Пределы права собственности на недвижимое имущество

В земельном праве Кипра используется понятие владение недвижимым имуществом. Оно означает все правила, определяющие природу и пределы прав, обязательств и ограничений, относящихся к праву собственности и владению недвижимым имуществом применительно ко всем категориям земель. Эти правила регулируют отношения между лицами, которые осуществляют эти права и на которых возлагаются обязанности перед государством. Как указано в ст. 2 Закона "О недвижимом имуществе", owner (собственник) недвижимого имущества означает лицо, которое имеет право быть зарегистрированным в качестве собственника любого недвижимого имущества, независимо от того, зарегистрирован он в качестве такового или нет*(360).

Пределы права частной собственности на недвижимое имущество определены в ст. 5 Закона "О недвижимом имуществе". Право частной собственности распространяется на поверхность земли и на саму землю, на пространство под поверхностью земли на такую глубину, которая обоснованно необходима для использования земли (за исключением полезных ископаемых), и на пространство над поверхностью земли, обоснованно необходимое для ее использования.

Часто возникают вопросы о пределах права собственности на поверхность земли, связанные с определением действительного местоположения земли в соответствующем районе. Статья 50 Закона "О недвижимом имуществе" предусматривает, что в случае, если титул на землю зарегистрирован, то площадью земли будет считаться площадь участка, указанная в государственном плане обследования или ином плане, выданном директором Земельного регистра. Действительное местоположение земли определяется путем ссылки на соответствующий план обследования участка, а не на границы, которые указаны в документе о передаче титула. В иных случаях, когда регистрация не может быть связана с каким-либо планом, например, когда регистрация была осуществлена очень давно, площадью земли будет считаться та, на которую владелец титула будет иметь право на основании завладения землей в силу давности владения, покупки или наследования. Решающим фактором в этих случаях будет фактическое владение обладателя титула*(361).

Из сферы права частной собственности ст. 5 Закона "О недвижимом имуществе" исключает полезные ископаемые, поскольку они принадлежат Республике Кипр. К полезным ископаемым относятся любые материалы, имеющие экономическую ценность, формирующие естественным образом часть земной коры, включая нефть, вар, битум, природный газ, кроме минералов, источником происхождения которых являются торф, деревья, древесина и иные виды лесной продукции. Такое положение является исключением из правила о том, что полезные ископаемые могут принадлежать собственнику земли, если земля находится в пределах специально обозначенных территорий, указанных на карте обследования, подписанной директором Земельного регистра и переданной в офис земель района до вступления в силу Закона "О недвижимом имуществе".

Правительственные департаменты выдают разрешения на добычу полезных ископаемых физическим и юридическим лицам на соответствующих землях независимо от того, зарегистрировано недвижимое имущество на имя получателя лицензии или нет. Так, в решении суда по делу Georghios Meliotis v. Cyprus Unber Industrial Co. Ltd and Another*(362) было указано, что такая лицензия не предоставляет лицу, получившему ее, право доступа на землю другого лица для целей добычи полезных ископаемых без согласия землевладельца. Суд не удовлетворил требования истца о возмещении убытков в размере стоимости полезных ископаемых, добытых ответчиком из недр его земли, поскольку полезные ископаемые принадлежат Республике Кипр, а удовлетворил только требования о возмещении ущерба, причиненного в результате нарушения границ владения. Пределы права частной собственности также ограничены согласно ст. 23 Конституции Республики Кипр, которая резервирует право Республики на подземные воды, рудники, карьеры и древности. Согласно законам "О древностях" (сар. 31) и "О государственных водохозяйственных работах" (сар. 34) древние вещи и все подземные воды принадлежат государству.

Объекты, которые находятся в частной собственности владельца земли, и пределы, в которых он может осуществлять это право, указаны в ст. 20-26 Закона "О недвижимом имуществе". Все растения, произрастающие в диком состоянии на любой земле, признаются собственностью владельца земли. Дикие деревья, выросшие после вступления в силу Закона "О недвижимом имуществе", посаженные деревья и виноградники, обнаруженные родники, водные потоки или каналы, выявленные или сооруженные на любой земле, признаются собственностью владельца земли, если только другое лицо не зарегистрировало свое право собственности на них. Когда любым недвижимым имуществом владеют сособственники без выделенных долей, то все они будут иметь право на него пропорционально их будущим долям на любое здание или сооружение, построенное на земле, или на любое дерево, на посаженный виноградник, на колодец, независимо от того, кто их построил, посадил или выкопал.

Зарегистрированный владелец недвижимого имущества признается собственником любой продукции, произведенной в результате культивации его земли любым иным лицом, независимо от его согласия и на любую полученную от этого прибыль, без уплаты компенсации. Когда земля принадлежит Республике Кипр, применяются эти же положения даже в случаях, когда имущество не зарегистрировано на имя Республики. В случаях, когда здания, деревья или иные сооружения принадлежат лицу, не являющемуся владельцем земли и если их владелец заявил о том, что он согласен продать свой интерес третьему лицу, то владелец земли имеет право выбора купить такой интерес. Передача такого интереса не может быть зарегистрирована, если владелец земли был лишен возможности осуществить свое право. Когда недвижимым имуществом владеют в неразделенных долях два или более владельца, любой из них имеет право купить интерес другого или других сособственников. В случае если это имущество продано третьему лицу, то регистрация передачи должна быть осуществлена только в том случае, если никто из сособственников не реализовал своего права.

Содержание права собственности на недвижимое имущество состоит из следующих элементов - прав иметь или требовать это имущество как свое собственное; владеть; использовать; обладать и собирать плоды этого имущества; распоряжаться им, что включает частичное или полное отчуждение, обременение, изменение или уничтожение объекта права собственности*(363). Поэтому, когда один или несколько из указанных выше элементов отсутствует, считается, что право собственности ограничено. Положения, на основании которых право собственности на недвижимое имущество может быть ограничено, содержатся в различных законах.

Статья 23 Конституции Республики Кипр защищает и гарантирует право каждого лица на приобретение, владение, использование и свободное распоряжение любым недвижимым имуществом и право требовать от государства и любых других лиц уважать это право. Статья 23 Конституции, однако, допускает возможность ограничения и даже лишения этого права при наличии оснований, указанных в этой статье, которые связаны с публичными интересами обеспечения безопасности, здоровья населения, публичной морали, целями городского планирования или публичного использования, либо защитой прав треть их лиц. Предусмотрено, что, когда ограничения или лишение любых прав собственника приводят к уменьшению стоимости его имущества, собственник имеет право на соответствующую компенсацию, которая должна быть ему выплачена как можно быстрее. Допускается также принудительное приобретение или реквизиция недвижимого имущества Республикой Кипр либо муниципалитетами, кроме церковного имущества и имущества vakf, для образовательных, религиозных, социальных или спортивных организаций.

Право собственности на недвижимое имущество ограничено в силу возможности его принудительного приобретения на основании Закона 1962 г. N 15 "О принудительном приобретении имущества". Принудительная реквизиция регулируется Законом 1962 г. N 21 "О реквизиции имущества". Ограничения, связанные с городским планированием, когда устанавливаются городские зоны планирования на основании решений правительства или других уполномоченных органов, предусмотрены в Законе 1972 г. N 90 "О городском и деревенском планировании". Правила, определяющие характер, размеры зданий, которые собственник может построить на своей земле, площадь, которая может быть занята постройками, число этажей и назначение использования зданий как жилых, промышленных и торговых, содержатся в Законе 1964 г. N 64 "О муниципальных корпорациях". На основании Закона 1992 г. N 68 (1) "О сохранении зданий" возможно издание приказов об объявлении некоторых зданий как "охраняемых зданий".

Статьи 27-30 Закона "О недвижимом имуществе" также предусматривают ограничения прав собственников недвижимого имущества. Эти нормы наделяют различными полномочиями директора Земельного регистра в отношении раздела недвижимого имущества, продажи и раздела в определенных случаях имущества, которым владеют сособственники в неразделенных долях, урегулирования прав на недвижимое имущество, когда собственником деревьев и земли не является одно и тоже лицо.

Существуют ограничения, когда на основании некоторых законов на собственника недвижимого имущества налагаются определенные запреты, потому что его имущество является объектом обременения в силу существования реального обременения в пользу другого лица. Реальное обременение означает непосредственное требование другого лица на это недвижимое имущество или право удержания, или обязательства, предусмотренные законодательством. Такими реальными обременениями являются ипотека, судебный приказ о продаже недвижимого имущества и депозит на основании договора о продаже в Земельный регистр в целях реального исполнения. Есть и иные запреты. Так, довольно часто суд издает предварительный приказ согласно ст. 5 Закона "О гражданском процессе" (сар. 6), который запрещает ответчику распоряжаться или отчуждать его недвижимое имущество до вынесения судом решения в связи с предъявленным ему иском.