Оформление документов (заключение договора) на использование земельного участка

Применительно к сделкам с ЗУ есть значительные изъятия, в плане свободы усмотрения – сделки могут быть с ЗУ, находящимися в частной собственности, иособенности после 1 марта 2015 появились нормы, регулирующие обмен ЗУ, находящихся в публичной собственности. Но в даннойситуации все равно сделка мены ЗУ.

Кроме того, в части свободы выбора стороны: у нее есть ЗУ, если он находится в Кронштадте, его не продать иностранцу, т.к. ЗУ находится на пограничной территории (перечень оформлен Указом президента[8]), а там право собственности иностранцев не допускается. Значит,если ЗУ на приграничной территории, нельзя свободно выбрать покупателя, ее право в выборе приобретателе ограничена гражданами РФ– ограничена свобода усмотрения.

Второй момент: если у меня есть земельный участок, относящийся к категории земель с/х назначения я также не могу продать его иностранцам, потому что закон запрещает передачу в собственность земельных участков из состава земель с\х назначения в собственность иностранных граждан и юридических лиц. То есть я опять не могу свободно выбрать себе покупателя.

Третий момент, касающийся именно свободы усмотрения. Если я продаю земельный участок из состава земель с\х назначения, то в законодательстве установлен порядок моих действий для совершения сделки.

1. Я хочу продать земельный участок – я обязана опубликовать информационное сообщение об этом (публикующееся в СМИ МО по месту нахождения ЗУ), если отказываюсь от продажи – опять опубликовать.

2. Я обязана предложить этот земельный участок органам публичной власти (преимущественное право приобретения земельного участка). Применительно к квартире можно привести аналогию с правом преимущественной покупки, но в общем и целом нет. Дом – ради бога.

Поэтому свобода усмотрения и свобода действий ограничена, закон либо ограничивает круг субъектов (например, исключая иностранных граждан) закон устанавливает правила, по которым я обязана действовать для совершения сделки. Например, информационное сообщение, которое публикуются в муниципальных СМИ за плату, но если я передумала продавать, то также обязана опубликовать новое сообщение о своем решение, должна снять, также за плату. Это определенные юридически значимые действия, потому что, если я этого не сделаю контрагент подумает, что я выразила свою волю и начнет действовать, если я вовремя не отменила свое волеизъявление.

Кроме того, при совершении сделок, если я уже выбрала приобретателя, есть ст. 37 ЗК, распространяется на сделки по отчуждению ЗУ и на сделки по аренде – п.4. казалось бы тут ничего нет с первого взгляда, что можно отнести к правилам совершения сделки. Позвольте обосновать, ведь они есть. Самое главное условие – это то, что предметом сделки может быть ЗУ, прошедший кадастровый учет. Напомню, что в законе “о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[9]” сказано, что ранее возникшие права, зарегистрированные в соответствии с ранее действовавшем законодательством, признаются действительными. А значит есть участки ПС на которые могут быть не оформлены, то есть оформлены до 1 марта 2008 до введения закона «о государственном кадастре недвижимости», то есть ранее учтенные земельные участки, а могут быть в меньшей степени вообще не учтенные земельные участки (редко очень, но до 1997 и даже ПС на них могло возникнуть до 1992). Продать ЗУ не оформленный сейчас нельзя! Его обязательно нужно поставить на кадастровый учет, а значит есть норма закрепляющая обязательное оформление земли при продаже земли, я отношу это к стимулирующему учету ЗУ, находящегося в собственности гражданина.

Предположим у меня есть дом и есть ЗК. У меня есть решение о предоставлении ЗУ в 1988 году. Согласно п. 9.2 ст.3 “закона о введении в действие ЗК” сказано, что если у лица есть решение о предоставлении ЗУ, в котором не указана правовая форма его использования, то ЗУ считается находящимся в собственности у такого лица. То есть собственность у меня есть декларированная, я могу зарегистрировать, но для того чтобы ее продать я должна провести кадастровый учет ЗУ.

Поэтому норма ст. 37 устанавливающая особые требования к предмету сделки ЗУ, в части обязательного государственного кадастрового учета на мой взгляд является прямой нормой регулирующей сделки, она устанавливает правила. Только прошедший кадастровый учет участок может быть предметом сделки.

Второе правило, которое напрямую следует из ст.37 ЗК. В случае если вы по общим правилам ГК покупаете, то вы получаете информацию об объекте, ту которую продавец считает значимой или ту что интересна покупателю. Здесь все на усмотрении стороны. Стороны приобретающей и стороны отчуждающей. В ЗК сказано, какую информацию сторона должна сообщить приобретателю\покупателю. Правда норма преподнесена немного своеобразна. При приобретении ЗУ вы должны бесспорно сообщить не только о границах ЗУ, но и кадастровый номер, относится к определенной категории земель, имеет установленные градостроительном регламентом вид. Это все понятно. Также если есть на участке обременения, то продавец обязан о них сообщить. Вся информация о предмете сделки понятна и, если хотите, вытекает из положений ГК.

Но в ст.37 сказано, что нужно сообщить об соседних ЗУ, нужно сообщить о том, что планируется изменить в использовании ЗУ, есть ли разрешение на застройку. Но больше всего о соседних ЗУ, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого ЗУ. На мой взгляд это прямое правило на совершение сделок с ЗУ, в части определения круга информации о будущем предмете сделки, но эту информацию нужно отнести к факультативной, но она обязательна. При продаже ЗУ, прошедший кадастровый учет, всегда имеет кадастровый паспорт, либо у него может быть кадастровый план, если это ранее учтенный ЗУ. В этом случае для снятия требований, для того чтобы обезопасить себя от требований ст.37 ЗК эта кадастровая выписка о ЗУ и соседних участках, чтобы получать достоверную информацию из информационных ресурсов. Потому что любое лицо имеет право ссылаться на официальные информационные ресурсы и материальные подтверждения этой выписки.

Если говорить о правилах, связанных с неравенством сторон. По общему правилу в сделке все равны. Это именно соглашение сторон, которое предполагает согласие в отличие от согласования. Применительно к ЗУ: приватизация ЗУ – это самостоятельный способ возникновения, это сделка, но равенства сторон здесь нет никакого. Здесь даже покупатель, извините, обладает большими правами, чем сторона, отчуждающая ЗУ. Потому что при приватизации, если объект отвечает требованиям закона плана приватизации, нельзя отказать такому лицу в заключении договора. А значит продавец не свободен в воле, он исполняет волю. Принцип единства судьбы ЗУисполняется четко – при приватизации можно продать только имущество + землю. Но нельзя отказать если объект включен в план приватизации, если уже принято решение об его отчуждении, что переходит от государства в частную собственность. Но все равно я считаю, что это особые требования к сделкам. Если собственник принял решение, но сторона по договору, представляющая интересы собственника – это специально уполномоченный орган, и он действует в рамках норм позитивного обязывания и процессуальных норм, регулирующих заключение сделок. Отказать нельзя, в судебном порядке можно защитить свои права и понудить заключить договор.

Если возвращаться к нормам ст.37 ЗК, касающихся обязанности стороны, отчуждающей ЗУ рассказать все что есть, что будет и что ожидать от предмета сделки, то здесь представляется неравенство сторон. Так как продавец обязан априори знать чуть больше, чем есть предмет сделки, должен знать не только про объект его собственности, но и соседние ЗУ и даже, что думает орган публичной власти (а как к нему в голову забраться? Да есть сайт, на котором публикуются проекты генерального плана, изменений правил застройки, проектов застройки). То есть нужна защита – есть либо градостроительный кадастр, либо информационная система обеспечения градостроительной деятельности, и в этом случае возможно запросить информацию из этой системы, либо получить градостроительный план земельного участка – выписка на ваш конкретный участок из всех мыслимых градостроительных документов, включая их проекты (и из правил землепользования и застройки градостроительного регламента, и из проектов планировки, если там что-то предполагается изъять для прокладки магистралей, уменьшить ваш участок или полностью его изъять – там данная информация будет полностью содержаться, а получить через запрос в градостроительный кадастр (сейчас переименован - информационная система обеспечения градостроительной деятельности). Применительно к СПб при совершении сделок с ЗУ могу порекомендовать проверять информацию, которая предоставляется продавцом через региональную геоинформационную систему, там по кадастровому номеру или по адресу можно найти информацию как о зданиях, так и о ЗУ, а сейчас уже и о помещениях, право собственности на которые зарегистрированы.

Кроме того, в плане требований (но это менее актуально сейчас) к совершению сделок с ЗУ можно выделить особые требования к субъекту. Эти требования можно выделить более четко для земельных участков из состава земель с\х назначения. Специальные требования к субъекту, но для правообладателя, для субъекта земельных правоотношений как раз специальные правосубъектность характерна. Она связана, в зависимости от вида отношений, с разными обстоятельствами. Например, обладатель права постоянного и бессрочного пользования может быть только указанное в законе лицо. Перечне категорий лиц, которым ЗУ выделяются на праве ПБП 39.9 ЗК, специальные требования к субъекту проявляются, например, в ст.39.9 ЗК через перечень категорий лиц, имеющих право на ПБП.

Применительно к сделкам специальное требование к субъекту вытекают в принципе из общего требования. ЗУ обязательно должен использоваться для ведения с\х производства. В первую очередь, так как ЗУ из состава земель с\х назначения, это если хотите объект особой охраны, так как земля здесь используется как природный ресурс, и в общем-то это элемент экономической, продовольственной безопасностей. Так как сокращение с\х земель может негативно сказаться на безопасности гос-ва. В данном случае можно выделить специальные требования к субъекту через обязанность вести с\х производство в соответствии с требованиями законодателя. Например, особые меры по охране, особый порядок ведения с\х производства. Я считаю, что данное требование распространяется и на сделки тоже. Если вы приобретаете ЗУ из состава земель с\х назначения, вам конечно не запретят эту сделку по приобретению, не запросят документы, подтверждающие, что вы по уставу с\х производством занимаетесь или что вы как гражданин обладаете специальными знаниями и требованиями (кстати, раньше в законе о крестьянско-фермерском хозяйстве было такое требование и нужно было предъявлять диплом). Сейчас такого требования в законе нет, но обязанность есть. Более того сейчас ужесточились требования к части контроля за использованием таких земель. Я его назвала, это требование там специальная правоспособность, потому что там специальные требования к субъекту. Раньше они были четко сформулированы через обязательное представление документа, подтверждающего наличие образования и опыта работы в с\х. Сейчас этого требования в законе нет, но осталось только обязательное использование ЗУ для ведения с\х производства. Но как специальные требования к субъекту, я считаю, это можно выделить.

Поэтому если говорить о результатах, да как резюме, то можно составить такие правила: правила в части требований к предмету сделки, требования к субъекту и требования к процедуре – порядке совершения сделки. В части предмета – это требования обязательного кадастрового учета ЗУ. Изъятые из оборота или ограниченные в обороте ЗУ не могут быть предметом некоторых видов сделок. Здесь еще можно выделить требование, оно общее, есть еще в ГК – регистрация. Это что? Форма сделки или же это некое юридически значимое действие, которое придает публичный характер сделки? Я почему спрашиваю – еще на заре системы регистрационной еще в 1993 году началась история регистрации документов по правам, когда все поняли, что такое регистрация права, документов о правах и если речь идет о сделках с ЗУ, то регистрационное действие что действие публичного характера. Но сейчас все стало на свои места, и я этому рада. Поэтому в данной ситуации эти требования о регистрации, я их как требования не выставляла. Потому что не только сделки с ЗУ регистрируют. Но тем не менее рекомендую ознакомиться с нормами гражданского законодательства, выделить договоры, предметом которых являются ЗУ и которые подлежат гос. регистрации.

И вопрос такой: договор К-П ЗУ подлежит гос. регистрации? Нет, не подлежит. Потому что, если ЗУ как часть имущественного комплекса - да, но это не договор к-п земельного участка, договор к-п предприятия как имущественного комплекса вот он там регистрируется. Договор дарения, договор ренты пожизненного содержания, договор аренды, доверительного управления, ипотеки. Посмотреть перечень договоров, которые подлежат регистрации, предметом которых является ЗУ.

Что касается наследования ЗУ. А вот здесь как раз особые требования к субъекту, на мой взгляд, сохранились, потому что ЗУ для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (а это разновидность ЗУ для веления с\х производства) это ЗУ, относящийся к категории земель с\х назначения. Он может быть предметом такой сделки наследования. При чем поверхностно-почвенный слой, включая водные объекты на этом участке, предоставленном для крестьянско-фермерского хозяйства, есть водный объект, он может быть в собственности, например, пруд или обводненный карьер. И такой ЗУ делимый или неделимый? Это норма водного кодекса – по общему правилу разделу не подлежит, он неделимый. Но если размер такого ЗУ позволяет с учетом минимальной нормы, то может быть и да, можно преобразовать путем раздела два. Какие виды ЗУ вы знаете? Просто ЗУ, садовый, огородный, дачный, общего пользования, приусадебный и полевой, еще искусственный(что полностью рушит принцип нерукотворности ЗУ, потому что последний – это намытая территория). Но сейчас о том, что есть полевой и приусадебный ЗУ. Эти виды ЗУ выделяются в личном подсобном хозяйстве.

Возвращаясь к пруду и обводненному карьеру, это может быть на территории сельского населенного пункта в Тверской области, сформированный как ЗУ в результате выдела доли в 8 гектар, и этот приусадебный участок с большим двухэтажным летним домом, ещё одного летнего дома, потом погреб в стиле ампир, а за ним еще и полевой участок с прудом. Зарегистрированный бог знает, когда, но если применять нормы гражданского законодательства, то такой ЗУ может быть разделен, но его конфигурация не позволяет разделить его на два. В любом случае, решение о разделе должно регулироваться законом субъекта Тверской области.

Наследование нормы ГК ст. 1181, 1179, 1182, касающиеся раздела ЗУ крестьянско-фермерского хозяйства.

Что касается особенностей аренды. Здесь нужно четко различать аренду ЗУ, находящихся на праве частной собственности для регулирования, которой действуют нормы ГК; и в публичном ведении - тут нормы ЗК являются специальными по отношению к ГК. С 1 марта 2015 года значительно увеличилось количество специальных норм. На первом месте осталась ст.22 ЗК, которая предусматривает особый порядок заключения договора аренды и распоряжения правами для арендатора. Он может передать права в уведомительном порядке, если иное не установлено договором. Арендатор может заключить договор субаренды, уведомив арендодателя, не дожидаясь его согласия либо передать в залог свое право аренды, либо внести его в качестве вклада, опять-таки на период действия договора аренды.

В дополнение ст.23 ЗК появились нормы в главе 5.1, регулирующие заключение договора аренды ЗУ из состава публичных земель. Обращаю внимание на ст. 24 ФЗ от 23.06.2014 года №171 “О внесении изменений в ЗК и отдельные законодательные акты”. Там много нового о придании обратной силы либо изъятия. Для регулирования арендных прав и какие нормы применяются при заключении договора аренды ЗУ, если решение принято до 1 марта 2015 года.

Дополнительно к регулированию договора аренды из состава публичных земель следует обратить внимание на условие арендных платежей – это регулируемый платеж, это существенное условие договора аренды ЗУ. Различные сроки аренды от 2х лет до 49 лет. Изменилась регламентация сроков аренды в зависимости от использования. Раньше этого не было, частично было на усмотрении региональных властей, сейчас более детализированы сроки аренды. Раньше было что: до года договор не требует регистрации и это была компетенция органов местного самоуправления. Сейчас планка компетенции органов местного самоуправления повышена, но более детализированы сроки аренды – 2,3,5,10,20,49 лет, в зависимости от видов использования. Кроме того, отдельно, что существенно можно признать плюсом, регламентирован порядок заключения договора аренды для инженерных изысканий. Существенный момент: запрещается включать в условия договора аренды ЗУ условия, не касающиеся предмета сделки. Например, если передается в аренду ЗУ для строительства административно-торгового комплекса или спортивного комплекса, лицо получает право аренды целевым образом или через аукцион, нельзя включать в такой договор условия обязывающие лицо финансировать строение, либо отремонтировать дорогу, ведущею к комплексу.

Последний существенный момент (там много нюансов, но все пересказывать времени не хватит) это то, что с 1 марта 2015 годаотсутствует преимущественное право на продление договора. Арендатор может заключить новый договор на новый срок, если имеется условия получения им ЗУ без торгов. А право преимущественного продления договора отменено. Но сохранилось условие заключения арендатором нового договора, если имеются условие получения участка без торгов – в Главе 5.1 (вы просто обречены прочитать эту главу, я уже не говорю про остальные, но вот эту железно, мы должны это знать!).

С точки зрения особых правил заключения договора аренды. Права возникают на основании решения, путем возникновения предоставления, приватизации и оформления. Сейчас прекращение права возможно по воле лица, основанием прекращения является сделка – договор. Это общее правило, здесь нет специфики или особенностей. Но если ЗУ предоставлен по решению исполнительного ОГВ. В случае если основанием возникновения права путем предоставления является договор по результатам аукциона, тогда прекратиться такое право может только по истечении срока договора либо по решению суда и при наличии неправомерных действий арендатора.

 

[1]Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 (ред. от 23.08.2014) "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения"

[2]Постановление Правительства РФ от 30.04.2014 N 403 "Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства"

[3] Закон Санкт-Петербурга от 14 февраля 2014 года №23-9 "О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга"

[4] Прим. я не уверен, но вроде это дело за номером № А56-19884/2013.

[5] Апелляционное определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N АПЛ15-68 <Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 22.12.2014 N АКПИ14-1285, которым оставлено без удовлетворения заявление о признании частично недействующими пунктов 4 - 9 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 N 83>

[6] Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"

[7] Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

[8] Указ Президента РФ от 09.01.2011 N 26 (ред. от 11.04.2016) "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками"

[9] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)