Понятие и виды сделок с недвижимостью

Сделки являются одним из наиболее распространенных юридических фактов, это акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, при совершении которых они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Действия должны осуществляться на основе свободной воли – это один из основных принципов гражданского права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка – это всегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом наряду с Гражданским кодексом РФ регулируется Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторыми другими специальными законами (Закон РФ №5663–1 от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности», Воздушный кодекс РФ №60-ФЗ от 19 марта 1997 и др.) и подзаконными актами.

Поскольку недвижимость является одной из разновидностей объектов гражданских прав, то с ней можно совершать те сделки, которые охватываются понятием договорных обязательств, если это не противоречит существу недвижимости. Данные сделки перечислены в ГК РФ: купля-продажа (гл. 30), мена (гл. 31), дарение (гл. 32), рента и пожизненное содержание с иждивением (гл. 33), аренда (гл. 34), найм жилого помещения (гл. 35), безвозмездное пользование (гл. 36), страхование (гл. 48), доверительное управление (гл. 53), наследование (часть третья ГК РФ), а также ипотека (ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости), приватизация (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») и другие сделки.

Все сделки с недвижимостью можно подразделить на следующие группы:

1. Сделки об отчуждении, направленные на передачу недвижимости в собственность;

2. Сделки без отчуждения, направленные на передачу недвижимости в пользование или залог и тем самым порождающие не прекращение, а ограничение (обременение) права;

3. Смешанные договоры;

4. Дополнительные (акцессорные) сделки, заключенные для изменения правоотношений по совершенным сделкам.

Также можно выделить сделки со сменой собственника, с изменением состава собственников, с добавлением иных субъектов прав.

Кроме того, в зависимости от объекта недвижимости сделки можно классифицировать как сделки по распоряжению земельными участками, жилыми помещениями, нежилыми зданиями и сооружениями, предприятиями, иными объектам недвижимости.

Для того, чтобы сделка была признана юридическим фактом, способным породить тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки, она должна отвечать требованиям о действительности сделок. Действительность сделки определяется законодательством посредством следующей системы условий: законность содержания; способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.

Нарушение одного из перечисленных выше четырех условий дает основание признать сделку недействительной. Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Следует отметить, что в литературе, послужившей базой исследования, отсутствует как таковое понятие сделок с недвижимостью – авторы ограничиваются лишь легальным определением сделок, данным в ст. 153 ГК РФ.

Таким образом, на основе вышеизложенного можно сформулировать следующее определение: сделки с недвижимостью – действия граждан и юридических лиц, с которыми действующие законы и иные нормативно-правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости, направленные на переход права собственности, передачу недвижимости в пользование или залог, а также изменяющие уже совершенные сделки.

Классификация сделок, которые являются наиболее часто встречающимися юридическими фактами, позволяет упорядочить их систему. Но у всех видов сделок есть общее – сделка должна действительной, что достигается соблюдением ряда условий, иначе они не повлекут за собой гражданско правовых последствий, наступления которых желали стороны.