2020-01-14
102
Для определения рисков будем использовать анализ сценариев. Выбираются как минимум три сценария: пессимистический, оптимистический, наиболее вероятный. При этом для любого проекта должна сохраняться эффективность проекта. Наличие неэффективности при каком-либо сценарии свидетельствует о повышенном риске данного проекта.
Для определения сценариев будем аккумулировать ставкой дисконта.
Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для оптимистического варианта (таблицы 11.1, 11.2, 11.3).
Таблица 11.1 - Расчет надбавки за низкую ликвидность
| Ставка по доступному кредиту | 13,00% |
| Прогнозируемый Темп роста цен | 0,60% |
| Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 |
| Надбавка | 6,48% |
Таблица 11.2 - Расчет надбавки за менеджмент
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Надбавка за риск владения | 0,50% |
| Надбавка за низкую ликвидность | 6,48% |
| Ставка дисконта без управления | 14,73% |
| Рыночная скидка от потери дохода | 10,00% |
| Надбавка за управление | 1,64% |
Таблица 11.3 – Ставка дисконтирования
|
|
|
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Поправка за низкую ликвидность | 6,48% |
| Страховая премия | 0,50% |
| Поправка на управление | 1,64% |
| Ставка дисконтирования | 16,37% |
Расчет ставки дисконта и чистой текущей стоимости для пессимистического варианта (таблицы 11.4, 11.5, 11.6).
Таблица 11.4 - Расчет надбавки за низкую ликвидность
| Ставка по доступному кредиту | 20,00% |
| Прогнозируемый Темп роста цен | 5% |
| Рыночный срок экспозиции, месяцы | 6 |
| Надбавка | 9,38% |
Таблица 11.5 - Расчет надбавки за менеджмент
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Надбавка за риск владения | 0,50% |
| Надбавка за низкую ликвидность | 9,38% |
| Ставка дисконта без управления | 17,63% |
| Рыночная скидка от потери дохода | 20,00% |
| Надбавка за управление | 4,4% |
Таблица 11.6 – Ставка дисконтирования
| Показатель | Значение |
| Безрисковая ставка | 7,75% |
| Поправка за низкую ликвидность | 9,38% |
| Страховая премия | 0,50% |
| Поправка на управление | 4,4% |
| Ставка дисконтирования | 22,03% |
Для наглядности сведем данные по NPV в одну таблицу 11.7.
Таблица 11.7 – Данные по сценариям
| Сценарий | Значение, р. |
| NPVопт (i = 16,37 %) | 11913828,65 |
| NPVнор (i = 18,6 %) | 434845,82 |
| NPVпес (i = 22,03 %) | -13220993,25 |
Ожидаемая величина NPV при неизвестной вероятности наступления сценария будет рассчитываться по формуле
,
где λ – специальный коэффициент, отражающий систему предпочтений хозяйствующего субъекта в условиях неопределенности и равно 0,3.
NPVож = 0,3 * 11913828,65+ (1 – 0,3) * (-13220993,25)= -5680546,68 р.
Для сравнения проектов по рискам используют показатель – размах вариации. Чем больше размах вариации, тем более рискованным является проект.
|
|
|
RNPV = NPVmax - NPVmin
RNPV = 11913828,65-(-13220993,25)= 25134821,90
Вывод: проект является рискованным.
SWOT-анализ
SWOT-анализ – это оперативный диагностический анализ складского комплекса и его среды. Осуществляется с целью выявления сильных и слабых сторон проекта, угроз со стороны внешней среды, а также установления возможностей, предоставляемых проекту её внешней средой.
Это неотъемлемый элемент стратегического планирования, сущность которого заключается в постоянном пересмотре ответов на следующие вопросы: на какой стадии развития находится проект; как он будет развиваться в будущем; что необходимо для успешной реализации проекта.
Приведем данные анализа в виде следующей таблицы:
| Сильные стороны | Слабые стороны |
| 1. Хорошая транспортная доступность местоположения проекта и развитая инфраструктура 2. На территории есть ж/д ветка 3. Высокая инвестиционная привлекательность проекта | 1. Наличие большого числа конкурентов 2. Задержка получения разрешения на строительство 3. Дополнительные расходы по проведению тендеров 4. Дефекты в оборудовании 5. Наличие подобных складских комплексов в районе строительства |
| Возможности | Угрозы |
| 1. Расширение вариантов использования площадей для привлечения дополнительных групп клиентов или чтобы выйти на новые сегменты рынка 2. Заключение договоров с поставщиками более дешевых материалов и техники 3. Привлечение новых инвесторов | 1. Негативные последствия финансового кризиса 2. Риск нерентабельности проекта 3. Риск прекращения финансирования проекта 4. Увеличение цен на строительные материалы и технику 5. Снижение репутации застройщика 6. Появление новых конкурентов 7. Задержка сроков проведения экспертиз 8. Задержка в разработке ПСД 9. Смещение графика строительства 10. Увеличение стоимости СМР в результате сдвигов в сроках 11. Задержка сроков введения в эксплуатацию |
