Права собственника земли

 

Юридическое понятие "земля" в австралийском земельном праве в целом аналогично тому понятию, которое существует в английском праве. Так, согласно ст. 7 Акта Западной Австралии 1969 г. "Об имущественном праве" понятие "земля" включает землю, которая находится в любом владении, рудники и полезные ископаемые, извлеченные и не извлеченные на поверхность земли, здания, или часть здания, независимо от того, как здание разграничено горизонтально, вертикально или иным образом, и другие материальные наследуемые имущественные права, а также ренту, другие нематериальные наследуемые имущественные права и сервитут, право, привилегию или выгоду, получаемую от использования земли, и невыделенную долю на землю. Земля в силу Акта 1893 г. "О передаче земли" означает любой титул или интерес, которые зарегистрированы согласно этому Акту.

В ст. 3 Акта Нового Южного Уэльса 1990 г. "О реальном имуществе" понятие "земля" определено следующим образом. Земля - это земля, усадьбы, владения, материальные и нематериальные наследуемые имущественные права любого вида и описания, любой титул или интерес в отношении их вместе со всеми проходами, дорожками, путями, водными потоками, свободами, привилегиями, плантациями, садами, рудниками, полезными ископаемыми, карьерами и со всеми деревьями и древесиной.

Очень часто ошибочно утверждают, что обладатель титула freehold имеет право делать то, что он хочет, со своей землей. В действительности, однако, в отсутствие согласия на то Короны (т.е. государства) землевладелец может делать на своей земле только то, что не запрещено Короной в определенный момент времени. Этот принцип обстоятельно был подтвержден в решении Верховного суда Западной Австралии по делу Marshall & Anor v. the Honourable Alannah MacTiernan MLA, Minister for Planning and Infrastructure*(392).

Сфера действия прав собственников определяется установленными границами земли. Особые правила действуют для определения горизонтальных границ земли. Что касается вертикальных границ, то земля может быть ограничена как по высоте, так и по глубине. Например, при передаче земли можно зарезервировать всю землю, превышающую определенную высоту, согласно стандартам, принятым для измерения высоты в Австралии. При предоставлении земли Короной Корона может зарезервировать всю землю на определенной глубине от поверхности.

Граница может быть природной, например, морское побережье, берег залива, озера или реки, и земля может иметь искусственные границы. Земля, которая примыкает к приливно-отливным водам, ограничена уровнем самого высокого уровня прилива. Если при пожаловании земли Короной или при передаче земли она определена как примыкающая к приливно-отливным водам, то границей земли будет считаться отметка среднего уровня в период между приливом и отливом, определенная путем измерений в течение года*(393). Это временная граница. Если при высоком уровне воды происходит нанос земли в результате природного приращения, то дополнительная земля становится собственностью владельца титула. Граница может быть определена путем ее установления или посредством ссылки на отметку высокого уровня воды. Когда приливно-отливные воды являются границей, определена отметка высокого уровня воды и при отсутствии какого-либо иного определения границы при пожаловании земли Короной, это будет являться правильным определением границы земли. Вся земля, которая находится ниже этой отметки, принадлежит Короне*(394).

Бывают случаи, как, например, в Новом Южном Уэльсе, когда при предоставлении земли Короной за Короной зарезервирована полоса земли над высшей отметкой уровня воды, обычно 100 футов (30,48 м). В этой ситуации линия границы земли определяется путем ссылки на значение высшего уровня воды на дату предоставления земли*(395).

В случае, когда граница земли сдвигается по отношению к установленной точке высокого уровня воды в результате размыва или приращения берегов, граница тоже передвигается. Это правило применяется в отношении земли независимо от того, как указаны границы в сертификате титула, показывающего границу на плане*(396). Наличие сертификата титула на землю, которая граничит с водой, например с морскими водами, не исключает применение доктрины приращения, которая предусматривает, что настоящая граница является временной*(397). Если приращение является результатом проведения искусственных работ, то граница не меняется. Однако она изменяется, если это намеренный результат проведенных работ.

Собственники прибрежных земель, граничащих не с приливно-отливными водами, а с реками, ручьями, озерами, владеют дном этих вод. Граница пролегает по середине водного объекта*(398). Если граница смещается с середины водного объекта или берег смещается в результате размыва либо наноса земли, то соответственно смещается и граница земли. По общему правилу доктрина приращения не применяется в отношении озер. Перемещение участка земли - авульсия (отрыв, отделение) в результате неожиданного его смещения, например землетрясения, не приводит к изменению границы.

В соответствии с традициями английского права считается, что лицо, которое владеет землей, владеет ею вверх до небес и вниз до центра земли. По вполне понятным причинам в современном праве права собственника на землю ограничены, в частности, на воздушное пространство. Как пишет Питер Батт, в решениях английских судов обычно отражается вывод, что временное вторжение в воздушное пространство не рассматривается как нарушение границ владения, если только объект, вторгшийся в пространство, специально не совершает посадку на землю*(399). В деле LJP Investments Pty Ltd v. Hovard Chia Investments*(400) был предъявлен иск с требованием удалить подмостки, сооружения для строительства здания, которые вторгались на расстояние 1,5 м в воздушное пространство истца. Суд не согласился с мнением ответчика о том, что вторжение в воздушное пространство признается нарушением границ владения только тогда, когда оно происходит на такой высоте и таким способом, которые действительно препятствуют использованию земли в этот момент. В решении суда было выражено мнение, что для решения этого вопроса наиболее приемлема оценка следующих обстоятельств: действительно ли характер вторжения и высота, на которой оно происходит, могут препятствовать обычным видам использования земли, которые владелец мог бы осуществлять?

В деле LJP Investments Pty Ltd v. Hovard Chia Invesments*(401) рассматривался вопрос о возмещении ущерба, причиненного истцу. Еще до вынесения решения по первому делу стало очевидным, что строительство нельзя было осуществить, не нарушая границ владения. Суд удовлетворил иск, отметив, что строителям следовало бы не нарушать границы владения, а уплатить сумму, которую требовал соседний владелец, если только она, действительно, обоснована.

Эта позиция была подкреплена решением по делу Bendal Pty Ltd v. Mirvac Project Pty Ltd*(402). Это дело касалось использования защитных экранов при строительстве многоэтажного здания, которые устанавливались для обеспечения безопасности рабочих и для того, чтобы строительные материалы не падали со здания. Экраны поднимали вверх по мере строительства, но они вторгались в воздушное пространство земли, на которой находилось здание истца, и, кроме того, стрела строительного крана перемещалась над зданием истца. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что экраны были убраны за пять недель до начала слушания дела. Ответчики утверждали, что было очень сложной проблемой остановить работы до того, пока не будет разработан и применен новый метод строительства. Судья не согласился с этим аргументом: "Я не думаю, что это серьезная проблема. Решать ее - проблема ответчика. Он применил метод строительства, в результате которого происходит вторжение в чужую собственность, и соответственно ему нужно было получить разрешение, но он его не получил. Собственный опыт ответчика показывает, что применение другого метода строительства, который он должен был бы применять, сберегло бы ему 239 000 долл.".

Дело Davies v. Bennison*(403) касалось стрельбы и убийства землевладельцем кошки, которая сидела на крыше соседнего сарая. Верховный суд Тасмании пришел к выводу, что истец имеет достаточно прав на воздушное пространство над его землей, чтобы препятствовать соседу стрелять в его кошку*(404). Судья в этом деле высказал следующий аргумент в пользу истца. "Мне представляется абсурдным утверждать, что, если бы я выстрелил в чужое животное на чужой земле, ранил его или убил его и тем самым оставил бы пулю в его теле, то я не совершил нарушения границ владения, а если бы я промахнулся и оставил пулю лежащей на земле, то я бы нарушил границы чужого владения". Мистер Беннисон был признан виновным в причинении вреда, застрелив кошку, принадлежавшую мисс Девис. Размер ущерба, который он должен был возместить, составил 2 фунта, т.е. менее половины средней еженедельной оплаты труда в то время, поскольку, по мнению судьи, несмотря на то, что домашнего питомца любили, его нельзя было признать чем-то более близким и дорогим, чем ребенок или другой любимый родственник*(405).

Право собственности на поверхность земли распространяется на подземное пространство до пределов, необходимых, чтобы использовать поверхность земли и предотвращать ее разрушение. В Австралии в результате жалования земель Короной права на полезные ископаемые, в частности золото, серебро, нефть, уголь, и права на их добычу были зарезервированы за Короной. Объем зарезервированных прав был обусловлен в конкретных титулах на землю, и они зависят от даты предоставления земли Короной. Когда эти права не зарезервированы за Короной, они принадлежат собственнику поверхности земли, если только он или его предшественники не разделили данные права в интересах треть их лиц.

Австралийский Союз имеет определенные права на полезные ископаемые. Он имеет право на приобретение имущества на справедливых условиях у любого штата или лица для любых целей, в отношении которых Парламент имеет право издавать статуты (ст. 51 (xxxi) Конституционного акта Австралийского Союза 1900 г.), в том числе для целей обороны страны. Австралийский Союз обладает титулом на полезные ископаемые согласно ст. 85 Конституции и вправе принудительно приобретать их.

В штатах и территориях действует специальное законодательство, которое регулирует добычу полезных ископаемых. Например, в Южной Австралии действует Акт 1971 г. "О добыче полезных ископаемых". Согласно ему владелец титула на землю не обладает правами на добычу полезных ископаемых, которые по общему правилу принадлежат Короне. Точнее говоря, ст. 16 Акта наделяет Корону правом собственности на все полезные ископаемые.

Акт разрешает частным компаниям осуществлять геологоразведку и добычу полезных ископаемых почти на всех землях в Южной Австралии, включая земли, находящиеся в частной собственности (freehold lands), на пастбищах, переданных в аренду, при наличии соответствующего разрешения. Исключением из этого правила являются земли, которые используются для определенных целей. Согласно ст. 9 Акта это земли, используемые в качестве двора, сада, обрабатываемого поля, плантации, фруктового сада или виноградника, аэродрома, железной дороги. Такими землями являются также земли, на которых находятся церкви, часовни, школы, госпитали, парки, рекреационные зоны, лесные резерваты и др.

Акт Виктории 1990 г. "О минеральных полезных ископаемых (устойчивом развитии)" (ст. 9) признает, что все полезные ископаемые по общему правилу принадлежат на праве собственности Короне. Право собственности на полезные ископаемые переходит от Короны владельцу лицензии, лицу, имеющему право вести геологоразведку или tourist fossicking (туристический поиск полезных ископаемых), когда полезные ископаемые извлечены из земли согласно полученному разрешению (ст. 11 Акта). Все камни, находящиеся на поверхности земли или под любой частной землей, не являются собственностью Короны, а находятся в собственности владельца земли.

Туристический поиск полезных ископаемых - это особый вид туристической деятельности, который представляет собой разведку, поиск полезных ископаемых в целях отдыха и туризма. Такой поиск полезных ископаемых не предполагает их коммерческую добычу. Допускается использование металлодетекторов и механических ручных инструментов. Лицо, получившее такое право, может пригласить других лиц и организовать группу туристов для поиска. Организуются специальные туры для поиска золота.

Статуты некоторых штатов разрешают и регулируют туристический поиск полезных ископаемых. В Квинсленде действует Акт 1994 г. "О поиске полезных ископаемых" (в ред. 2013 г.). В его ст. 5 туристический поиск полезных ископаемых определяется как систематический или несистематический поиск материалов, разрешенных для поиска, на поверхности земли или путем их выкапывания с помощью ручного инструмента или коллекционирование таких материалов. К землям, на которых допускается туристический поиск полезных ископаемых, относятся земли, которые специально объявлены землями, предназначенными для поиска полезных ископаемых. Туристический поиск полезных ископаемых может осуществляться в государственных лесах, лесных резерватах и зонах, которые не являются охранными зонами и которые объявлены зонами, разрешенными для поиска (ст. 10 Акта). Объектами (материалами) туристического поиска полезных ископаемых являются: драгоценные камни, камни для орнамента, образцы полезных ископаемых, рассыпное золото, окаменелости (кроме окаменелостей древних животных) и др. Разрешается применять ручные инструменты: мотыги, кирки, лопаты, молотки, металлодетекторы.

Владелец земли имеет право собственности на растительность на участке. Дерево или какая-либо иная растительность являются частью земли, пока они на ней произрастают. После отделения их от земли они становятся chattel (движимым имуществом). Исключением являются сельскохозяйственные растения (урожай), которые культивируют периодически. Они считаются движимым имуществом. Растения, такие как деревья, трава, фруктовые деревья, признаются частью земли, и они переходят вместе с землей в случае ее передачи или наследования к новому собственнику без специального указания на них. В то же время возможны случаи их передачи отдельно от передачи земли.

В земельном праве урегулированы вопросы самовольного строительства на чужой земле. Действует общее правило о том, что все построенное на чужой земле кем-либо посторонним становится собственностью владельца земли. Право справедливости решает такие вопросы, применяя следующие принципы, сформулированные в решении по делу Ramsden v. Dyson*(406). Так, если постороннее лицо строит что-то на чужой земле, ошибочно полагая, что это его земля, а настоящий собственник осведомлен об этой ошибке, но ничего не предпринимает для предотвращения строительства, то право справедливости будет препятствовать утверждению прав настоящего собственника на эту землю. Если постороннее лицо строит на чьей-то чужой земле, зная, что эта земля находится в собственности другого лица, то по праву справедливости строитель не приобретает прав на здание. Однако если постороннее лицо, выполнял строительные работы, полагаясь на заверение настоящего собственника о том, что оно (строитель) приобретет интерес в отношении здания, то указанное выше правило не применяется. По общему праву любая часть здания, которая вторгается на соседнюю землю, является собственностью владельца этой земли. Поэтому собственник земли может занять эту часть здания и препятствовать владельцу оставшейся части занимать ее. Если собственник вторгнувшегося здания не снесет его после просьбы сделать это, тогда этот вопрос решается в суде.

В Новом Южном Уэльсе действует специальный Акт 1922 г. N 23 "О вторжении путем строительства". В деле Amatek Limited v. Googoorewon Pty Limited*(407) Высокий суд Австралии рассмотрел вопрос о применении этого Акта к зданию, полностью построенному на чужой земле. В решении суд указал, что "вторжение путем строительства" Акт определяет как горизонтальное вторжение за границу земли вторгнувшегося собственника на землю смежного собственника. Вторгающиеся здания "распространяются" за границу земли вторгнувшегося собственника. Таким образом, вторжение согласно данному Акту представляет собой вторжение путем строительства, которое пересекает границу между смежными земельными участками. В этих случаях суд может вынести решение о возмещении причиненных убытков или о сносе здания.

Прибрежные собственники земли обладают определенными правами на воду. Первоначально их права регулировались общим правом. Однако доктрина прав прибрежных собственников была заменена положениями статутного права, поскольку возникало множество споров по поводу доступа к воде из-за недостатка водных ресурсов для нужд сельского хозяйства, водные ресурсы истощались, деградировала окружающая среда. Доктрина общего права предоставляла право лицу, которое обладало титулом на прибрежную землю, пользоваться водой, но не право собственности на водный ресурс. Доктрина допускала право пользования водой для "обычных нужд", т.е. для домашних нужд. Что же касается подземных вод, то собственник земли имел абсолютное право на эти воды. Не допускалось только ухудшать качество подземных вод, которые использовались другим лицом.

В 1912 г. был принят Акт Нового Южного Уэльса "О воде", который упразднил систему прибрежных прав по общему праву. Такие же статуты были приняты в других штатах. Акт признал, что Корона имеет право контролировать течение и использование воды в штате. Были предусмотрены три вида прав на воду: право пользования для домашних нужд и водопоя скота, пользование водой для производства сельскохозяйственной продукции и лицензии. Право пользования водой для домашних нужд и водопоя скота предусматривало отмену прав прибрежных собственников. Акт 1912 г. ограничил объем забора воды для этих нужд. Пользование водой для этих целей давало право водопоя скота, орошения садов площадью менее 2 га и орошения земли площадью менее 2 га для выращивания кормов для домашних животных. Более не существовало права пользования водой для "необычных нужд". Пользование водой для производства сельскохозяйственной продукции позволяло фермерам накапливать по меньшей мере 10% объема дождевых стоков на своей земле путем устройства дамб. Для всех иных видов водопользования требовалось получение лицензии.

В 1986 г. был принят Акт "Об управлении водами", на основании которого был создан Министерский совет управления водами. В 2000 г. был принят новый Акт "Об управлении водами", который отменил акты 1912 г. и 1986 г. Аналогичные акты были приняты в других штатах и территориях*(408). Акт 2000 г. наделил Корону правом осуществлять контроль за использованием, течением всех природных вод в реках, озерах, водоносных горизонтах, находящихся как на поверхности земли, так и под землей, а также вод, подлежащих охране в результате специально выполненных для этого работ.

Статья 393 Акта Нового Южного Уэльса 2000 г. "Об управлении водами" предусматривает, что любые права прибрежных собственников земли по общему праву на забор и использование воды из реки, устья реки, доступного для приливов, озер, отменяются. Были предусмотрены статутные права на воду, к которым относились права пользования водой для домашних нужд и водопоя скота, для производства сельскохозяйственной продукции и права пользования водой на основании родного титула. Были установлены классы вод, подлежащих охране, и предусмотрена система получения лицензий на водопользование.

Пользование водой для домашних нужд и водопоя скота более не включает права на пользование водой для ведения интенсивного садоводства и на орошение земли для выращивания кормов для домашних животных. На основании этого права землевладелец имеет право забора воды из любой реки, ручья или озера, с которыми граничит его земля; из подземного водоносного горизонта, находящегося под его землей. Он может построить систему водоснабжения. Для сооружения дамб и плотин требуется получить разрешение.

В отличие от английского общего права, которое предусматривает, что упавшие на землю метеориты являются частью земли и тем самым собственностью владельца земли, в ряде австралийских штатов действуют статуты, которые признают метеориты публичной собственностью.

Согласно ст. 6 Акта Западной Австралии 1969 г. "О Музее" метеорит - это природная масса, содержащая кристаллическое вещество, которая упала из воздушного пространства. Метеориты не относятся к числу полезных ископаемых, и к ним не применяются нормы Акта 1904 г. "О добыче полезных ископаемых". Каждый метеорит является собственностью Короны, правами на который обладает Музей Западной Австралии, если метеорит находится на территории штата Западная Австралия. Факт принадлежности метеорита Музею не является основанием выплаты за него компенсации какому-то лицу (ст. 43 Акта).

Статья 45 Акта посвящена защите и обнаружению метеоритов. Запрещено причинение вреда или уничтожение метеоритов как имуществу Короны. Извлечение метеорита с того места, куда он упал на землю, допускается только в целях возвращения и передачи метеорита доверительным собственникам Музея. Не допускается отказ передать метеорит доверительным собственникам Музея, который находится во владении какого-либо лица, даже если это лицо законно завладело таким метеоритом до вступления в силу Акта 1973 г. "О поправках в Акт "О Музее", после уведомления с требованием вернуть метеорит, направленного доверительными собственниками Музея, в течение определенного срока и после выплаты обоснованного вознаграждения. Доверительные собственники Музея могут оплатить обоснованные расходы лица, уведомившего их о находке метеорита. Допускается выплата вознаграждения за информацию о нахождении метеорита. В п. 5 ст. 45 Акта предусмотрено, что, если лицо законно владеет метеоритом до того, как частная собственность на метеориты была запрещена, лицо может его продать, но преимущественное право покупки метеорита имеют доверительные собственники Музея. Лицо, которое без согласия доверительных собственников Музея разрушает или перемещает метеорит с территории штата, совершает преступление, которое наказывается штрафом в размере 1 тыс. долл. Метеорит считается находящимся во владении лица, если в течение определенного времени оно умышленно осуществляет полный контроль за использованием и местонахождением метеорита.

Статья 21 Акта Южной Австралии 1976 г. "О Южно-Австралийском музее" определяет "метеорит" как случайно обнаруженный объект, который не является тектитом*(409), который упал из атмосферы на землю на территорию штата (как до, так и после вступления в силу данного Акта). Согласно ст. 22 Акта право собственности на все метеориты по общему правилу принадлежит дирекции Музея. Лицо, которое приобретает или распоряжается метеоритом, обязано не позднее одного месяца после его приобретения или распоряжения уведомить об этом факте в письменной форме дирекцию Музея. Максимальное наказание за невыполнение этого требования - штраф 2,5 тыс. долл. После признания лица виновным в совершении этого преступления метеорит может быть передан дирекции Музея. Запрещены продажа метеоритов, являющихся собственностью дирекции Музея, и владение метеоритом. Максимальное наказание - штраф 2,5 тыс. долл. Лицо не может быть привлечено к уголовной ответственности за владение метеоритом в том случае, если владение было связано с целью доставки и передачи метеорита в Музей. Лицо, которое обнаружило метеорит, обязано как можно быстрее уведомить об этом дирекцию Музея и сообщить полную информацию, которая ему может быть нужна. Уполномоченное должностное лицо имеет право доступа на любую землю в целях поиска и изучения метеоритов, и оно может совершать все необходимые действия при определенных обстоятельствах, которые нужны для обнаружения метеорита (ст. 24 Акта).

Иное определение понятия "метеорит" закреплено в ст. 2 Акта Северной Территории "О метеоритах". Метеорит означает природную массу, упавшую на землю из атмосферы, включая тектиты.

Метеорит означает природную массу, которая упала на землю. Такое определение содержится в ст. 2 Акта Тасмании 1973 г. "О метеоритах". Метеорит, который найден любым лицом на любой земле, является собственностью Короны, управление и контроль в отношении которого переданы доверительным собственникам Тасманского музея. Лицо, которое найдет метеорит, должно уведомить об этом как можно скорее доверительных собственников Музея. Предусмотрена ответственность за нарушение требований этого Акта. Федеральный Акт 1986 г. "О защите движимого культурного наследия" запрещает экспорт австралийских метеоритов без разрешения Федерального комитета культурного наследия.