов от недвижимости имеет ряд отличий:

• площадь недвижимости, используемая в расчетах;

• ставка арендной платы;

• коэффициент потерь;

• операционные расходы;

• способ финансирования строительства.

Ставка дисконтирования (Rн) – это ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость.

Реальная и номинальная ставка дохода

Годовые темпы инфляции

• 5% (долл.),

• 10% (рубл.)

Меньше	Больше
Rр = Rн - I	Rр = (Rн – I)/(1+ I)
Rн = Rр + I	Rн = Rр + I + Rр*I