Особенности нотариальных действий при оформлении сделок с недвижимостью

 

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, Конституциями республик в составе Российской Федерации нотариат призван обеспечить защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных действий от имени Российской Федерации.

Нотариусы, работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся частной практикой, совершают нотариальные действия в соответствии с Основами законодательства о нотариате и Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденными приказом Минюста Российской Федерации от 15.03.00 № 91. Они обладают равными правами и несут одинаковые обязанности, а оформленные ими документы имеют одинаковую юридическую силу.

В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса нотариальные действия совершают должностные лица органов исполнительной власти, а на территории других государств - должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий.

Право совершать нотариальные действия предоставлено также консулам Российской Федерации в силу ст.45 Консульского Устава СССР, утвержденного Президиумом ВС СССР 25.07.76.

К нотариально удостоверенным сделкам приравниваются завещания, удостоверенные лицами.

В целях обеспечения защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц нотариусу при исполнении им служебных обязанностей и лицам, работающим в нотариальной конторе, запрещается разглашать сведения, оглашать документы, которые стали им известны в связи с совершением нотариальных действий, в т. ч. и после сложения полномочий и увольнения, за исключением случаев, предусмотренных Основами законодательства РФ о нотариате. Сведения (документы) о совершенных нотариальных действиях могут выдаваться только лицам, от имени или по поручению которых совершены эти действия.

Справки о совершенных нотариальных действиях выдаются по требованию суда, прокуратуры, органов следствия в связи с находящимися в их производстве уголовными или гражданскими делами, а также по требованию арбитражного суда в связи с находящимися в его разрешении спорами.

Справки о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан, представляются в налоговый орган для исчисления налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.

В случае непредставления или несвоевременного представления в налоговый орган таких сведений нотариус может быть привлечен в судебном порядке к ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Нотариальная форма предусмотрена лишь для некоторых особо значимых сделок и при условии, что это прямо указано в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Обязательная нотариальная форма предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации и для завещания.

Нотариусы, занимающиеся частной практикой:

· удостоверяют сделки;

· выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

· налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;

· свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

· свидетельствуют подлинность подписи на документах;

· свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой.

Нотариусы, работающие в государственных нотариальных конторах, совершают перечисленные выше нотариальные действия, предусмотренные для выполнения частными нотариусами, а также выдают свидетельства о праве на наследство и принимают меры к охране наследственного имущества. При отсутствии в нотариальном округе государственной нотариальной конторы совершение названных нотариальных действий поручается совместным решением органа юстиции и нотариальной палаты одному из нотариусов, занимающихся частной практикой.

Свидетельство о праве собственности в случае смерти одного из супругов выдается государственной нотариальной конторой, в компетенцию которой входит оформление наследственных прав.

В случае отсутствия в населенном пункте нотариуса должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные совершать нотариальные действия:

· удостоверяют завещания;

· удостоверяют доверенности;

· принимают меры к охране наследственного имущества;

· свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

· свидетельствуют подлинность подписи на документах.

Законодательными актами Российской Федерации на указанных в настоящей статье должностных лиц может быть возложено совершение и иных нотариальных действий. Нотариальные действия от имени Российской Федерации на территории других государств совершают должностные лица консульских учреждений Российской Федерации, уполномоченные на совершение этих действий.

Должностные лица консульских учреждений Российской Федерации:

· удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;

· принимают меры к охране наследственного имущества;

· выдают свидетельства о праве на наследство;

· выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;

· свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;

· свидетельствуют подлинность подписи на документах;

· свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на другой.

Законодательными актами Российской Федерации могут быть предусмотрены и иные нотариальные действия, совершаемые должностными лицами консульских учреждений Российской Федерации.

Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий при оформлении сделок с недвижимостью приведены в Приложении 1.

В различных регионах России нормативными актами утверждены различные принципы оценки недвижимого имущества. В связи с тем, что нотариусы, занимающиеся частной практикой, взимают плату по тарифам, и тарифы не входят в перечень налогов и сборов, установленных налоговым законодательством, то оценка строений, помещений и сооружений для взимания тарифа должна быть произведена без учета понижающих коэффициентов. А при определении размера государственной пошлины в нотариальных конторах за удостоверение сделок со строениями, помещениями и сооружениями, а также за выдачу свидетельств о праве на наследство строений, помещений и сооружений оценка их должна применяться с учетом понижающих коэффициентов, установленных для цепей налогообложения. Нотариусы должны представлять в налоговый орган справку о стоимости имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, в которой указывается стоимость, определенная БТИ с учетом понижающих коэффициентов.

Стоимость жилого дома, квартиры, дачи, гаража и иных строений, помещений, сооружений определяется органами технической инвентаризации, а в местностях, где инвентаризация указанными органами не проведена, - органами местного самоуправления или страховыми организациями.

При выдаче свидетельства о праве на наследство вкладов в банках, в том числе в иностранной валюте, на магнитных картах государственная пошлина не взимается, т.к. магнитные (банковские) карты являются вкладами до востребования.

По тем же причинам не уплачивается государственная пошлина за выдачу свидетельств о праве на наследство сумм пенсионных выплат в банках.

За нотариальные действия, совершаемые вне помещений государственной нотариальной конторы или других органов исполнительной власти и консульских учреждений, государственная пошлина взимается в полуторакратном размере.

При определении размера пошлины за выдачу свидетельств о праве на наследство в соответствии с действующим законодательством не принимаются в расчет и не включаются в стоимость переходящего по наследству имущества:

· жилые дома, квартиры, если наследники проживали совместно с наследодателем на день смерти наследодателя и продолжают проживать в этом доме, этой квартире после его смерти;

· имущество лиц, погибших в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей либо в связи с выполнением долга гражданина Российской Федерации по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка, а также имущество лиц, подвергшихся политическим репрессиям;

· страховые суммы по договорам личного и имущественного страхования.

В тех случаях, когда имеется несколько наследников (в том числе наследников по закону, по завещанию и имеющих право на обязательную долю в наследстве), пошлина исчисляется с доли наследства, причитающейся каждому наследнику.

Если по заявлению наследников свидетельство о праве на наследство выдается на часть наследственного имущества, пошлина исчисляется со стоимости той части имущества, которая указывается в выдаваемом свидетельстве. При выдаче в дальнейшем свидетельства на остальную часть имущества пошлина исчисляется с общей стоимости имущества, а к уплате предъявляется разница между исчисленной суммой и суммой, уплаченной за выдачу первого свидетельства.

За выдачу свидетельств о праве на наследство имущества, приобретенного при совместной жизни супругов и оставшегося после смерти одного из супругов, пошлина взимается со стоимости той части имущества, которая фактически переходит по наследству.

За выдачу свидетельства о праве на наследство, когда объектом наследования является право получения ренты, должна взиматься государственная пошлина. Для исчисления размера государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве получения ренты по наследству следует исходить из стоимости имущества, переданного под выплату постоянной ренты,

За свидетельства о праве на наследство, выдаваемые на основании решений судебных органов о недействительности прежних свидетельств, пошлина взыскивается на общих основаниях. При этом сумма пошлины, уплаченная за ранее выданное свидетельство, подлежит возврату или по заявлению плательщика зачету в счет суммы, причитающейся за выдачу нового свидетельства, если не истек годичный срок со дня зачисления госпошлины в бюджет.

В таком же порядке решается вопрос при повторном удостоверении любого договора, признанного судом недействительным.

Согласно Закону Российской Федерации "О государственной пошлине" от уплаты государственной пошлины в органах, совершающих нотариальные действия, освобождаются граждане - за выдачу свидетельства праве на наследство жилого дома, квартиры, если эти лица проживали совместно с наследодателем на день смерти наследодателя и продолжают проживать в этом доме, в этой квартире после его смерти. Основанием для предоставления вышеуказанной льготы является справка, подтверждающая факт совместного проживания, из соответствующего жилищного органа или городской, поселковой, сельской администрации, а также решение суда.

На основании изложенного следует, что при записи повторных свидетельств и договоров в реестре нотариальной конторы в соответствующей графе указывается, когда и в какой сумме была взыскана пошлина и где имеется запись о взыскании. При этом к основным документам, остающимся в делах нотариальной конторы, должны быть приложены решения суда о признании недействительными соответствующих свидетельств и договоров.

В части наследования именно жилых помещений важно отметить, что расчеты пошлины со стоимости квартиры должны производиться по выбору наследника. Или это оценка независимой экспертной организации (т.е. рыночная цена), или оценка государственных органов по инвентаризации имущества (т.е. справка БТИ).

Согласно пп.8 п.1 ст.333.25 НК РФ государственная пошлина уплачивается за совершение нотариальных действий с учетом стоимости недвижимого имущества, за исключением земельных участков, которая может определяться как организациями, получившими в установленном порядке лицензию на оценку недвижимости, так и организациями по учету объектов недвижимого имущества по месту его нахождения. Следовательно, для исчисления размера государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство недвижимого имущества, за исключением земельных участков, может применяться инвентаризационная стоимость указанного имущества, определяемая организациями (органами) по учету его объектов на день открытия наследства, либо рыночная стоимость, исчисленная организациями, получившими в установленном порядке лицензию на осуществление оценочной деятельности (независимыми оценщиками).

Таким образом, нотариус имеет право использовать при исчислении размера госпошлины как стоимость БТИ, так и рыночную стоимость согласно данным независимой оценки.

Также следует отметить, что с 1 января 2006 года налог с имущества, переходящего в порядке <<наследования или дарения, отменен в связи с вступлением в силу Федерального закона от 01.07.2005 N 78-ФЗ.

Большинство нотариусов, естественно, настаивают на рыночной оценке: по ней цена квартиры, как правило, выше, потому и "гонорар" за выдачу свидетельства о наследстве весомее. Но то, что нотариусу хорошо, то наследникам лишние расходы. Следовательно, совершая нотариальные действия, нотариус в одинаковой мере обязан соблюдать права любой из обратившихся к нему сторон, он не вправе отстаивать интересы кого-либо в ущерб другого. Кроме того, при этом он не может преследовать личных целей.

Заключение

 

Все вышесказанное подтверждает актуальность рассмотренной темы. Проведенный в настоящей работе анализ действующего законодательства, регулирующего институт наследования жилых помещений, а также смежные правоотношения, изучение литературы, обобщение судебной практики позволяет сделать ряд выводов, которые сводятся к следующим моментам.

Неотъемлемым компонентом общей проблемы наследования является вопрос наследования по завещанию. Обращение автора к проблеме наследования по завещанию обусловлено рядом мотивов: законодательным, социально-экономическим и доктринальным.

Преобразование экономических и политических отношений, происшедшие за последние пятнадцать лет, поставили перед законодателем и юридической наукой многочисленные проблемы, связанные с понятием введения института частной собственности, в связи с чем ранее не известные, а потому и не решавшиеся.

B современных условиях в собственности у граждан может находиться имущество практически не ограниченное ни по составу, ни по количеству. С расширением возможностей граждан распоряжаться своим имуществом, опять же, неизбежно возрастает значение наследования.

Все это позволяет сделать вывод, что проблема наследования по завещанию требует сегодня всестороннего изучения. При этом следует учесть практику применения нового законодательства о наследовании, подвергнутому в настоящее время реформированию. Что же касается имеющихся правовых решений, закрепленных в указанном законе, то и они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании - в теоретическом обосновании.

В этой связи обращают на себя внимание два аспекта наследования жилых помещений.

Во-первых автор считает целесообразным предусмотреть законодательное закрепление понятия завещания.

Следовало бы закрепить само понятие завещания в действующем российском законодательстве.

Нормы, регулирующие наследование по завещанию, включены в гл.62, предшествующую гл.63 "Наследование по закону", что говорит о предпочтительном отношении законодателя к завещанию - односторонней сделке, которая создает права и обязанности, после открытия наследства (п.5 ст.1118 ГК РФ). В развитие этого, законодателю следовало бы закрепить понятие завещания, дабы сделать его более доступным для понимания широких масс. Пункт 5 ст.1118 ГК РФ следовало бы дополнить, следующим образом: "Завещание это личное распоряжение гражданина своим имуществом на случай смерти (включая завещательные распоряжения) с назначением наследников и (или) лишение наследника (ов) права наследования, сделанное в предусмотренной законом форме и удостоверенное лицами, указанными в законе".

Во-вторых, по мнению автора, возникают вопросы, связанные с признанием завещания недействительным, где также можно выделить ряд проблем с признаниями завещаний, возникающих на практике.

В новом ГК РФ содержатся специальные нормы, которые достаточно подробно регулируют основания и порядок признания завещания недействительным, в частности любая сделка, завещание может быть признано недействительным (ст.1131 ГК РФ). При этом в зависимости от допущенных нарушений завещание либо признается недействительным по решению суда (оспоримое завещание), либо является недействительным независимо от такого признания (ничтожное завещание).

В разделе V ГК РФ предусматриваются основания недействительности: несоблюдение правил о письменной форме завещания (ч.2 п.1 ст.1124 ГК РФ, ничтожность сделки), отсутствие свидетеля при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче его нотариусу вопреки требованиям ГК РФ (п.3 ст.1124 ГК РФ, ничтожность сделки), несоответствие свидетеля, присутствие которого обязательно при составлении, подписании, удостоверении завещания или при передаче его нотариусу, требованиям ГК РФ (п. п.2, 3 ст.1126 ГК РФ, оспоримость сделки), несоблюдение правил о собственноручном написании и подписании завещателем закрытого завещания (п.2 ст.1126 ГК РФ, ничтожность сделки). Иные основания охарактеризованы выражением "при нарушении положений настоящего Кодекса, влекущих за собой недействительность завещания" (п.1 ст.1131 ГК РФ) и, по общему правилу, сводятся к основаниям недействительности сделок, указанным в гл.9 ГК РФ.

В Кодексе установлены специальные правила, касающиеся оспаривания завещания. Во-первых, не допускается оспаривание завещания до открытия наследства. Во-вторых, оспорить завещание вправе лишь то лицо, права и законные интересы которого нарушены завещанием.

Проблема, которая обращает на себя внимание, в связи с анализом региональной судебной практики, это проблема механизма удостоверения завещаний. С появлением новых форм завещаний, а так же введения института свидетелей при удостоверении завещаний, значительно усложняется процесс удостоверения завещаний (например, определение дееспособности и правомочности свидетелей), что неизбежно приводит к увеличению числа дел, связанных с признанием завещаний недействительными. Поэтому можно указать, что введение института свидетелей целесообразно лишь при нотариальном удостоверении завещания и закрытом завещании, поскольку у нотариуса есть реальная возможность установить соответствие свидетелей, предъявляемым законом требованиям (п.2 ст.1124 ГК РФ). и, соответственно, его исключение для составления завещаний в чрезвычайных обстоятельствах и завещаний, приравниваемых к нотариально удостоверенным.

Вторая проблема, по мнению автора, тесно соприкасающиеся с первой, и подлежащая исследованию, это проблема завещаний, приравненных к нотариально удостоверенным, и связанная с некомпетентностью лиц, имеющих право удостоверять завещания в соответствии со ст.1127 ГК РФ. П.3 ст.1127 ГК РФ требует изменения в следующей редакции: "Завещание, совершенное в соответствие со ст.1127 ГК РФ, утрачивает силу, если завещатель в течение месяца после отпадения этих обстоятельств не воспользуется возможностью совершить завещание в какой либо иной форме, предусмотренной ст. ст.1124, 1125, 1126, 1128 ГК РФ". О такой необходимости, прежде всего, свидетельствует региональная судебная практика, которая показывает, что из завещаний, удостоверенных таким образом 30% являются ничтожными, а 20% - оспоримыми. (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ "Некоторые вопросы судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам" БВС 2003 г.).

Третья проблема, подлежащая исследованию, связана с предусмотренным п.3 ст.1131 ГК РФ новым правилом, в соответствии с которым не могут служить основанием недействительности завещания описки и другие незначительные нарушения порядка его составления, подписания и удостоверения, если судом установлено, что они никак не влияют на понимание волеизъявления завещателя.

Как показала практика, нарушение порядка составления, подписания и удостоверения завещаний, как правило, происходит и может произойти по вине лиц, которым предоставлено право удостоверять завещание. Конечно, некомпетентность или невнимательность тех, кому предоставлено право удостоверять завещания, не должна отражаться на интересах граждан. Однако, понятие "незначительные нарушения, никак не влияющие на понимание волеизъявления завещателя" является оценочным. Несмотря, на то, что оценка значимости допущенных нарушений с точки зрения влияния их на понимание действительной воли наследодателя, выраженной в завещании, предоставлена только суду, в процессе доказывания действительной воли наследодателя неизбежно будут злоупотребления со стороны свидетелей и иных лиц. Поэтому необходимо данное правило завершить Постановлением Пленума ВС РФ, который бы и дал существенные ориентиры для разрешения соответствующей категории дел.

На взгляд автора следует также остановиться на ситуации, когда гражданином наследуется жилое помещение с проживающими, но не имеющими права собственности гражданами. Когда они являются членами семьи собственника, как правило, видимых проблем не возникает. Но если это, к примеру, бывшая жена находящаяся не один год в разводе с наследодателем и зарегистрирована на наследуемой площади, то в данной ситуации возникает вопрос о выселении бывшего родственника вступившим в права наследования собственником.

Статья 31 Жилищного кодекса РФ, казалось бы, ясно указывает на решение данной проблемы, однако это касается лишь участников правоотношений после вступления нового Жилищного кодекса, т.е. после 1 марта 2005 года и новой редакции ст.292 п.2 Гражданского кодекса РФ от 01.01.2005 г.

Но поскольку основная масса бывших родственников зарегистрирована во времена Жилищного кодекса РСФСР, а закон, как известно, обратной силы не имеет, то наследнику почти не реально "избавиться" от такого "обременения". На защиту бывшего родственника, даже если он реально и не проживает, не оплачивает коммунальные услуги, не обеспечивает расходы по содержанию дома и. т.д. встает статья 292 п.2 Гражданского кодекса РФ в старой редакции от 10.05.2001г.

Логика законодателя понятна - не увеличивать число бездомных, но и наследник не виновен в том, что ущемляются его права по распоряжению и использования его собственности по собственному усмотрению.

Практика судов последнего времени показывает, что вынесением отрицательных решений по иску собственника о выселении бывших родственников, фактически суды подталкивают владельцев жилья к его продаже, тем самым другим путем решая свою проблему. Поскольку на основании ст.292 ГК РФ (в новой редакции от 01.01.2005г.) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Но кто от этого выигрывает? Ни собственник, ни бывший родственник, ни тем более так называемая "социальная справедливость".

Законодателю, видимо, нужно еще раз обратить внимание на данную задачу и решить ее как на благо бывших родственников, так и собственников,

вступившие в наследование жилых помещений.

Таковы лишь немногие аспекты наследования жилых помещений но и они показывают необходимость в дальнейшем изучении указанной проблемы. Выводы проанализированные в дипломной работе несомненно помогут автору в дальнейшей профессиональной деятельности.