Виды договора аренды

Тема. Общие положения о договоре аренды

Договор аренды: понятие, признаки, элементы, содержание.

 

1. Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

 На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ (вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), во временное владение и пользование или во временное пользование.

-договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование (есть и иная практика);

-по вопросу о правовой природе договоров о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) существует две позиции судов - регулируется нормами об аренде или нормами о возмездном оказании услуг

-договор предоставления торгового места на рынке может быть квалифицирован судом как договор аренды, договором возмездного оказания услуг, не поименован в Гражданском кодексе РФ.

-если по договору на хранение передается имущество с правом его эксплуатации хранителем за плату, то такой договор квалифицируется как договор аренды и к нему применяются нормы гл. 34 ГК РФ. Если по договору хранения сумма оплаты зависит от площади используемого помещения, то такой договор признается договором аренды и нормы о хранении к нему не применяются.

Признаки:

- консенсуальным поскольку возникновение прав и обязанностей по договору связывается с достижением соглашения, а не с передачей имущества арендатору момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя; м.б. реальным - Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (обязательство считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче).

При этом, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

 

 Реальный – договор аренды транспортных средств

 

- возмездным - арендная плата;

- двусторонне обязывающим (взаимным);

- м.б. публичным (прокат)

 Аренда всегда предполагает временное пользование непотребляемыми и индивидуально-определенными вещами и имущественными комплексами. Арендатор должен вернуть не такое же имущество, а то же самое имущество.

Аренда может обременять право собственности, но не прекращает ни это право, ни иные права на соответствующий объект.

Виды договора аренды.

Во-первых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды, регулируемые только общими правилами об аренде, и договоры аренды, регулируемые как общими, так и специальными нормами. При этом специальные нормы могут содержаться не только в ГК, но и в других нормативных актах (например, в ЗК, Лесном кодексе).

Типизацию специальных видов аренды осуществляет сам законодатель (в терминологии ст. 625 ГК это "отдельные виды договоров аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества"). Это не классификация, поскольку проводится по различным критериям.

Виды договора аренды: Договор проката; Аренда транспортных средств; Аренда зданий и сооружений; Аренда предприятий; Финансовая аренда (лизинг).

Выделение аренды зданий, сооружений, предприятий обусловлено спецификой объекта аренды, проката - спецификой и предмета, и субъектного состава, лизинга - прежде всего спецификой содержания.

Во-вторых, все договоры аренды можно классифицировать на договоры аренды имущества, находящегося в частной собственности, и договоры аренды государственного и муниципального имущества (в частности, необходимость заключения таких договоров на торгах и изъятия из данного правила).

Так в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

 

В-третьих, из легального определения вытекает деление по объему прав арендатора на аренду, предполагающую возможность владеть и пользоваться объектом, и аренду, предполагающую возможность только пользоваться объектом. например, договор, по которому арендатор имеет право пользоваться не всей вещью, а только ее отдельной частью.

В-четвертых, в зависимости от наличия у арендатора возможности выкупить арендованное имущество договор имущественного найма можно подразделить на аренду с правом выкупа и аренду без права выкупа. По общему правилу любой договор аренды предполагается без права выкупа. Договор с правом выкупа имеет ряд особенностей, в частности он должен заключаться в форме, предусмотренной для купли-продажи соответствующего имущества.

 В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Однако, законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

 

3. Источники правового регулирования. Во-первых, ГК содержит общие положения о договоре аренды и специальные нормы об определенных типах договоров аренды.

Во-вторых, к договору аренды применимы общие положения ГК о договорах и об обязательствах, а также все положения общего характера (о сделках, об исковой давности и т.д.), если иное не установлено специальными нормами.

В-третьих, специальные нормы об определенных видах договоров устанавливаются в отдельных федеральных законах. При этом если ГК предполагает возможность установления особых правил об аренде иным законом, то приоритет должны иметь правила этого закона как специальные нормы. Если ГК не предусматривает такой возможности, то приоритет должны иметь правила ГК (абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК).

В-четвертых, регулирование отдельных арендных отношений осуществляется подзаконными актами различного уровня.

Так ст. 649 ГК РФ предусмотрено, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные правила, предусматривающие особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Элементы:

Единственным существенным условием договора аренды является условие о предмете, т.е. описание имущества, передаваемого в аренду.

-Индивидуально-определенные непотребляемые вещи. объектом аренды может быть имущество или вещь, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

- Имущественные комплексы (предприятие)

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

 

В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК).

-Если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это может является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета;

- Иск о признании договора аренды незаключенным или недействительным, заявленный на основании ненадлежащего согласования объекта аренды, не подлежит удовлетворению, если стороны реально исполняли договор.

-Судебная практика допускает возможность заключения договора аренды лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договора аренды будущей вещи).

-Доля в праве аренды не может быть объектом аренды.Доля в имуществе без ее выделения в натуре не может быть объектом аренды.    

- часть вещи может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды - часть помещения может быть объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее индивидуализировать, а также если она обозначена на поэтажном плане.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Все остальные условия, даже очень важные (о размере арендной платы, о сроке владения и пользования и т.д.), являются восполнимыми.

Условие о сроке договора аренды. Статья 610 ГК РФ регламентирует отношения, связанные со сроком договора аренды, при этом различие понятий "срок аренды" и "срок договора аренды" в ней не разъясняется. Срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями и могут не совпадать. Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.

От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).

Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили его действие на предшествующие отношения.

Стороны могут согласовать любой срок аренды, определив его календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК).

При этом законом могут устанавливаться предельные сроки для особых видов аренды: для договора проката - 1 год При этом, правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

 

Есть случаи, когда законодатель устанавливает не только максимальный, но и минимальный срок. Например, срок аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, - от 10 до 49 лет (ч. 3 ст. 72 Лесного кодекса).

 Если стороны согласуют срок, превышающий предельный, договор будет считаться заключенным на предельный срок.

Если срок аренды сторонами не определен, то применяется диспозитивное правило п. 2 ст. 610 ГК, согласно которому договор считается заключенным на неопределенный срок, т.е. с возможностью для любой стороны в любой момент в одностороннем порядке отказаться от договора предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.  Нередко стороны прямо указывают в договоре аренды, что он заключен на неопределенный срок. Указание в договоре на то, что он вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств по договору, свидетельствует о заключении договора на неопределенный срок.

Условие об арендной плате. Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Допускается как денежная, так и неденежная форма арендной платы

-арендная плата (полностью или в части) может быть установлена в виде оказания услуг или выполнения работ арендатором, в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества, предоставление определенной части плодов от использования арендованной вещи, в виде уплаты арендатором долгов третьего лица в определенном размере, а также сочетание данных форм.

Стороны договора аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления (способ ее расчета)- является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление в договоре механизма ее исчисления.

Если в аренду передается несколько объектов и в договоре не определен размер арендной платы за каждый из них, то установленные договором арендные платежи являются платой за пользование имуществом в целом.

 

ГК устанавливает к некоторым видам договора аренды определенные требования, так, арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ст.630).

 

 

Также договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения(ст.654 ГК РФ).